 |
Методы оценки и методы расчета стоимости
|
|
|
|
6.1 Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться с использованием:
− рыночных методов оценки: сравнительного метода оценки, доходного метода оценки, затратного метода оценки;
− индексного метода оценки.
6.1.1 Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж)представляет собойсовокупность методов расчета стоимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными
ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации.
При реализации сравнительного метода оценки используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:
− методы количественного анализа;
− методы качественного анализа.
К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения), компенсационных корректировок и др.
К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ (ранжирование) и др.
В сравнительном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
6.1.2 Доходный методоценки представляет собойсовокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока. При реализации доходного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:
|
|
|
− прямой капитализации;
− капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);
− капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;
− валовой ренты (валового мультипликатора);
− остатка;
− и другие.
В доходном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
6.1.3 Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на:
− определении стоимости объекта недвижимости или недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.
При реализации затратного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:
− сравнительной единицы;
− построения;
− и другие.
В затратном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
6.2 При оценке стоимости рыночными методами и индексным методом используется информация по объектам оценки и объектам-аналогам
6.3 Определение стоимости объектов гражданских прав может основываться на комбинации сравнительного, доходного и затратного методов оценки стоимости.
Виды стоимости
7.1 При оценке объектов недвижимости рыночными методами оценки в зависимости от целей оценки используются виды стоимости:
− рыночная стоимость;
− рыночная стоимость в текущем использовании;
− инвестиционная стоимость;
− ликвидационная стоимость;
− специальная стоимость;
− синергетическая стоимость.
7.1.1 Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться в наиболее эффективном или текущем использовании в соответствии с гражданско-правовым договором на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее – договор) и для целей, указанных в 4.1, перечисления а) – г), к) – м), п), у).
7.1.2 Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как стоимость объекта недвижимости, учитывающая сложившиеся условия его использования.
|
|
|
Стоимость объекта недвижимости для цели, указанной в перечислении н), определяется только как рыночная стоимость в текущем использовании.
Рыночная стоимость или рыночная стоимость в текущем использовании имущественных прав на земельный участок определяется теми экономическими выгодами, которые собственник (пользователь, арендатор, владелец) получит при реализации имущественных прав на земельный участок и недвижимые улучшения.
Если определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, то определяется рыночная стоимость земельного участка, входящего в его состав. Если определяется рыночная стоимость в текущем использовании объекта недвижимости, то определяется и рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка, входящего в его состав.
7.1.3 Инвестиционная стоимость объекта недвижимости может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) – в) (за исключением продажи на аукционе), п), у).
Методы расчета инвестиционной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от преимуществ и экономических выгод, получаемых инвестором от приобретения объекта недвижимости, и инвестиций, необходимых для осуществления инвестиционных целей.
При расчете инвестиционной стоимости учитываются дополнительные условия и другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
7.1.4 Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может рассчитываться для целей продажи на торгах (аукционе и по конкурсу) имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), а также при распродаже имущества за долги и оценке имущества ликвидируемого предприятия.
Методы расчета ликвидационной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от предполагаемого срока экспозиции объекта оценки, спроса и предложения по объектам-аналогам, состояния объекта оценки и других факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
7.1.5 Специальная стоимость объекта недвижимости может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) – в), п), у).
Методы расчета специальной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки, преимуществ и экономических выгод, которые получает покупатель с приобретением имущественных прав на объект оценки.
|
|
|
7.1.6 Синергетическая стоимость объекта недвижимости может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) [за исключением продажи имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства)], п), у).
Методы расчета синергетической стоимости выбираются оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки, преимуществ и экономических выгод, которые получает покупатель с приобретением имущественных прав на объект оценки.
7.1.7 Утилизационная стоимость недвижимых улучшений может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) – в), к) – м), п), у).
Методы расчета утилизационной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от технического состояния недвижимых улучшений и исходной информации, используемой для определения рыночной стоимости конструктивных элементов.
7.2 Если объектом оценки являютсянедвижимые улучшения, улучшения и их элементы при применении рыночных методов оценки определяются следующие виды стоимости:
− первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов);
− стоимость восстановления или стоимость замещения;
− остаточная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов);
− утилизационная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов).
7.2.1 Первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов), стоимость восстановления или стоимость замещения могут рассчитываться для цели постановки излишков на баланс, выявленных в результате инвентаризации, для жилых домов, садовых домиков (дач) и жилых помещений, за исключением объектов незавершенного строительства – уточнения стоимости при инвентаризации (для физических лиц), для целей принятия управленческих
решений и других, если это не противоречит законодательству. При этом, как правило, используется затратный метод оценки.
7.2.2 Остаточная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) может рассчитываться для целей постановки излишков на баланс, для целей принятия управленческих решений и других, если это не противоречит законодательству. При этом, как правило, используется затратный метод оценки.
|
|
|
7.2.3 Утилизационная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) – в), к) – м), п), у).
Методы расчета утилизационной стоимости объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) выбираются оценщиком в зависимости от его технического состояния и исходной информации, используемой для определения рыночной стоимости отдельных частей и конструктивных элементов недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.
7.3 При определении стоимости индексным методом оценки недвижимых улучшений, улучшений и их элементов рассчитывается только оценочная стоимость.
Оценочная стоимость определяется как произведение стоимости, выбранной в качестве базы, на соответствующий коэффициент (индекс).
7.3.1 Базой определения оценочной стоимости для капитальных строений, зданий и сооружений, введенных в эксплуатацию, за исключением жилого фонда, является для:
− юридических лиц − балансовая стоимость (остаточная стоимость), рассчитанная по данным бухгалтерского учета и отчетности на дату оценки с учетом переоценок, проводимых в установленном порядке (далее − переоценка);
− индивидуальных предпринимателей − остаточная стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;
− физических лиц − остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком.
− всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, – остаточная стоимость объекта оценки. В этом случае остаточная стоимость объектов оценки определяется как разность между стоимостью восстановления или стоимостью замещения и физическим износом.
Примечание – При этом стоимость восстановления или стоимость замещения определяется по первоначальной стоимости объекта оценки в соответствии с 8.8.1. Физический износ определяется методом нормативного износа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
7.3.2 Базой определения оценочной стоимости для жилых домов, садовых домиков (дач) и жилых помещений являются для:
− юридических лиц – балансовая[первоначальная (переоцененная)] стоимость и накопленная амортизация с учетом переоценок;
|
|
|
− индивидуальных предпринимателей – первоначальная (переоцененная) стоимость и накопленная амортизация с учетом переоценок, отраженных в книге учета, с учетом переоценок;
− физических лиц – остаточная стоимость объекта оценки;
− всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, – остаточная стоимость объекта оценки.
Примечание – Физический износ определяется методом нормативного износа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
7.3.3 Базой определения оценочной стоимости не завершенных строительством законсервированных и незаконсервированных объектов оценки (за исключением жилых) является для:
− юридических лиц - первоначальная (переоцененная) стоимость затрат, отраженная в бухгалтерском учете и отчетности на дату оценки с учетом переоценок, а также стоимость затрат текущего года для 4.1, перечисление в);
− индивидуальных предпринимателей - первоначальная (переоцененная) стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;
− физических лиц – первоначальная или остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком;
− всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиками оценки, – первоначальная стоимость объекта оценки, стоимость восстановления, стоимость замещения или остаточная стоимость объекта оценки.
Примечание – Если при осмотре не завершенного строительством объекта выявлен физический износ в части воздействия природно-климатических факторов, то оценочная стоимость не завершенного строительством объекта определяется по остаточной стоимости объекта оценки на дату оценки. Остаточная стоимость объекта оценки на дату оценки определяется как разница между стоимостью восстановления или стоимостью замещения на дату оценки с учетом степени готовности объекта оценки минус физический
износ объекта оценки. При этом физический износ определяется методом средневзвешенного износа.
7.3.4 Коэффициенты (индексы) определяются в порядке, определенном законодательством.
7.4 Первоначальная стоимость инвентарного объекта для цели разделения (выделения) рассчитывается в том случае, если в бухгалтерском учете юридического лица в первоначальную стоимость инвентарного объекта (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) включено несколько вспомогательных или самостоятельных недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.
Первоначальная стоимость инвентарного объекта для цели разделения (выделения) определяется в следующей последовательности:
− определяется стоимость восстановления или стоимость замещения на дату оценки каждого недвижимого улучшения, улучшения и элемента, входящих в состав первоначальной стоимости инвентарного объекта;
− рассчитывается суммарная стоимость восстановления или стоимость замещения на дату оценки всех недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, входящих в инвентарный объект;
− определяется удельный вес каждого недвижимого улучшения, улучшения и элемента в суммарной стоимости восстановления или стоимости замещения;
− рассчитывается первоначальная стоимость каждого недвижимого улучшения, улучшения и элемента как произведение первоначальной стоимости инвентарного объекта на удельный вес соответствующего недвижимого улучшения, улучшения и элемента в суммарной стоимости восстановления или стоимости замещения на дату оценки.
В качестве базы для определения стоимости восстановления или стоимости замещения может выступать рыночная стоимость новых объектов-аналогов или первоначальная стоимость объектов-аналогов.
7.5 Оценка доли в имущественном праве в объекте недвижимости, недвижимых улучшениях и приравненных к ним определяется рыночными методами оценки с учетом корректировки на стоимость доли в имущественном праве при возможности и невозможности осуществления раздела объекта недвижимости на два (или более) объекта недвижимости, вычленения изолированного помещения из капитального строения, определения порядка пользования жилой комнатой в капитальном строении или изолированном помещении.
7.6 Оценка доли в имущественном праве на недвижимые улучшения, улучшения и их элементы при использовании индексного метода и определении оценочной стоимости объекта оценки проводится пропорционально размеру доли в праве.
7.7 Все виды стоимости определяются без учета налога на добавленную стоимость. По заявке заказчика оценки в соответствии с договором определяемая стоимость дополнительно может указываться с учетом налога на добавленную стоимость.
Затратный метод оценки
8.1 Затратный метод оценки применяется, а иногда является единственно возможным в следующих случаях:
− анализа наиболее эффективного использования земельного участка;
− экономического обоснования стоимости нового строительства;
− оценки стоимости специализированной недвижимости;
− оценки стоимости не завершенных строительством объектов;
− невозможности использования других методов;
− не противоречащих законодательству.
8.2 При реализации затратного метода оценки для оценки стоимости объектов недвижимости используют следующие методы расчета стоимости:
− сравнительной единицы;
− построения.
8.3 Метод сравнительной единицы представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога [цены (стоимости) одного квадратного метра общей площади, цены (стоимости) одного кубического метра и др.] на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.
При использовании метода сравнительной единицы для оценки стоимости законченного строительством или не завершенного строительством объекта недвижимости подбирается объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения, а для не завершенного строительством объекта оценки также его степень готовности на дату оценки. В рамках данного метода предполагается, что характеристики, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость (инфраструктура, внешние условия и др.) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.
Примечание – Методом сравнительной единицы может определяться рыночная стоимость таких объектов недвижимости, как жилые дома, садовые домики (дачи), гаражи, квартиры и др.
8.3.1 Расчет стоимости объекта недвижимости (законченного строительством или не завершенного строительством объекта оценки) методом сравнительной единицы может производиться по формуле
(1)
| где | V | – стоимость объекта недвижимости на дату оценки, д. е.; |
| V ед | – единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д. е.; | |
| П | – количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога. |
8.3.2 Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле
(2)
| где | V а | – стоимость объекта недвижимости, выбранного в качестве объекта-аналога на дату оценки, д. е.; |
| П а | – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога. |
8.3.3 Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость (объемно-планировочными показателями, техническим состоянием, а не завершенный строительством объект степенью готовности и др.), необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.
8.4 Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.
Примечание – Метод построения может использоваться для определения стоимости объектов оценки, приравненных к объекту недвижимости, для целей оценки (например, сборно-разборные здания и сооружения, расположенные на земельном участке, договор на право аренды которого не истек, и данные улучшения
после его приобретения остаются на этом же земельном участке), а также для определения стоимости
недвижимых улучшений.
8.5 Порядок расчета стоимости объектов недвижимости методом построения включает:
− определение стоимости земельного участка;
− определение первоначальной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;
− определение стоимости восстановления или стоимости замещения;
− расчет косвенных затрат;
− определение прибыли предпринимателя;
− определение внешнего удорожания;
− определение накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;
− определение стоимости объекта недвижимости.
Примечание – Если определяется остаточная стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, то порядок оценки методом построения включает определение:
– первоначальной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;
– стоимости восстановления или стоимости замещения;
– накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;
– остаточной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.
|
|
|
