 |
Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом.
|
|
|
|
Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости в рыночной экономике. При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. Основной смысл осуществляемых в рамках рыночного подхода операций состоит в том, что покупатель объекта недвижимости не заплатит за него цену больше той, по которой может быть приобретен аналогичный по всем показателям объект недвижимости.
Целью данного отчета является определение наиболее вероятной рыночной стоимости права собственности на квартиру.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
- изучение рынка и предложений на продажу, т.е объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом – квартирой;
- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическими характеристиками и условиями продажи;
- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
|
|
|
- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стало повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта опираемся на цены предложения. Данные сведения были получены из следующих источников:
агентства недвижимости г. Череповец, печатные СМИ, интернет-сайты (интернет-сайт vse35.ru, avito.ru.)
После проведения анализа рынка нами были отобраны 4 аналога, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки
. Данные о сравниваемых объектах, корректировки и расчеты представлены в таблице 4
Таблица корректировок
Таблица 4
| Характеристики объектов сравнения | Объект оценки | Аналог №1 Интернет-сайт avito.ru | Аналог №2 Интернет-сайт avito.ru | Аналог №3 Интернет-сайт avito.ru | Аналог №4 Интернет-сайт avito.ru |
| Адреса объектов | ул.Портовая, д.60 корпус 1 | ул. Портовая, д.60 | ул. Портовая | ул. Песчаная (Портовая) | ул. Песчаная (Портовая) |
| Цена объекта, руб | 1 590 000 | 1 560 000 | 1 590 000 | 1 552 000 | |
| Рыночные условия(цена предложения, цена продажи) | Предложения | Предложения | Предложения | Предложения | |
| Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки,% | |||||
| Цена после корректировки, руб | 1 590 000 | 1 560 000 | 1 590 000 | 1 552 000 | |
| Период предложения | Февраль 2017 | Февраль 2017 | Февраль 2017 | Февраль 2017 | Февраль 2017 |
| Корректировка на период предложения | |||||
| Цена после корректировки,руб | 1 590 000 | 1 560 000 | 1 590 000 | 1 552 000 | |
| Право собственности | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Корректировка на имущественные права | |||||
| Цена после корректировки | 1 590 000 | 1 560 000 | 1 590 000 | 1 552 000 | |
| Местоположение (зона) | Ж3 | Ж3 | Ж3 | Ж3 | Ж3 |
| Корректировка на местоположение, тыс.руб | |||||
| Цена после корректировки | 1 590 000 | 1 560 000 | 1 590 000 | 1 552 000 | |
| Этаж | 9/14 | 11/14 | 4/14 | 9/14 | 13/14 |
| Корректировка на этаж, тыс.руб | +50 | +50 | |||
| Цена после корректировки | 1 590 000 | 1 560 000 | 1 590 000 | 1 552 000 | |
| Наличие лоджии | Лоджия | Аналогично | Аналогично | Аналогично | Аналогично |
| Корректировка на наличие лоджии, тыс.руб. | |||||
| Цена после корректировки | 1 350 000 | 1 240 000 | 1 330 000 | 1 330 000 | |
| Состояние объекта | Отличное | Отличное | Отличное | Отличное | Отличное |
| Корректировка на состояние,% | |||||
| Цена после корректировки | 1 590 000 | 1 560 000 | 1 590 000 | 1 552 000 | |
| Средневзвешенное, % (руб) | (397 500) | (390 000) | (397 500) | (388 000) | |
| Цена объекта, руб. (с учетом округления) | 1 573 000 |
Определение корректировок:
|
|
|
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем- по зависимому.
§ Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки
Поправка на уторговывание принимается экспертно по данным риэлтерских фирм по продаже недвижимости. Торг по стоимости квартир колеблется от 5 до 10 %. В отдельных случаях и более, если срок экспозиции затягивается, а цена объекта завышена. В отчете корректировка принята согласно устному опросу риэлторов.
- Корректировка на дату продажи
§ Учитывая, что период предложения у всех объектов не превышает одного месяца, корректировкой пренебрегаем.
§ Корректировка на право собственности
§ Объект оценки и аналоги имеют равные права собственности.
- Корректировка на местоположение
§ Данный фактор учитывает престижность местонахождения, близость к потребителям и поставщикам. Все Объекты-аналоги находится в равных условиях относительно объекта Оценки. Поправка – 0.
- Корректировка на этаж
Этаж, на котором расположена оцениваемая квартира - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. В данном случае все объекты-аналоги находятся в равных условиях. Приняты соответствующие корректировки.
|
|
|
§ Корректировка на наличие лоджии
В данной квартире есть в наличии балкон. Все Объекты-аналоги находятся в равных условиях относительно Объекта Оценки. Приняты соответствующие корректировки.
§ Корректировка на состояние объекта
- Состояние, в котором находится объект купли-продажи, оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору "состояние", скорректировав продажную цену на стоимости ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал более похож на объект оценки. Все объекты-аналоги находятся в равных условиях по данной корректировке. Приняты соответствующие корректировки.
Удельные веса при нахождении средневзвешенного значения присваивались объектам-аналогам по количеству поправок, внесенных в их цену, т.е наибольшее значение имеют аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Основываясь на данных расчетах, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Россия, Вологодская обл., г.Череповец, ул. Портовая, д.60, корпус 1, кв. 150, предъявленного к оценке по состоянию на 21 февраля 2017 г., рассчитанная с применением сравнительного подхода, составляет с учетом округления:
Рублей.
|
|
|
