 |
Выбор методов расчета стоимости
|
|
|
|
При реализации сравнительного метода используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:
− методы количественного анализа;
− методы качественного анализа.
10.8.1 Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, определении стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.
10.8.2 Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
10.8.3 К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:
− статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения);
− компенсационных корректировок;
− другие.
10.8.3.1 Методы статистического анализапозволяют определить стоимость объекта оценки путем выявления зависимости цен объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относится метод графического анализа, метод анализа тенденций и др.
Метод графического анализапозволяет определитьстоимость объекта оценки путем выражения результатов статистического анализа в графической форме, определения кривой распределения и формулы расчета итоговой стоимости.
Метод анализа тенденцийпозволяет рассчитать стоимость объекта оценки путем статистической обработки большого количества информации, выявления зависимости цен объектов-аналогов от известных элементов сравнения.
|
|
|
Метод прямого сравнения основан на расчете стоимости объекта оценки как среднего значения стоимости объектов-аналогов в статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.
10.8.3.2 Метод компенсационных корректировок основан на определении стоимости объекта оценки с помощью корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.
Метод компенсационных корректировок реализуется через методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок.
10.8.3.3 Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения в следующей последовательности:
− определяются корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
− определяются корректировки второй группы, которые выполняются после корректировок первой группы в логической последовательности: корректировка на местоположение, физические характеристики, экономические характеристики и др.
Если в качестве исходной информации использованы цены предложения, то проводится корректировка на торг, которая может выполняться как до проведения корректировок первой группы, так и после проведения всех корректировок.
10.8.3.4 Метод внесения относительных корректировок реализуется путем определения относительной величины корректировок по элементам сравнения от цены объекта-аналога в следующей последовательности:
– определяются относительные корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
|
|
|
– рассчитывается скорректированная цена объектов-аналогов после корректировок первой группы;
– рассчитываются относительные корректировки второй группы, проводимые после корректировок первой группы в логической последовательности.
Относительные корректировки первой группы могут выполняться как от исходной цены объекта-аналога, так и от скорректированной цены после предыдущей корректировки. Относительные корректировки второй группы рассчитываются от скорректированной стоимости после корректировок первой группы.
Корректировка на торг может выполняться аналогично методу внесения последовательных корректировок.
10.8.3.5 Методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок могут использоваться в комбинации.
10.8.3.6 В результате внесения корректировок скорректированные цены объектов-аналогов, как правило, должны быть сопоставимы. При этом значение коэффициента вариации численно не должно превышать значение 0,3. Коэффициент вариации рассчитывается путем деления стандартного (среднеквадратичного) отклонения скорректированных цен объектов-аналогов на их среднеарифметическое значение.
10.8.4 К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:
− относительный сравнительный анализ;
− распределительный анализ (ранжирование);
– другие.
10.8.4.1 Метод относительного сравнительного анализа позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки стоимости по элементам сравнения, на основе сопоставления цен объектов-аналогов через качественное описание элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки стоимости (хуже, лучше, аналогично) и определения места объекта оценки в ряду цен объектов-аналогов.
Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в виде количественных корректировок (в процентах или денежных суммах).
10.8.4.2 Метод распределительного анализа (ранжирование) позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе ранжирования цен продаж объектов-аналогов в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов-аналогов.
|
|
|
Распределительный анализявляется вариантом относительного сравнительного анализа.
10.8.5 В сравнительном методе может использоваться комбинация методов расчета стоимости как в каждой группе (методы количественного или методы качественного анализа), так и комбинация методов расчета стоимости из двух различных групп.
|
|
|
