 |
Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального жилищного найма.
|
|
|
|
Обязанности наймодателя (им соответствуют права нанимателя): Наймодатель обязан:
- предоставить жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в соответствии с решением органа исполнительной власти;
- предоставлять коммунальные услуги (по теплоснабжению, электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению и уборке, вывозу бытовых отходов и др. В частности, уборка (подметание полов на лестничных площадках и маршах, обметание стен и стирание пыли с подоконников) должна производиться не реже раза в пять дней, влажная уборка - раз в месяц) в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг», утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г.
- осуществлять нормальную эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наём жилое помещение;
- капитальный ремонт;
- обеспечивать техническое обслуживание общих коммунальных и технических устройств;
- к обязанностям наймодателя относятся также уборка придомовой территории, предоставление на время проведения капитального ремонта другого жилого помещения и др.
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей наймодателя определяется не только общегражданским и жилищным, но и специальным законодательством о защите прав потребителей.
Гражданско - правоые санкции, возлагаемые на неисправного наймодателя [53]:
Санкции применяются к наймодателю и наступают независимо от наличия его вины, так как он является предпринимателем и на основании ст. 401 ГК освобождается от ответственности, только если нарушение обязательства произошло вследствие непреодолимой силы.
1. С наймодателя взыскиваются убытки, понесенные нанемателем (как реальный ущерб, так и упущенная выгода);
|
|
|
2. Наймодатель уплачивает неустойку – в размере трех процентов от суммы услуги за каждый день просрочки в устранении недостатков;
3. В случае обнаружения недостатков в качестве услуг (например, температура в помещении должно быть не менее 18 градусов, а в подъездах – не мене 16 градусов – оплата уменьшается);
4. Возмещается вред, причинённый жизни, здоровью или имуществу нанимателя и других лиц из – за ненадлежащего исполнения обязанностей наймодателя (например, в случае обрушения потолка из – за протечки);
5. Подлежит компенсации моральный вред (нравственные и физические страдания).
Возмещение убытков, взыскание неустойки причиненного имущественного вреда и компенсация морального вреда не освобождает наймодателя от исполнения нарушенного обязательства (произвести ремонт, исправить недостатки работы и т.п.).
Установлен внесудебный порядок удовлетворения законных требований потребителя, а в случае его несоблюдения суд, удовлетворяя иск, взыскивает в федеральный бюджет с наймодателя - нарушителя дополнительный штраф в размере 50 % от взысканной суммы.
Обязанности нанимателя:
1.Он и члены его семьи обязаны использовать помещение только по назначению - для проживания и в определенных пределах на другие цели (ст. 17 ЖК).
2.Обеспечивать сохранность жилых помещений, не допускать переустройство и перепланировку помещения и мест общего пользования без специального разрешения компетентных организаций (в установленном порядке).
3.Наниматель обязан получать письменное разрешение наймодателя на установление и использование электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительных секций приборов отопления и т.п.
4.Соблюдать требования техники безопасности и противопожарной безопасности;
|
|
|
5. Производить текущий ремонт жилых помещений;
6. Соблюдать правила общежития, не нарушать условия проживания других граждан в квартире, в доме (соблюдение тишины и.т. д.)
7.Особой обязанностью нанимателя и членов его семьи является своевременная оплата жилья.
Оплата жилья по договору социального жилищного регулируется ст.ст. 153-160 ЖК РФ, а также Постановлением Правительства РФ «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» от 30 июля 2004 г.; Постановлением Правительства РФ «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» от 14 декабря 2005 г.
Оплата жилья включает в себя:
1) плата за наем жилого помещения (для нанимателей, а с собственников она не берется). Эта плата зависит от коэффициента полезных качеств (КПК) дома.
2) плату за содержание жилья (содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвалов, чердаков, крыш, подъездов, технического обслуживания общих коммуникаций, вывоз бытовых отходов, содержание придомовой территории).
3) плату за ремонт (оплачивается только текущий ремонт общего о имущества жилого дома, общих коммуникаций и технических устройств, технических помещений дома). Проживающие в ветхих и аварийных домах за ремонт не платят.
Плата за жилье взимается в соответствии с ценами и тарифами, которые устанавливаются регулирующими органами в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 февраля 2004 г., которыми утверждены «Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунальных хозяйств».Размер оплаты зависит также от федеральных стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации.
При оплате жилья в пределах социальной жилищной нормы учитывается соотношение совокупного дохода семьи и прожиточного минимума. Для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума применяется поправочный коэффициент к оплате.
Введены денежные компенсации лицам имеющие льготы (инвалиды, участники войны, ветераны труда, блокадники и др.).
Малоимущие граждане освобождаются от платы за наем (п.9 ст. 156 ЖК РФ).
Кроме того, предусмотрены субсидии на оплату жилья в соответствии со ст. 159 ЖК РФ и Постановлением Правительства от 14 декабря 2005 года «О предоставлении субсидий на оплату жилья». Субсидии предоставляют с учетом доходов нанимателя (заявителя) и всех членов семьи, максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, в пределах социальной нормы площади и дополнительной жилищной площади, предоставленной по состоянию здоровья. Семьи, имеющие среднедушевой доход выше прожиточного минимума не имеют права на субсидии.
|
|
|
Жилищные субсидии предоставляются путем перечисления денег на персонифицированные счета в банках.
Плата должна вноситься ежемесячно не позднее 10-го числа следующего месяца.
Ответственность нанимателя и членов его семьи по договору.
1). При неоплате жилья свыше шести месяцев, предусмотрено (как крайняя мера) выселение в судебном порядке на другую жилую площадь без учета прежнего уровня благоустроенности – в соответствии со ст. 90 ЖК РФ. Им предоставляется жилое помещение по нормам общежития. В данном случае согласно п.3 ст. 672 нормы ст. 687 и 688 ГК о выселении без предоставления другого жилого помещения не применяются, поскольку для договоров социального жилищного найма установлен приоритет жилищного законодательства.
Кроме того, при задержке оплаты взыскивается пеня в размере одной трехсотой действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центробанка от неоплаченных в срок сумм за каждый день задержки.
2). За систематическую порчу, разрушение жилого помещения, использование его не по назначению, за систематическое нарушение правил общежития законодательство предусматривает (как крайнюю меру) расторжение договора и выселение без предоставления другого жилого помещения.
Особые права нанимателя и членов его семьи.
1) Нанимателям и членам их семьи, занимающим жилое помещение, превышающее норму предоставления, дано право на замену жилого помещения на жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ).
2) Они имеют право на обмен жилого помещения при условии согласия наймодателя и всех совершеннолетних членов семьи и разрешения органов опеки в отношении несовершеннолетних и недееспособных членов семьи.
3) Право на занятие комнаты, освободившейся в коммунальной квартире (при наличии условий, указанных в ЖК, которые сохраняются до марта 2010 г.).
4) Право на приватизацию такого помещения.
5) При временном непроживании нанимателя или членов его семьи право на жилое помещение сохраняется. Конституционный Суд в постановлении от 23.06.1995 г. указал: «Временное непроживание в жилом помещении, в том числе в связи с осуждением, не может служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением». (См. также ст. 71 ЖК РФ). Кроме того, производится перерасчет оплаты (при проживании более 5 дней, что должно быть подтверждено документом).
|
|
|
