 |
Стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
|
|
|
|
Имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса РФ в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, иного имущества, в том числе денежных средств, а также за счет других не запрещенных законом поступлений. Имущество Фонда принадлежит на праве собственности Фонду и используется им для осуществления его целей и задач.
Высшим органом управления Фонда является попечительский совет. Органами управления являются также правление Фонда и генеральный директор Фонда. Орган внутреннего финансового контроля - ревизионная комиссия <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 30. Ст. 3617.
В настоящее время большую актуальность приобретают вопросы, связанные с комплексным развитием новых и ранее застроенных территорий, обеспеченностью градостроительной документацией, массовым строительством жилья экономического класса и модернизацией жилищного фонда с учетом критериев ветхости и аварийности жилья.
В этой связи региональные власти принимают различные целевые программы, основными задачами которых являются формирование рынка доступного жилья в субъекте РФ, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, что особенно актуально в последние годы, а также оказание государственной поддержки проектам комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства и развития застроенных территорий, предусматривающим обеспечение земельных участков социальной и дорожной инфраструктурами.
В частности, Правительством Оренбургской области, в соответствии с его Постановлением от 31 марта 2011 г. N 200-пп, была утверждена долгосрочная целевая программа города Оренбурга "Стимулирование развития жилищного строительства в городе Оренбурге в 2012 - 2015 гг.". Общий объем финансирования программы составляет почти 2 млрд. рублей. Планируется, что эти средства будут потрачены на увеличение годового объема ввода жилья со 160,9 тыс. кв. м общей площади до 510,0 тыс. кв. м к 2015 г., на улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории Оренбургской области, а также на ликвидацию 16,16 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилищного фонда и расселение 458 семей <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> Постановление администрации города Оренбурга от 26.12.2011 N 7489-п "Об утверждении долгосрочной целевой программы города Оренбурга "Стимулирование развития жилищного строительства в городе Оренбурге в 2012 - 2015 годах" // Вечерний Оренбург. 2011. 28 декабря; портал Правительства Оренбургской области: Офиц. сайт. Электрон. текстовые дан. Режим доступа: http://www.orenburg-gov.ru/ (дата обращения: 01.03.2016).
Правительством Волгоградской области от 23 апреля 2013 г. N 204-п утверждена областная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области". В рамках региональной Программы в период с 2013 по 2017 г. предусмотрено переселение 4988 человек из 190 аварийных многоквартирных домов площадью 77,7 тыс. кв. м, расположенных на территории 18 муниципальных образований Волгоградской области. Стоимость данных мероприятий составляет 2392,5 млн. рублей (в том числе 1350,0 млн. рублей - средства Фонда, 1042,5 млн. рублей - средства консолидированного бюджета Волгоградской области) <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства Волгоградской обл. от 23.04.2013 N 204-п "Об утверждении областной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2013 - 2015 годах" // Волгоградская правда. 2013. 8 мая.
|
|
|
Однако реализация указанных масштабных мероприятий регионального характера традиционно сопровождается рисками прежде всего недостаточности финансирования из бюджетных и внебюджетных источников. Кроме того, это может быть и риск изменений в федеральном и региональном законодательствах в области жилищного строительства, изменения стоимости сырья и расходных строительных материалов, невыполнения или ненадлежащего выполнения застройщиками обязательств по договорам, приводящего к срыву сроков выполнения и сдачи работ.
Полагаем, что для реализации этой цели в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" субъектами РФ должны быть приняты адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Данная программа должна обеспечить переселение граждан из аварийного жилья до 2017 г. и должна содержать:
1) перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2012 г. в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;
2) срок переселения граждан из каждого многоквартирного дома;
3) объем долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов и (или) внебюджетных средств переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
§ 2. УЧЕТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относится определение порядка государственного учета жилищных фондов. Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч. 1 ст. 13 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда. В настоящее время действует Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
|
|
|
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:
- технический учет;
- официальный статистический учет;
- бухгалтерский учет.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее - БТИ).
БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, которые определяются в ежегодных федеральных программах статистических работ. Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.
|
|
|
Архивы БТИ являются национальным достоянием и относятся к государственному архивному фонду, находящемуся в распоряжении субъектов Федерации.
Информация БТИ необходима и для целей государственного управления, и для целей учета национального богатства, и для налогообложения, и для рассмотрения споров в судах, и для совершения сделок с недвижимостью, и для иных целей, в том числе для проектирования и строительства.
Кроме обязательных целей применения информации БТИ можно назвать много обычных, таких как выдача справок в нотариат для вступления в наследство, выдача сведений для расчета сумм, требуемых на капитальный ремонт жилых строений, для страхования, для регистрации прав, регистрации залога, для расчета сумм материальной помощи и компенсаций при повреждениях строений вследствие стихийных бедствий, расчета рыночных запасов топлива для населения и др.
Сбор, обработка, хранение и выдача такого объема информации требуют специальных строительных знаний, знаний правил эксплуатации и ремонта, а также знаний геодезии, картографии, экономики, права, информатики и математической статистики.
Вместе с тем развитие рынка недвижимости увеличило потребность в инвентаризационных работах и повысило их значимость. Увеличилось и число БТИ, и численность работающих. В БТИ появились современные компьютеры и оргтехника. Совершенствуется система подготовки кадров инвентаризаторов, в том числе в Московском государственном строительном университете и Государственном университете землеустройства.
Например, на территории Оренбуржья действуют две службы технический инвентаризации: это ГУП "Облтехинвентаризация" и ФГУП "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ.
ГУП "Облтехинвентаризация" представляет собой современное, оснащенное новой компьютерной и измерительной техникой, необходимым инвентарем и оборудованием предприятие. В его сферу деятельности кроме основных функций входят приватизация, обмен, геодезическая, риелторская и оценочная деятельности.
Основа предприятия - инвентаризационно-технические группы и отделы. Именно инженерами и техниками-инвентаризаторами выполняется главная задача - натурное техническое обследование объектов недвижимости и их паспортизация.
|
|
|
Сейчас в архиве организации хранятся данные о состоянии практически всех объектов недвижимости. Круг пользователей этой информации огромен: владельцы имущества, органы государственной власти и местного самоуправления, жилищно-эксплуатационные, строительные организации, правоохранительные и налоговые органы, нотариат, учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и многие другие.
Обширный круг выполняемых обязанностей требует соответствующего правового обеспечения и контроля за правильностью и законностью выполняемых действий. ГУП "Облтехинвентаризация" при оказании населению услуг по учету недвижимости руководствуется нормативно-правовыми актами федерального и регионального уровня, касающимися осуществления технического и кадастрового учета объектов недвижимости, и жилой недвижимости в частности.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете" <1> и иными нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.
В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:
- техническую инвентаризацию жилищного фонда;
- оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
- информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:
- составления государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;
- исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;
- определения технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.
Выписки и выкопировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту, содержащие необходимые для них технические сведения.
Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда. Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Постановления "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", считаются действительными. Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской Федерации. Отчуждение архивов БТИ не допускается.
Государственный учет жилищного фонда связан с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества.
На основании Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.
Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
Государственная граница представляет собой линию и проходящую по этой линии вертикальную поверхность, определяющую пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) РФ, то есть пространственный предел действия государственного суверенитета РФ <1>.
--------------------------------
<1> См.: Афонина А.В. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // ГАРАНТ: информационно-правовой портал. Режим доступа: http://base.garant.ru/57733967/ (дата обращения: 22.04.2016).
В Законе выделяются три категории границ внутри территории Российской Федерации исходя из их уровня значимости:
- между субъектами РФ;
- между муниципальными образованиями;
- между населенными пунктами.
Сведения, подлежащие внесению в государственный реестр недвижимости, в целом однотипны. В частности, это касается описания их местоположения. Единственное отличие состоит в том, что информация, касающаяся границы между субъектами РФ, вносится в кадастр в виде реквизитов правовых актов о согласовании и об утверждении изменения этих границ. А границы муниципальных образований и населенных пунктов устанавливаются или изменяются. Соответственно, в кадастр вносятся сведения о правовых актах, в которых это отражено.
Это соответствует положениям п. 3 ст. 67 Конституции РФ, в соответствии с которой границы между субъектами РФ могут быть изменены только с их взаимного согласия. В соответствии же со ст. 102 Конституции РФ утверждение изменения границ между субъектами РФ отнесено к ведению Совета Федерации <1>.
--------------------------------
<1> Там же.
Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:
1) реестр объектов недвижимости;
2) кадастровые дела;
3) кадастровые карты.
Реестр объектов недвижимости представляет собой систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.
Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.
Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.
Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.
С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица, например представители собственника, действующие в силу нотариально удостоверенной доверенности. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым решением общего собрания собственников.
Необходимыми для кадастрового учета жилой недвижимости документами являются:
1) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.
Технический план объекта недвижимости - это документ, в котором отражаются конкретные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, где указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости.
Технический план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.
Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - на плане здания или сооружения или на плане соответствующей части здания или сооружения.
В текстовой части технического плана на квартиру или индивидуальный дом указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану на квартиру или здание и является его неотъемлемой частью. Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.
С 1 января 2013 г. для осуществления государственного учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства заявитель вправе представить только технический план, формы которого установлены:
1) Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2010 г. N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке";
2) Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 ноября 2010 г. N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке";
3) Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 ноября 2011 г. N 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке".
Следует отметить, что при любой сделке с домом, отдельно стоящим зданием или его частью обязательно потребуется выписка из государственного кадастра недвижимости - кадастровый паспорт на земельный участок, на котором находится этот дом. Кадастровый паспорт земельного участка можно получить в Росреестре;
|
|
|
