 |
Определение накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов
|
|
|
|
Выявляютсяусловия эксплуатации, современные требования, предъявляемые к объектам недвижимости на рынке недвижимости, влияния внешних факторов и существующих улучшений на дату оценки. Все факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, учитываются при определении накопленного износа.
Накопленный износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина). Округление относительной величины износа производится для:
− конструктивного элемента – до 5 %;
− объекта оценки в целом – до 1 %.
В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:
− рыночной выборки;
− экономической жизни;
− модифицированным методом экономической жизни;
− разбивки по элементам;
− другими.
Накопленный износ не может быть больше 100 %.
8.12.1.1 Метод рыночной выборки основан на расчете накопленного износа объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений) в целом на основании данных о продажах объектов-аналогов.
8.12.1.2 Метод экономической жизни основан на расчете накопленного износа отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни улучшений или недвижимых улучшений.
8.12.1.3 Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с выделением исправимого, неисправимого физического, функционального износов и внешнего износа или определении износа одного вида с использованием метода экономической жизни.
Примечание – В модифицированном методе экономической жизни используется комбинация двух методов расчета износа: разбивки и метода экономической жизни.
|
|
|
8.12.1.4 Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический износ, функциональный износ, внешний износ, их последовательном расчете и суммировании.
8.12.2 Физический износ определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования, улучшений или недвижимых улучшений в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
При оценке стоимости объекта недвижимости, улучшений, недвижимых улучшений и их элементов используются следующие методы оценки физического износа:
− нормативного износа;
− средневзвешенного износа;
− экономической жизни;
− модифицированный метод экономической жизни;
− разбивки;
− экспертизы состояния;
− другие методы.
8.12.2.1 Метод нормативного износа основан на расчете физического износа как отношения фактического срока службы объекта оценки к нормативному.
8.12.2.2 Метод средневзвешенного износа основан на расчете физического износа, при котором износ определяется по фактическому состоянию конструктивных элементов объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов) с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.
8.12.2.3 Метод экономической жизни основан на расчете физического износа отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни улучшений или недвижимых улучшений, если функциональный и внешний износ отсутствует.
8.12.2.4 Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с последовательным выделением исправимого, неисправимого физического износа с использованием метода экономической жизни.
8.12.2.5 Метод разбивки основан на расчете физического износа путем разбивки его на исправимый и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и их суммировании. При этом исправимый и неисправимый физический износ определяется по отдельным конструктивным элементам улучшений или недвижимых улучшений.
|
|
|
8.12.2.6 Метод экспертизы состояния основан на определении физического износа объекта оценки в соответствии со шкалой экспертных оценок.
8.12.2.7 В случае, если осмотр не производился или производился только наружный осмотр недвижимых улучшений, физический износ рассчитывается методом нормативного износа или методом экономической жизни.
8.12.3 Функциональный износопределяется как износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки (улучшений, и (или) недвижимых улучшений, и (или) их элементов) современным требованиям рынка недвижимости. Функциональный износ улучшений подразделяется на исправимый и неисправимый.
Функциональный износ может рассчитываться по объекту оценки в целом и по конструктивным элементам. Если функциональный износ рассчитывается по конструктивным элементам, то его величина по каждому конструктивному элементу, в котором он присутствует, определяется как разница между стоимостью восстановления конструктивного элемента улучшения за минусом физического износа (исправимого и неисправимого).
Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения и определяется оценщиком.
8.12.3.1 Исправимый функциональный износ подразделяется на недостатки, требующие:
– добавления (установки или монтажа) отдельных частей, которые являются обязательными для современных объектов-аналогов;
– замены и (или) модернизации отдельных частей, не отвечающих современным стандартам;
– устранения сверхулучшений.
8.12.3.2 Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки:
– вызванные позициями, не включенными в стоимость, но которые должны быть в соответствии с требованиями современных стандартов (далее – недостатки, требующие добавления);
– вызванные позициями, включенными в стоимость, но которых в соответствии с требованиями современных стандартов быть не должно (далее – недостатки, требующие исключения из стоимости);
|
|
|
– вызванные наличием сверхулучшений.
Функциональный износ улучшений определяется последовательным расчетом исправимого и неисправимого функционального износа и их суммированием.
8.12.3.3 Функциональный износ может рассчитываться:
− сравнительным методом оценки;
− доходным методом оценки;
− методом разделения.
8.12.3.4 Сравнительным методом оценки определятся функциональный износ как сумма затрат на устранение функциональных недостатков объекта оценки по сравнению с современными объектами-аналогами.
8.12.3.5 Доходным методом оценки определятся функциональный износ как разница между капитализированным доходом от эксплуатации объекта оценки и капитализированным доходом от эксплуатации современного объекта-аналога.
8.12.3.6 Методом разделения определяется функциональный износ путем суммирования исправимого и неисправимого износов. Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.
8.12.4 Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки.
Примечание – К внешним факторам относятся: ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения
в использовании, изменение инфраструктуры, законодательства и др.
Для определения внешнего износа могут применяться доходный метод оценки, сравнительный метод оценки.
8.12.4.1 Определение внешнего износа доходным методом оценки основано на капитализации потери дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери дохода по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы.
8.12.4.2 Определение внешнего износа сравнительным методом оценки основано на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ.
8.12.4.3 Внешний износ может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).
|
|
|
