 |
Определение итоговой стоимости объекта оценки
|
|
|
|
В зависимости от выбранного метода расчета стоимости в одной из групп методов количественного и качественного анализа определяются правила определения итоговой стоимости объекта оценки.
10.11.1 Если определение стоимости проводилось методами статистического анализа, то итоговая стоимость объекта оценки определяется с использованием полученных математических зависимостей.
10.11.2 Если определение стоимости проводилось методом относительного анализа или методом распределительного анализа (ранжирования), то итоговая стоимость объекта оценки определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
10.11.3 Если определение стоимости проводилось методом компенсационных корректировок, то итоговая стоимость объекта оценки определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.
Для этого определяется общая сумма проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога. Затем производится приведение скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.
Анализ наиболее эффективного использования
11.1 При выполнении оценки стоимости оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее ее максимально продуктивное использование.
11.2 Наиболее эффективное использование представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором рыночная стоимость земельного участка наибольшая.
|
|
|
11.3 Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости, за исключением рыночной стоимости в текущем использовании.
11.4 Анализ наиболее эффективного использования выполняется для участка земли:
− незастроенного;
− застроенного.
11.5 При окончательном выборе варианта наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться следующими правилами:
− если стоимость земельного участка в объекте недвижимости превышает стоимость незастроенного земельного участка, то наиболее эффективным использованием является использование застроенного земельного участка;
− если стоимость земельного участка в объекте недвижимости меньше стоимости незастроенного земельного участка, то наиболее эффективным использованием является использование незастроенного земельного участка.
Независимая оценка
Порядок проведения независимой оценки
12.1.1 Порядок проведения независимой оценкиможно разделить на следующие этапы:
− определение задания и заключение договора;
− сбор и анализ информации;
− осмотр объекта оценки;
− определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится оценка;
− анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки);
− анализ местоположения объекта оценки;
− описание объекта оценки, имущественных прав на него и ограничений (обременений) в отношении него при их наличии;
− выбор методов оценки и методов расчета стоимости;
− определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;
|
|
|
− обоснование результата независимой оценки;
− составление и оформление отчета об оценке;
− составление и оформление заключения об оценке.
При определении стоимости не завершенных строительством объектов порядок оценки дополнительно включает определение степени готовности (процента готовности).
12.1.1.1 Определение задания на оценку и заключение договора
При заключении договора исполнитель оценки или оценщик совместно с заказчиком оценки составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору и копия которого включается в отчет об оценке.
Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункт 8.5.4).
Сбор и анализ информации
Сбор и анализ информации об объекте оценки включает поиск информации по объектам-аналогам и получение исходных данных от заказчика оценки, анализ информации. Выбор состава, объема, источников информации, применяемой при оценке стоимости, осуществляется исходя из условия обеспечения обоснованности результата независимой оценки.
Требования к исходной информации можно разделить на две группы:
− требования к перечню информации, предоставляемой заказчиком оценки;
− требования к информации, используемой при проведении оценки стоимости.
12.1.1.2.1 Требования к перечню информации, предоставляемой заказчиком оценки, определяются составом необходимых документов и правилами их оформления.
Для проведения независимой оценки стоимости заказчик оценки по требованию исполнителя оценки или оценщика представляет следующие документы:
– копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации здания, изолированного помещения, сооружения, а в случае его отсутствия выписку из регистрационной книги и (или) другой документ, подтверждающий права на недвижимые улучшения;
– копию документа, удостоверяющего имущественные права на земельный участок;
– копию технического паспорта или документа, подтверждающего объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки (ведомость технических характеристик, паспорт изготовителя и др.);
– копию инвентарной карточки учета объекта основных средств, инвентарной карточки группового учета основных средств или выписку из инвентарной книги учета (для индивидуальных предпринимателей), других первичных учетных документов по учету основных средств (по законченным строительством объектам);
|
|
|
− копию проектно-сметной документации по объекту оценки;
− копию договоров (договора) аренды;
− копию документов, подтверждающих приобретение объекта оценки;
− сведения о доходах по объекту оценки;
− сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости, коммунальные
услуги;
− сведения о реконструкции, капитальном и (или) текущем ремонте, проведенных на объекте оценки;
− сведения о ставке, размере земельного налога и поправочных коэффициентах к земельному налогу;
− сведения о ставке, размере налога на недвижимость и поправочных коэффициентах к налогу на недвижимость;
− данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы соответствующих служб предприятия;
− другие документы.
Необходимость предоставления всех документов или их части определяет оценщик.
При необходимости проведения технической инвентаризации, диагностики, экспертизы технического состояния отдельных конструкций и объекта оценки в целом заказчик оценки предоставляет исполнителю оценки заключение экспертизы технического состояния объекта оценки или по согласованию с заказчиком оценки исполнитель оценки может привлекать на договорной основе в соответствии с законодательством специалистов и организации для выполнения данного вида работ.
12.1.1.2.2 Требования к информации, используемой при проведении оценки стоимости, определяются перечнем источников информации и правилами их представления в отчете об оценке.
12.1.1.2.3 При проведении оценки стоимости могут использоваться следующие источники:
− информация о ценах, выставленных на продажу объектов недвижимости по данным риелторских агентств;
− справочники и каталоги;
− прейскуранты и справочники цен;
− проектно-сметная документация;
|
|
|
− справочная и нормативная литература;
− литература по оценке;
− данные о продажах и аренде объектов недвижимости, размещенные на интернет-сайтах;
− экспертные мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости;
− данные из средств массовой информации;
− другие источники.
12.1.1.2.4 При проведении оценки оценщик не может использовать информацию о событиях, происходящих с объектом оценки после даты оценки.
12.1.1.2.5 Полученная исходная информация и документы анализируются; изучается состав и объем их представления; исследуется уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню цен (стоимости) объектов-аналогов. Объем расчетов и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки.
12.1.1.2.6 При анализе предоставленных документов и информации учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую обоснованную информацию.
12.1.1.2.7 Копии документов, предоставленные заказчиком оценки, должны быть заверены в установленном законодательством порядке. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и др.) должны быть подписаны заказчиком оценки и скреплены его печатью. Ответственность за предоставленные документы несет заказчик оценки.
12.1.1.2.8 Ссылки на источники информации, используемой при проведении анализа и расчетов, должны быть отражены в отчете об оценке.
12.1.1.2.9 Если оценщик не может указать ссылку на источник информации и это может повлиять на результат независимой оценки, оценщик указывает об этом в отчете об оценке, в предпосылках и ограничениях. Ответственность за использование такой информации несет оценщик.
Осмотр объекта оценки
12.1.1.3.1 Заказчик оценки должен обеспечить возможность проведения осмотра объекта оценки на месте его расположения.Осмотр объекта оценки может проводиться до заключения договора на оценку согласно письму-заявке заказчика оценки.
12.1.1.3.2 При осмотре объекта оценки устанавливаются фактические данные о функциональном использовании, техническом состоянии (износе) объекта оценки.
12.1.1.3.3 Если в состав объекта оценки входит несколько улучшений (здания, сооружения, благоустройство и др.), при осмотре объекта оценки производится осмотр каждого улучшения. При выявлении по результатам осмотра дополнительных улучшений, относящихся к объекту оценки и не предусмотренных договором, по согласованию с заказчиком исполнитель оценки составляет дополнительное соглашение к договору об оценке таких улучшений.
|
|
|
12.1.1.3.4 Объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, данные о внутренних инженерных системах принимаются оценщиком по техническому паспорту или иному документу, в том числе ведомости технических характеристик, паспорту изготовителя и др.
12.1.1.3.5 В случае отсутствия технического паспорта, ведомости технических характеристик, паспорта изготовителя сведения об объемно-планировочных показателях и конструктивных характеристиках недвижимых улучшений предоставляются заказчиком оценки.
12.1.1.3.6 В случае выявления несоответствий, противоречий или возникновения сомнений в достоверности показателей и характеристик оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую обоснованную информацию. По результатам осмотра составляется акт осмотра.
12.1.1.3.7 Осмотр объекта оценки может не производиться, в случае если объект оценки находится за пределами Республики Беларусь и заказчиком оценки принято решение о экономической нецелесообразности осмотра объекта оценки, что должно быть отражено в договоре и задании на оценку. В этом случае заказчик оценки представляет все идентификационные характеристики объекта оценки и составляет акт осмотра объекта оценки, подписанный комиссией заказчика оценки.
|
|
|
