Нужно ли регистрировать договор об установке на общем имуществе рекламной конструкции?

По общему правилу государственной регистрации подлежат только те сделки с недвижимостью, в отношении которых законом прямо предусмотрена необходимость государственной регистрации в ЕГРП (п. 1 ст. 164 ГК РФ). В том случае, если сделка, подлежащая регистрации, не зарегистрирована, то она не имеет юридической силы (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Применительно к договорам о размещении на общем имуществе многоквартирного дома рекламных конструкций прямо законом требование о регистрации не предусмотрено. ВАС РФ разъяснил, что «к таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом» (абз. 3 п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Некоторые нижестоящие арбитражные суды следуют данным разъяснениям.
Так, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд по одному из дел указал, что договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции от 01.01.2009 был заключен ровно на год, поэтому подлежал регистрации, и в отсутствие такой регистрации данный договор является незаключенным.
(Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 по делу NА14-9145-2010306/31.)
Вместе с тем на практике регистрация данных договоров может быть сопряжена с рядом сложностей.
Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Договор аренды недвижимости регистрируется в качестве ограничения (обременения) права собственности (абз. 4 ст. 1, ст. 26 Закона о регистрации прав). Следовательно, для регистрации договора об установке рекламной конструкции сначала следует зарегистрировать право общей долевой собственности на данное имущество в ЕГРП в установленном порядке.
Кроме того, сложно себе представить государственную регистрацию договора об установке рекламной конструкции на общем имуществе как обременение в отношении всего многоквартирного дома, поскольку весь многоквартирный дом не является объектом права и на него не может быть в ЕГРП зарегистрировано право собственности. Объектами права являются только отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, и общее имущество.

Cтрембелев С.В., адвокат адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», кандидат юридических наук.