 |
Определение стоимости объекта оценки на дату оценки
|
|
|
|
8.13.1 Стоимость объекта недвижимости на дату оценки определяется по формуле
(4)
| где | V | − стоимость объекта недвижимости; |
| VL | − стоимость земельного участка; | |
| VB | − стоимость восстановления или замещения; | |
| EP | − прибыль предпринимателя; | |
| IC | − косвенные затраты; | |
| EAx | − внешнее удорожание; | |
| AD | − накопленный износ улучшений или недвижимых улучшений и их элементов. |
8.13.2 Если стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов определяется остаточной стоимостью недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, то стоимость объекта недвижимости методом построения определяется по формуле
(5)
| где | VL | − стоимость земельного участка; |
| − остаточная стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов; | |
| EP | − прибыль предпринимателя; | |
| IC | − косвенные затраты; | |
| EAx | − внешнее удорожание. |
8.13.3 Остаточная стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов определяется по формуле
(6)
8.13.4 Стоимость неотделимых улучшений исключается из стоимости объекта недвижимости, если они выполнены в арендуемом объекте недвижимости за счет собственных средств арендатора при наличии согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений и в договоре аренды предусмотрено право арендатора на получение компенсации стоимости таких улучшений при окончании срока аренды. В этом случае определяется остаточная стоимость отделимых и неотделимых улучшений на дату оценки. При этом физический и функциональный износ отделимых и (или) неотделимых улучшений определяется на основе осмотра и их фактического состояния.
|
|
|
8.14 Стоимость объекта недвижимости или недвижимых улучшений, полученная затратным методом оценки, является итоговой стоимостью.
Доходный метод оценки
9.1 Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом оценки производится следующими методами расчета стоимости:
− прямой капитализации;
− капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);
− капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;
− валовой ренты (валового мультипликатора);
− остатка;
– и другими.
9.1.1 Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на ожидаемом годовом чистом операционном доходе, деленном на общий коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными.
9.1.1.1 Расчет стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации производится по формуле
(7)
| где | V | − стоимость объекта недвижимости; |
| NOI | − годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости; | |
| R | − общий коэффициент капитализации. |
9.1.1.2 Метод прямой капитализации применяется для законченных строительством объектов.
9.1.2 Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.
|
|
|
9.1.2.1 Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится по формуле
(8)
| где | V | – стоимость объекта недвижимости; |
| NOIt | − годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости в году t; | |
| rt | − норма дисконтирования в году t; | |
| rn | − норма дисконтирования в году n; | |
| REVn | – реверсия в году n; | |
| t | − расчетный период от 1 до n; | |
| n | − срок прогноза. |
9.1.2.2 Определение реверсии может осуществляться:
– методом сравнения продаж;
– методом Гордона;
– другими методами.
9.1.2.3 Метод сравнения продаж предполагает определение реверсии путем определения стоимости объектов-аналогов на рынке недвижимости с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза.
9.1.2.4 Метод Гордона предполагает определение реверсии путем капитализации чистого денежного потока за последний год прогноза или первый год остаточного периода при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между нормой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Метод Гордона основан на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период. Расчет реверсии по методу Гордона производится по формуле
или 
(9)
| где | REVn | – реверсия в году n; |
| CFn | – денежный поток в последний год прогноза; | |
| CF (n + 1) | – денежный поток за первый год, следующий за сроком прогноза; | |
| rn | – норма дисконтирования в году n; | |
| g | – темпы роста денежного потока. |
9.1.3 Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей производится в соответствии с 9.1.1.1. При этом расчет общего коэффициента капитализации зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала.
К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся:
− модели дохода;
− модели собственности;
− ипотечно-инвестиционные модели.
9.1.3.1 Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным.
|
|
|
В случае, если поступление потока дохода равномерное, в зависимости от предположений о способе возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:
− бесконечного денежного потока;
− Инвуда;
− Хоскольда.
9.1.3.2 Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно.
В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:
− бесконечного денежного потока;
− Элвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда;
− прямолинейно изменяющегося денежного потока;
− Ринга;
− экспоненциально изменяющегося денежного потока;
− другие.
9.1.3.3 Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта недвижимости с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.
При этом общий коэффициент капитализации может рассчитываться по методу Элвуда как сумма базового коэффициента капитализации и произведение коэффициента фонда возмещения на изменение стоимости объекта недвижимости (плюс – уменьшение, минус – увеличение).
9.1.4 Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости, которыйбазируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном (действительном) валовом доходе объекта оценки. При этом под объектами-аналогами и под объектом оценки понимаются объекты недвижимости. Стоимость объекта недвижимости в этом случае определяется по формуле
(10)
| где | V | – стоимость объекта недвижимости; |
| PGI | − потенциальный валовой доход объекта оценки; | |
| EGI | − действительный валовой доход объекта оценки; | |
| MPGI (EGI) | − средний валовой мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу объектов-аналогов. |
|
|
|
Мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу определяется отношением цены продажи (стоимости) объекта недвижимости к годовому потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу по формуле
(11)
| где | V | – цена (стоимость) объекта недвижимости; |
| PGI | – годовой потенциальный валовой доход; | |
| EGI | − годовой действительный валовой доход. |
Мультипликатор валового дохода рассчитывается по объектам-аналогам.
9.1.5 Метод остаткапредставляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта недвижимости или элементов объекта недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее − неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее − известный интерес). Выделяют следующие виды метода остатка для:
− земли;
− недвижимых улучшений;
− собственного капитала;
− заемного капитала.
9.2 Оценка стоимости объектов недвижимости доходным методом состоит из:
а) сбора и анализа информации;
б) выбора метода расчета стоимости;
в) расчета потенциального (действительного) валового дохода или расчета годового чистого операционного дохода;
г) составления моделей прогноза;
д) определения общего коэффициента капитализации, или нормы дисконтирования, или мультипликатора валового дохода;
е) определения итоговой стоимости объекта недвижимости.
При применении метода прямой капитализации и метода остатка из порядка оценки может исключаться перечисление г).
9.2.1 Сбор и анализ информации включает поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок по объектам-аналогам, ставок аренды, установленных законодательством, договорной арендной платы по объекту оценки или объектам-аналогам, изучение условий договоров аренды, состава и величины операционных расходов и других данных. При отсутствии или недостаточности информации о рыночных арендных ставках по объектам-аналогам может рассчитываться расчетная рыночная арендная ставка или использоваться ставки аренды, установленные законодательством, или договорные арендные ставки. Выбор арендных ставок для расчета потенциального валового дохода в базовом году и (или) прогнозируемого потенциального валового дохода осуществляет оценщик.
|
|
|
9.2.2 Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Методы расчета стоимости принимаются в соответствии с 9.1.
Целесообразность применения методов расчета стоимости доходным методом определяется оценщиком.
9.2.3 Расчет потенциального (действительного) валового дохода или чистого операционного дохода выполняется в соответствии с выбранным методом расчета стоимости.
9.2.3. 1 Если оценка стоимости объекта недвижимости проводится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), то определяется потенциальный или действительный валовой доход по объекту оценки и объектам-аналогам.
9.2.3.2 Если оценка стоимости объекта недвижимости выполняется с использованием методов капитализации по норме отдачи, метода капитализации с применением расчетных моделей, метода остатка, то определяется чистый операционный доход по объекту оценки.
9.2.3.3 Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах, в котором должны быть представлены показатели, служащие основой для его определения.
Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте оценки.
Реконструированный отчет о доходах может составляться только на базовый год или на весь срок прогноза.
9.2.3.4 В качестве показателей базового года могут приниматься показатели:
− года, предшествующего дате оценки;
− средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели);
− текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год;
− расчетные рыночные показатели;
− прогнозируемые на основании информации по объекту оценки или объектам-аналогам;
− другие.
9.2.3.5 При составлении реконструированного отчета о доходах на весь срок прогноза оценщик может прогнозировать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, потери арендной платы, операционные расходы. Исходную информацию (договорные арендные ставки, арендные ставки, установленные законодательством, рыночные арендные ставки, расчетные арендные ставки, их изменение за срок прогноза, варианты сдачи в аренду объекта недвижимости и другие данные), необходимую для составления реконструированного отчета о доходах, выбирает оценщик.
По составу затрат, включаемых в арендную плату, различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная.
9.2.4 Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:
− определяется годовой потенциальный валовой доход;
− определяются потери арендной платы;
− рассчитывается годовой действительный валовой доход;
− определяются годовые операционные расходы;
− определяется годовой чистый операционный доход.
9.2.4.1 Если объекты оценки сданы в аренду, то показатели базового года принимаются по данным договоров аренды. Если объекты оценки не сданы в аренду, то в показатели базового года могут приниматься по рыночным арендным ставкам объектов-аналогов. Если на рынке недвижимости нет информации о сдаче в аренду объектов-аналогов по рыночным арендным ставкам или она отсутствует на дату оценки, то для определения показателей базового года можно использовать расчетную рыночную арендную плату, договорные арендные ставки и арендные ставки установленные законодательством по объектам-аналогам.
9.2.4.2 Потери арендной платы определяются расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.
9.2.4.3 Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле
(12)
| где | EGI | – годовой действительный (эффективный) валовой доход, д. е.; |
| PGI | – потенциальный валовой доход по объекту оценки, д. е.; | |
| V & L | – потери арендной платы, д. е. |
9.2.4.4 Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.
9.2.4.5 Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости или произведением действительного валового дохода и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода объекта-аналога.
9.2.5 Составление моделей прогноза может выполняться путем прогнозирования показателей денежного потока, таких как будущий годовой чистый операционный доход, возврат капитала от продажи объекта недвижимости, норма дисконтирования, срок прогноза. Модели прогноза составляются оценщиками при расчете стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи или методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей. Прогноз составляется по трем альтернативным вариантам (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному). Количество вариантов прогноза может быть увеличено. Модели прогноза выбирает оценщик.
Прогнозирование может выполняться при составлении реконструированного отчета о доходах по всем показателям и всем годам срока прогноза или путем прогнозирования любой комбинации показателей, входящих в реконструированный отчет о доходах.
При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости объекта оценки за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта недвижимости.
Прогнозирование изменения дохода и стоимости объекта оценки в методе капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей учитывается через расчет коэффициента капитализации в соответствии с выбранной расчетной моделью.
9.2.6 Общий коэффициент капитализации используется для расчета стоимости методом прямой капитализации, методом остатка, методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей. Норма дисконтирования используется для расчета стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтированием денежных потоков). Валовой мультипликатор определяется для расчета стоимости методом валового мультипликатора.
Определение общего коэффициента капитализациив методе прямой капитализации может осуществляться методами:
− сравнительным;
− мультипликатора валового дохода;
− инвестиционной группы;
− коэффициента покрытия долга.
9.2.6.1 Общий коэффициент капитализации методом сравнительного анализа продаж рассчитывается как отношение чистого операционного дохода по объекту недвижимости к его стоимости. Метод основан на величине данных о ценах продаж и арендном доходе по объектам-аналогам.
9.2.6.2 Общий коэффициент капитализации методом мультипликатора валового дохода рассчитывается путем деления мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода на мультипликатор действительного валового дохода по формуле
(13)
| где | Rо | – общий коэффициент капитализации; |
| MNOI | – мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода; | |
| MEGI | – мультипликатор действительного валового дохода. |
9.2.6.3 Общий коэффициент капитализации методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта недвижимости. В этом случае общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле
(14)
| где | Rо | − общий коэффициент капитализации; |
| Ri | − коэффициент капитализации для i -го финансового или имущественного интереса; | |
| Rj | − коэффициент капитализации для j -го финансового или имущественного интереса; | |
| I | − доля i -го финансового или имущественного интереса в стоимости объекта недвижимости. |
9.2.6.4 Общий коэффициент капитализации методом коэффициента покрытия долга рассчитывается как произведение коэффициента капитализации заемного капитала, коэффициента покрытия долга и доли заемного капитала в стоимости объекта недвижимости.
Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к годовой сумме по обслуживанию долга, включающей возврат основной суммы долга и проценты по кредиту.
9.2.7 Определение нормы дисконтирования может производиться следующими методами:
− кумулятивного построения;
− сравнения альтернативных инвестиций;
− выделения;
− мониторинга;
− другими методами.
9.2.7.1 Метод кумулятивного построенияоснован на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.
Премия за риск учитывает следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости:
− риск рынка недвижимости;
− риск низкой ликвидности;
− риск управления недвижимостью;
− финансовый риск;
− другие.
9.2.7.2 Метод сравнения альтернативных инвестицийпредставляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в аналогичные по риску проекты.Основой данного метода является положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы отдачи.
9.2.7.3 Метод выделения (метод экстракции) представляет собойметод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи спрогнозированных доходов по объектам недвижимости. Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов недвижимости заданного функционального назначения, по которым известны цены состоявшихся сделок.
9.2.7.4 Метод мониторингапредставляет собойметод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях и инвестициях в объект недвижимости по данным о сделках на рынке недвижимости.
9.2.8 Определение стоимости объекта недвижимости методами прямой капитализации производится по формуле (7), капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) – по формуле (8), валового мультипликатора – по формуле (10), методом остатка – в соответствии с 9.2.9. При этом расчет стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) и капитализации с применением расчетных моделей производится в соответствии с альтернативными вариантами прогноза. Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина методом иерархии, «дерева целей» и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу.
9.2.9 Расчет стоимости объекта недвижимости методом остатка осуществляется в следующей последовательности:
− определяется стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на известный финансовый или имущественный интерес (далее – интерес), Vj;
− рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости NOI;
− рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса Rj;
− определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на интерес элемента объекта недвижимости с известной стоимостью NOIj,по формуле
(15)
| где | Vj | − стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на известный интерес; |
| Rj | − коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта недвижимости с известным интересом; |
− определяется коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом Ri;
− рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом NOIi,по формуле
(16)
| где | NOI | – годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости; |
| NOjI | − годовой чистый операционный доход, приходящийся на элемент объекта недвижимости с известным интересом; |
− определяется стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на неизвестный интерес Vi,по формуле
(17)
| где | NOIi | − годовой чистый операционный доход, приходящийся на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом; |
| Ri | − коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом; |
− определяется стоимость объекта недвижимости V как сумма стоимости элементов объекта недвижимости с известным интересом Vj и неизвестным интересом Vi.
В случае расчета стоимости объекта недвижимости методом остатка для земли стоимость элементов объекта недвижимости с известным интересом определяется стоимостью недвижимых улучшений с учетом износа.
|
|
|
