 |
Обязанности сторон по договору аренды.
|
|
|
|
Арендатор обязан:
1. Принять имущество от арендодателя.
2. Пользоваться в соответствии с условиями договора и назначением имущества.
3. Производить текущий ремонт (диспозитивное правило).
4. Нести расходы по содержанию имущества.
5. Своевременно вносить арендную плату.
6. Получать согласие арендодателя при передаче имущества в субаренду, перенаем, безвозмездное пользование (ст. 615 ГК).
7. Возвратить арендуемое имущество в срок и в надлежащем состоянии (т. е. в том, в котором его получил с учетом нормального износа либо в состоянии обусловленном договором).
Арендодатель обязан:
1. Предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии (ст. 611 ГК) с принадлежностями и документами.
2. Предупредить арендатора о правах 3-х лиц (ст. 613 ГК) на имущество (залог, сервитуты, право «доступа» авторов на произведения изобразительного искусства и др.)
3. Производить капитальный ремонт (диспозитивное правило).
4. Возместить стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя.
5. Обязанность заключить договор с арендатором на новый срок (ст. 621 ГК) – преимущественно перед другими лицами.
6. Заключить договор аренды с субарендатором при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК) на оставшийся срок и на условиях прекращенного договора аренды.
Гражданско-правовые санкции за нарушение договора аренды.
Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендатора.
1.За пользование не в соответствии с назначением имущества и с условиями договора либо за пользование с существенным ухудшением имущества, возможно досрочное расторжение договора и взыскание убытков.
2.За нарушение сроков внесения арендной платы: при существенном нарушении сроков применяется требование о досрочном внесении платы (но не боле чем за 2 срока вперед) - п.5 ст. 614 ГК; а если более двух раз подряд по истечении установленного срока арендатор не платит арендную плату - возможно досрочное расторжение договора (ст. 619 ГК). Кроме того, применяются меры ответственности в виде взыскания особого процента по ст. 395 ГК и возмещения убытков.
|
|
|
3.При невозврате вещи арендатором или несвоевременном возврате применяются меры защиты в виде требования о реальном исполнении (т.е. о возврате вещи) и внесении платы за аренду за все время просрочки возврата вещи, а также меры ответственности - убытки, неустойка.
4.За распоряжение вещью без согласия арендодателя (сдачу в субаренду и т. п.) - арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК).
5.В случае производства неотделимых улучшений без согласия арендодателя наступает последствие в виде недопустимости возмещения произведенных арендатором расходов.
Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендодателя.
1. За непредставление имущества арендатору в срок - меры защиты в виде истребования имущества либо требование расторжения договора (ст. 611 ГК) и меры ответственности (взыскание убытков).
2. За скрытые недостатки в предоставленном имуществе альтернативно применяются следующие меры защиты: требование безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшение арендной платы и другие требования, указанные в ст. 612 ГК, а также гражданско-правовая ответственность (взыскание убытков).
3.При неосуществлении капитального ремонта арендатор сам может провести таковой и взыскать стоимость работ с арендодателя либо зачесть её в счет арендной платы или потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора (меры защиты) и возмещения убытков (меры ответственности).
|
|
|
4.В случае неуведомления арендатора о правах 3-х лиц альтернативно применяются следующие меры защиты: уменьшение арендной платы или расторжение договора (ст. 613 ГК) и взыскиваются убытки (меры ответственности).
5. При несоблюдении права на преимущественное заключение договора – убытки и заключение договора.
Виды договоров аренды
Гражданский кодекс наряду с общим договором аренды выделяет его особые виды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды предприятий, договор аренды зданий и сооружений и договор лизинга.
Договор проката.
Договор проката регулирует предоставление движимого имущества предпринимателем, занимающимся этим в качестве постоянной предпринимательской деятельности, во временное владение и пользование арендатора за плату, как правило для потребительских целей.
Особенности договора проката.
1. Особый субъектный состав. Арендодателем может быть лишь предприниматель, причем такой, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, но чаще всего им является гражданин, ибо этот договор, как правило, предполагает использование имущества в потребительских целях.
2. Объект.
Юридический объект договора проката - действия по предоставлению имущества, владение и пользование им, действия по оплате аренды и возврату имущества. По этому договору вещь предоставляется не только в пользование, но и во владение арендатора.
Материальный объект - только движимое имущество, как правило, потребительского назначения (непотребляемые, индивидуально-определенные вещи).
3.Особые цели договора - использование имущества для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
4.Договор проката - публичный.
5.Возмездный.
6.Консенсуальный.
7.Двусторонний.
8.Двусторонне-обязывающий (взаимный).
9.Свободно-заключаемый.
10.Срочный - предельный срок договора до 1 года (ст. 627 ГК).
11.Допускается досрочное прекращение договора в любое время по инициативе арендатора, при этом ему возвращается соответствующая часть арендной платы.
|
|
|
12.Его особенностями являются также: недопустимость сдачи имущества в субаренду, в безвозмездное пользование, в залог.
13.Не только капитальный, но и текущий ремонт – обязанность арендодателя.
14.Усиленная защита прав арендатора, когда таковым является гражданин - «потребитель», которому в соответствии с Гражданским кодексом РФ и «Законом о защите прав потребителей» предоставляются особые «меры защиты» и «меры ответственности».
К мерам защиты относится: возможность требовать безвозмездного устранения недостатков в течение 10 дней либо замены вещи.
Мерами ответственности, которые несет неисправный арендодатель являются: неустойка в размере трех процентов от арендной платы, но в пределах стоимости имущества за каждый день просрочки в устранении недостатков или замене вещи; убытки, взыскиваемые сверх неустойки, возмещение вреда, причиненного недостатками вещи жизни, здоровью, имуществу, как самого арендатора, так и других лиц; компенсация морального вреда и, наконец, особый штраф в размере 50 % процентов от взысканной суммы за уклонение от добровольного исполнения законных требований арендатора.
|
|
|
