 |
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта
|
|
|
|
На этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах страны, города, района и микрорайона его расположения.
«В настоящее время экономическое положение России обусловлено рядом таких факторов, как санкции Европы и Америки, на экономику страны. Как следствие, с конца 2014 г наблюдается снижение платежеспособного спроса, реальных зарплат населения, снижение прибыли малого и среднего бизнеса. Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости происходит в основном за счет резкого снижения доступности свободных денег, кредитов и сворачивания инвестиционных программ банков и предприятий. Это естественным образом уменьшает покупательскую способность, то есть спрос» (по данным «Вестник ЗабГУ.2016.Т.22№4).
Череповецкий рынок недвижимости риэлторы сегодня называют «рынком покупателя», где предложение значительно превышает спрос.
Традиционно осенью рынок недвижимости оживал после периода летних отпусков. В текущем году всплеска спроса не произошло. При этом желающих продать квартиру стало даже больше, чем раньше.
Основной причиной специалисты видят резкое падение покупательной способности населения.
Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
|
|
|
- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
- административные: ставки налогов и зональные ограничения;
- экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Применительно к оцениваемому Объекту оценки внешним фактором влияющим на его стоимость является – уровень доходов населения. Как было сказано выше, покупательская способность в Череповце снизилась, что безусловно связано со снижением уровня доходов населения. Предложение значительно превышает спрос.
Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Основными ценообразующими факторами являются:
- местоположение (район города).
Объект оценки находится в «спальном» районе города. Удобно располагается относительно объектов инфраструктуры, что делает его более привлекательным для покупательского спроса.
- материал стен домов, состояние.
Объект оценки располагается в кирпичном доме, что также делает его более привлекательным для покупательского спроса согласно устному опросу риэлторов.
- этажность.
Первый и верхний этажи менее привлекательны для покупательского спроса. Соответственно рыночная стоимость для объектов оценки, расположенных на данных этажах, будет отличаться в меньшую сторону.
- наличие балкона и лоджии.
Наличие балкона и лоджии существенно влияет как на спрос так и на стоимость объекта оценки.
-состояние квартиры.
Состояние объекта прямопропорционально его спросу и стоимости при продаже.
Исследование рынка в сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды пользования, необходимые для его определения.
Объект оценки относится к сегменту вторичного рынка продаж жилых помещений.
|
|
|
Жилая недвижимость
Количество квартир, выставляемых на продажу, возросло. В городе много новостроек, за счет которых растет предложение не только по новым квартирам, но и по вторичному жилью: большинство из тех, кто переезжает, стараются продать свои старые квадратные метры. Однако вторичный рынок жилья «стоит». Предложение превышает спрос.
Примерно 60-70% жилья реализуется с привлечением ипотечного кредитования и 30-40% за «живые» деньги. Но и «живые» деньги — это, как правило, не то, что у человека уже есть на руках. Чаще всего он продает какое-то свое жилье, добавляет и покупает другое.
Маленькие квартиры или квартиры экономкласса всегда были более продаваемыми. Сегодня они составляют основную часть всех совершаемых сделок. Большие квартиры, коттеджи, частные дома продаются очень плохо.
Те же, кто не может себе позволить собственное жилье, квартиры снимают. И на этом рынке ситуация также складывается не в пользу собственника: спрос ниже предложения, поэтому стоимость аренды не растет соразмерно инфляции, а замерла на уровне прошлого года.
8.7 Анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений.:
Была собрана и проанализирована специальная информация, в том числе ценовая, относящаяся как к объекту оценки, так и к объектам аналогам на дату оценки объекта, а также дату составления отчета. Сбор данных осуществлялся путем изучения публикаций в специальных изданиях, консультаций с сотрудниками агентств недвижимости.
Росриэлт представляет обзор цен на недвижимость в Череповце по данным на январь 2017 г. В обзор включены стоимость на Росриэлте новостроек и квартир вторичного рынка
По данным сайта http://www.rlt24.com представлена следующая динамика цен на жилье на 20 февраля 2017 г.
|
|
|
