 |
Юридические признаки договора ренты.
|
|
|
|
- Правовая сущность - направленность на отчуждение права собственности и выполнение социальной функции.
- Объект.
Юридическим объектом этого договора являются действия по передаче имущества и права собственности на него и встречные действия по уплате рентных платежей.
По договору ренты может отчуждаться только право собственности, но не другие вещные и обязательственные имущественные права.
Материальный объект: во-первых, - это вещи, с учетом правил об оборотоспособности, как движимые, так и недвижимые (в договоре о пожизненном содержании - только недвижимость); во-вторых, - это рента, (рентные платежи), т.е. денежные платежи, а также содержание в натуре (предоставление жилья, питания, одежды и др.). Допускается смешанная рента: деньги, вещи, услуги.
- Субъектный состав.
Сторонами договора ренты являются.
Во-первых, получатель ренты - это почти всегда гражданин, он является, как правило, собственником отчуждаемого имущества.
Во-вторых, получателем ренты может быть и третье лицо (т.е. физическое лицо не являющееся собственником - отчуждателем), в пользу которого рента устанавливается собственником, отчуждающим имущество под ренту.
В-третьих, получателем ренты может быть и некоммерческая организация (в договоре постоянной ренты), если это соответствует целям ее деятельности.
В качестве получателя ренты может выступать одно лицо либо несколько лиц. Субъектный состав на стороне получателя ренты постоянен при пожизненной ренте и пожизненном содержании. Он может меняться - при постоянной ренте, в случае смерти получателя ренты, либо реорганизации некоммерческой организации, когда наступает правопреемство и меняется получатель ренты.
|
|
|
Плательщиком ренты (лицом, приобретающим право собственности и обязанным платить рентные платежи) может быть любой субъект гражданского права: гражданин, юридическое лицо (если его учредительные документы не исключают этого), государство, муниципальное образование.
- Договор ренты - реальный.
- Он является односторонне обязывающим. За одним исключением - договоре постоянной ренты у получателя ренты есть обязанность принять денежные суммы при реализации плательщиком ренты права на выкуп ренты (т.е. в этом случае он - двусторонне обязывающий).
- Договор ренты является возмездным.
Материальная выгода плательщика ренты - в получения права собственности на имущество; а у получателя ренты - в виде получения периодических рентных платежей или содержания. Возмездность в договоре платной ренты выражается также в особой единовременной плате (определенной денежной сумме), которая выплачивается сразу после заключения договора. Кроме того, формой возмездности может быть плата при выкупе ренты. Безвозмездным для отчуждателя имущества договор ренты является тогда, когда он заключается в пользу третьего лица (получателя ренты) и отчуждатель имущества никакой материальной выгоды не получает.
- Договор ренты относится к свободно-заключаемым договорам.
Особые признаки договора ренты.
1) Это договор длящийся, рассчитанный на периодичность исполнения (платежей).
2) Ему свойственна особая рискованность. Риск состоит в том, что сумма рентных платежей может оказаться меньше стоимости имущества, а может быть больше, а также в неуплате платежей.
3) Этот договор не является эквивалентным (будучи возмездным) в силу указанной выше рискованности.
4) Для этого договора характерен признак «следования»: при отчуждении недвижимости (ст.586 ч.1 ГК) - рента обременяет имущество (недвижимость), т.е. следует судьбе права собственности на это имущество. Это означает, что в случае продажи плательщиком ренты приобретенного по договору ренты недвижимого имущества, приобретатель (новый собственник) должен платить рентные платежи, т.е. он приобретает имущество, обремененное рентой.
|
|
|
5) Особые гарантии защищенности получателя ренты:
а) Указанное выше свойство «следования ренты» при отчуждении недвижимости плательщиком ренты другому лицу.
б) При этом лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица несет субсидиарную ответственность по ренте наряду с новым собственником, а договором или законом может быть установлена и его солидарная ответственность.
в) Гарантией прав получателя ренты при отчуждении движимого имущества является сохранение обязанности продолжать платить ренту плательщиком ренты.
г) К гарантиям прав получателя ренты относятся также особые правила, касающиеся способов обеспечения исполнения договора ренты:
-если материальным объектом ренты является недвижимость, то она в силу закона (ст.587 ГК) становится сразу же предметом залога в пользу получателя ренты;
-если же объект ренты - движимое имущество, способ обеспечения должен быть обязательно указан в договоре - это является существенным условием договора ренты;
-способ обеспечения договора ренты может быть заменен лишь страхованием риска ответственности за неисполнение обязательства по ренте, это делает плательщик ренты в пользу получателя ренты.
6)Обязательное нотариальное оформление, а если объектом договора ренты является недвижимость, то требуется и государственная регистрация.
7) При договоре пожизненной бесплатной ренты недвижимости в случае существенных нарушений со стороны плательщика ренты может быть требование возврата имущества (ст.599 ГК), а при договоре пожизненного содержания с иждивением требование возврата вещи может быть независимо от того была ли рента бесплатной или платной (ст. 605 ГК).
Виды договоров ренты.
Договоры ренты классифицируются на виды в зависимости от различных критериев.
Во-первых, различаются договоры «платной» и» бесплатной ренты», - в зависимости от содержания оплаты.
При платной ренте, кроме рентных платежей выплачивается определенная твердая сумма сразу после заключения договора (по правилам договора купли-продажи). Размер оплаты определяется сторонами договора исходя из стоимости имущества, величины рентных платежей, исходя из толкования статей 424, 594 ГК. Кроме того, в течение действия договора платятся рентные платежи.
|
|
|
При бесплатной ренте плательщик ренты платит только рентные платежи.
Различия между платной и бесплатной рентами выражаются также в следующем:
а) Разное решение (ст. 595 ГК) вопроса о риске случайной гибели в постоянной ренте: при платной постоянной ренте его несет получатель ренты, а при бесплатной постоянной ренте - плательщик.
б) Разное решение вопроса о цене при выкупе: при платной ренте выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащих выплате рентных платежей, а при бесплатной - кроме этого определяется твердая денежная сумма в соответствии со ст.424 ГК.
в) При бесплатном договоре пожизненной ренты недвижимости допускается возможность расторжения договора получателем ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком с требованием возврата имущества (с зачетом его стоимости в счет выкупной цены) - ст. 599 ГК.
Вторая классификация договоров ренты определяется критерием времени, в соответствии с которым различаются договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты.
Договор постоянной ренты характеризуется следующими признаками:
а) Постоянная рента является бессрочной, т.е. она не ограничена сроком жизни получателя в отличие от пожизненной ренты.
б) Особый субъектный состав на стороне получателя ренты -получателями ренты могут быть граждане и некоммерческие юридические лица. В виду бессрочного характера субъектный состав может меняться, договор не зависит от существования первичных сторон. Получатель ренты может умереть, организация может быть реорганизована. Права получателя ренты переходят к правопреемникам и при уступке права требования.
Получателями ренты тогда становятся наследники, либо новая некоммерческая организация, возникшая в результате реорганизации или иной правопреемник.
|
|
|
в) Постоянная рента, хотя и не имеет срока, не является вечной. Она может быть прекращена соглашением сторон, прощением долга и по другим общим основаниям, кроме исполнения и смерти. Кроме того, постоянная рента прекращается на следующих специальных основаниях:
1) Если права получателя переходят к лицу, которое по закону не может быть получателем, т.е. к коммерческому юридическому лицу, государству или муниципальному образованию.
2) При случайной гибели имущества, когда риск несет получатель (при постоянной платной ренте).
3) При выкупе ренты (ограничение о недопустимости прекращения ренты путем выкупа по соглашению сторон не может превышать срока жизни получателя, либо срока 30 лет) - ст. 592 ГК. Условия договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на выкуп ничтожно.
г) Рентные платежи в постоянной ренте могут выражаться в деньгах, в предоставлении вещей, в выполнении работы, оказании услуг. Они должны предоставляться ежеквартально, если иное не предусмотрено договором. Размер устанавливается соглашением сторон.
Договор пожизненной ренты характеризуется следующими признаками:
а) Он ограничен сроком жизни получателя.
б) Субъектный состав: Получателем ренты является гражданин - отчуждатель имущества, либо другой гражданин по указанию лица, передающего свое имущество под ренту. Получателями ренты могут быть несколько граждан, в этом случае в случае смерти одного из них его доля переходит к другим, а рента прекращается лишь после смерти последнего из них.
в) Рентными платежами в обычной пожизненной ренте являются деньги (ст.597 ГК). Причем закон регламентирует минимальный размер и периодичность платежей: не менее 1 МРОТ ежемесячно.
г) Особые гарантии прав получателя пожизненной ренты:
1) Риск случайной гибели в этом договоре всегда возлагается наплательщика ренты. т.е. если имущество погибло независимо от вины сторон, он обязан продолжить платить ренту до смерти получателя ренты.
2) Право требовать выкупа ренты имеет только получатель ренты, а при бесплатной ренте недвижимости (ст.599 ГК) вместо выкупа он может потребовать возврата имущества.
д) Прекращение договора пожизненной ренты, кроме общих оснований имеет особые основания:
1.Смерть получателя ренты.
2.Односторонняя инициатива получателя ренты - при существенных нарушениях договора плательщиком (длительная или систематическая задержка выплаты рентных платежей или непредоставление обеспечения ренты) с последствиями предусмотренными ст. 599 ГК (возврат имущества в случае бесплатной пожизненной ренты недвижимости).
|
|
|
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст.ст. 601-605 ГК) является разновидностью пожизненной ренты. Его особенности по сравнению с обычной пожизненной рентой:
1. Материальный объект- только недвижимость (жилой дом, квартира, земельный участок и др.).
2. Содержанием ренты в этом договоре являются главным образом рентные платежи в натуре, а не деньги: предоставление жилища, питания, одежды и другие предоставления, обусловленные договором, такие, как уход, ритуальные услуги и др. Договором может быть предусмотрена замена натуральных предоставлений платежами в деньгах.
3. Размер ренты. В договоре должна быть указана стоимость всего объема содержания с иждивением. Ежемесячный размер определяется договором и не может быть ниже двух МРОТ в месяц.
Особые гарантии прав получателя ренты (наряду с гарантиями по обычной пожизненной ренте рассмотренными выше):
а) - одностороннее расторжение договора с требованием выкупа или возврата вещи (ст. 605 ГК РФ);
- при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей;
б) Плательщик ренты может распоряжаться недвижимостью (продавать, дарить и т.д.) только с согласия получателя ренты (ст.604 ГК), т.е. он становится собственником отчужденного в его пользу имущества с большим обременением (до смерти получателя ренты).
в) Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры по хозяйственному содержанию недвижимого имущества – чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.
г) При существенном нарушении плательщиком обязательств получатель вправе потребовать возврата недвижимого имущества, независимо оттого, является, ли рента бесплатной или платной (ст. 605 ГК).
д) Вместо требования возврата имущества при существенных нарушениях получатель ренты может потребовать ее выкупа и выплаты выкупной цены (ст.594 ГК).
е) В случае расторжения договора с возвратом имущества или выплатой выкупной цены плательщик ренты не вправе требовать компенсации произведенных им расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
РАЗДЕЛ 12
|
|
|
