 |
Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов
|
|
|
|
8.11.1 Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения проводится исходя из следующих правил:
– корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;
– если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена (стоимости) объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;
– если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена (стоимости) объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.
8.11.2 При использовании метода компенсационных корректировок правило корректировок реализуется путем проведения корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.
8.11.3 При использовании методов статистического анализа, в том числе графического анализа и анализа тенденций корректировки вносятся через элемент (ы) сравнения, влияющий (ие) на цену (стоимость) и входящий (ие) в функцию, по которой определяется стоимость объекта оценки.
8.11.4 При использовании метода относительного сравнительного анализа и метода распределительного анализа (ранжирования) правило корректировок реализуется через элементы сравнения, по которым выбираются два объекта-аналога, наиболее близкие по стоимости к объекту оценки.
8.11.5 Расчет корректировок по элементам сравнения проводится в соответствии с методи-ческими рекомендациями и инструкциями по оценке ДТС, воздушных и водных судов.
Определение итоговой стоимости объекта оценки
8.12.1 В зависимости от выбранного метода расчета стоимости в одной из групп методов количественного и качественного анализа определяются правила расчета итоговой стоимости объекта оценки.
|
|
|
8.12.2 Если определение стоимости проводилось методами статистического анализа, то итоговая стоимость объекта оценки определяется с использованием полученных математических зависимостей.
8.12.3 Если определение стоимости проводилось методом относительного анализа или методом распределительного анализа (ранжирования), то итоговая стоимость объекта оценки определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
8.12.4 Если определение стоимости проводилось методом компенсационных корректировок, то итоговая стоимость объекта оценки определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.
Для этого определяется общая сумма проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога. Затем производится приведение скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.
Доходный метод оценки
9.1 Доходный метод оценки – это совокупность способов оценки стоимости ТС, основанных на определении ожидаемых доходов от использования ТС. Метод предполагает определение стоимости ТС как совокупности текущей стоимости будущих доходов от его использования.
9.2 Оценка стоимости ТС доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:
− прямой капитализации;
− капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);
− капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;
− валовой ренты (валового мультипликатора);
|
|
|
− остатка.
9.2.1 Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на ожидаемом годовом чистом операционном доходе от эксплуатации объекта оценки, деленном на общий коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта оценки остаются постоянными.
Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации производится по формуле
, (1)
| где | V | – стоимость объекта оценки; |
| NOI | – годовой чистый операционный доход по объекту оценки; | |
| R | – общий коэффициент капитализации. |
9.2.2 Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта оценки в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта оценки путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.
9.2.2.1 Определение стоимости объекта методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков)производится по формуле
, (2)
| где | V | – стоимость объекта оценки; |
| NOIt | – годовой чистый операционный доход по объекту оценки в году t; | |
| rt | – норма дисконтирования в году t; | |
| rn | – норма дисконтирования в году n; | |
| REVn | – реверсия в году n; | |
| t | – расчетный период от 1 до n; | |
| n | – срок прогноза. |
9.2.2.2 Определение реверсии может осуществляться:
− методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей;
− методом сравнения продаж;
− другими методами.
9.2.2.3 Метод капитализации дохода по норме отдачи с использованием расчетных моделей предполагает определение реверсии путем капитализации чистого операционного дохода за последний год прогноза или первый год остаточного периода на коэффициент капитализации в остаточный
период. При этом расчет коэффициента капитализации в остаточный период зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. Норма отдачи принимается равной норме дисконтирования в остаточный период.
|
|
|
Расчет реверсии методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей производится по формуле
, (3)
| где | Rn | – общий коэффициент капитализации в остаточный период; |
| NOIn | – годовой чистый операционный доход по объекту оценки в остаточный период. |
При этом общий коэффициент капитализации определяется с использованием моделей дохода, моделей собственности, ипотечно-инвестиционных моделей.
9.2.2.4 Метод сравнения продаж предполагает определение реверсии путем определения стоимости объектов-аналогов на рынке с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза.
9.2.3 Определение стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей производится по формуле в соответствии с 9.2.1. При этом расчет общего коэффициента капитализации зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся:
− модели дохода;
− модели собственности;
− ипотечно-инвестиционные модели.
9.2.3.1 Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным.
В случае, если поступление потока дохода равномерное, в зависимости от предположений о способе возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:
− бесконечного денежного потока;
− Инвуда;
− Хоскольда.
9.2.3.2 Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и
реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стои-мости в случаях, когда доход и стоимость объекта оценки изменяются равномерно.
|
|
|
В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:
− бесконечного денежного потока;
− Элвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда;
− прямолинейно изменяющегося денежного потока;
− Ринга;
− экспоненциально изменяющегося денежного потока;
− другими методами.
9.2.3.3 Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта оценки с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.
При этом общий коэффициент капитализации может рассчитываться по методу Элвуда как сумма базового коэффициента капитализации и произведение коэффициента фонда возмещения на изменение стоимости объекта (плюс – уменьшение, минус – увеличение).
9.2.4 Метод валовой ренты (валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости объекта оценки, который базируется на ценах продаж объектов-аналогов и их потенциальном (или действительном) валовом доходе и потенциальном (или действительном) доходе объекта оценки. Стоимость определяется по формуле
, (4)
| где | V | – стоимость объекта оценки; |
| PGI | – годовой потенциальный валовой доход; | |
| EGI | – годовой действительный валовой доход; | |
| – средний валовой мультипликатор по потенциальному (или действительному) валовому доходу объектов-аналогов. |
Мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу определяется отношением цены продажи (стоимости) объекта оценки к годовому потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу по формуле
, (5)
| где | V | – цена (стоимость) объекта оценки; |
| PGI | – годовой потенциальный валовой доход; | |
| EGI | – годовой действительный валовой доход. |
Мультипликатор валового дохода рассчитывается по объектам-аналогам.
9.2.5 Метод остатка представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта оценки или частей объекта оценки, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее – неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта оценки и стоимости частей объекта оценки, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее – известный интерес).
Расчет стоимости объекта оценки методом остатка осуществляется в следующей последовательности:
− определяется стоимость части объекта оценки, приходящаяся на известный интерес Vj;
|
|
|
− рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта оценки NOI;
− рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса Rj;
− определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на интерес части объекта оценки с известной стоимостью NOIj, по формуле
NOIj = Vj · Rj, (6)
| где | NOIj | – часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на интерес части объекта оценки с известной стоимостью; |
| Vj | – стоимость части объекта оценки, приходящаяся на известный интерес; | |
| Rj | – коэффициент капитализации для известного интереса; |
− определяется коэффициент капитализации, приходящийся на часть объекта оценки с неизвестным интересом Ri;
− рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть объекта оценки с неизвестным интересом NOIi, по формуле
NOIi = NOI – NOIj, (7)
| где | NOIj | − годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть объекта оценки с неизвестным интересом; |
| NOI | − годовой чистый операционный доход от объекта оценки; | |
| NOIj | − годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть объекта оценки с известным интересом; |
− определяется стоимость части объекта оценки, приходящаяся на неизвестный интерес Vi,по формуле
, (8)
| где | Vi | − стоимость части объекта оценки, приходящаяся на неизвестный интерес; |
| NOIi | − годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть объекта оценки с неизвестным интересом; | |
| Ri | − коэффициент капитализации для неизвестного интереса; |
− определяется стоимость объекта оценки V как сумма стоимости частей объекта оценки с
известным интересом Vi и неизвестным интересом Vi.
9.3 Оценка стоимости ТС методом капитализации дохода состоит из следующих этапов:
− сбор и анализ информации;
− выбор метода расчета стоимости;
− расчет потенциального (действительного) валового дохода или расчет годового чистого операционного дохода;
− составление моделей прогноза;
− определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода;
− определение итоговой стоимости объекта оценки.
9.3.1 Сбор и анализ информации включает поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок по объектам-аналогам, фрахтовых ставок, ставок аренды, договорной арендной платы по объекту оценки или объектам-аналогам, изучение условий договоров аренды, условий договоров на оказание услуг по перевозке, состава и величины операционных расходов и других данных. При отсутствии или
недостаточности информации о рыночных арендных ставках по объектам-аналогам может рассчитываться расчетная рыночная арендная ставка или использоваться договорные арендные ставки.
9.3.2 Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Методы расчета стоимости объектов, перечисленных в настоящем стандарте, принимаются в соответствии с 9.2.
Целесообразность применения доходного метода оценки определяется оценщиком.
9.3.3 Расчет потенциального действительного валового дохода или чистого операционного дохода выполняется в соответствии с выбранным методом расчета стоимости.
9.3.3.1 Если оценка стоимости объекта оценки проводится методом валовой ренты (валового мультипликатора), то определяется потенциальный или действительный валовой доход по объекту оценки и объектам-аналогам.
9.3.3.2 Если оценка стоимости объекта оценки выполняется с использованием метода капитализации по норме отдачи, метода капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей, метода остатка, то определяется чистый операционный доход по объекту оценки.
9.3.4 Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах.
Реконструированный отчет о доходах может составляться только на базовый год или на весь срок прогноза.
Реконструированный отчет о доходах составляется по показателям базового года.
9.3.4.1 В качестве показателей базового года могут приниматься показатели:
– года, предшествующего дате оценки;
– средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели);
– текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год;
– расчетные рыночные;
– прогнозируемые на основании информации по объекту оценки или объектам-аналогам;
– другие.
9.3.4.2 При составлении реконструированного отчета о доходах на весь срок прогноза оценщик может прогнозировать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый опера-ционный доход, потери арендной платы, операционные расходы. Исходную информацию (договорные арендные ставки, рыночные арендные ставки, расчетные арендные ставки, их изменение за срок прогноза, варианты сдачи в аренду объекта и другие данные), необходимую для составления реконструированного отчета о доходах, выбирает оценщик.
Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату или выручку, имущественными правами, финансовыми интересами в ТС.
По составу затрат, включаемых в арендную плату, различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная.
Реконструированный отчет о доходах может составляться на основе выручки от оказания услуг по перевозкам и др.
9.3.5 Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:
− определяется годовой потенциальный валовой доход;
− определяются потери арендной платы;
− рассчитывается годовой действительный валовой доход;
− определяются годовые операционные расходы;
− определяется годовой чистый операционный доход.
Если оценка ТС производится по доходу от основной деятельности (доход от оказания услуг по перевозкам), то основой для составления реконструированного отчета о доходах служит информация о доходах и затратах по основной деятельности.
9.3.5.1 Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта оценки за год.
Если объекты оценки сданы в аренду, то показатели базового года принимаются по данным договоров аренды. Если объекты оценки не сданы в аренду, то в показатели базового года могут приниматься по рыночным арендным ставкам объектов-аналогов. Если на рынке нет информации о сдаче в аренду объектов-аналогов по рыночным арендным ставкам или она отсутствует на дату оценки, то для определения показателей базового года можно использовать расчетную рыночную арендную плату, договорные арендные ставки по объектам-аналогам.
9.3.5.2 Потери арендной платы определяются расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.
9.3.5.3 Годовой действительный валовой доход рассчитывается по формуле
EGI = PGI – V& L, (9)
| где | EGI | – годовой действительный валовой доход, д. е.; |
| PGI | – годовой потенциальный валовой доход по объекту оценки, д. е.; | |
| V& L | – потери арендной платы, д. е. |
9.3.5.4 Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение. Состав операционных расходов определяется по видам ТС в соответствии с методическими рекомендациями и инструкциями по оценке соответствующих видов ТС.
9.3.5.5 Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту оценки или произведением действительного валового дохода и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода объекта-аналога.
9.3.6 Составление моделей прогноза может выполняться путем прогнозирования показателей денежного потока, таких как будущий годовой чистый операционный доход, возврат капитала от продажи объекта оценки, норма дисконтирования, срок прогноза. Модели прогноза выбирает оценщик при расчете стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи или метода капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей. Прогноз составляется по трем альтернативным вариантам (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному). Количество вариантов прогноза может быть увеличено.
Прогнозирование может выполняться при составлении реконструированного отчета о доходах по всем показателям и всем годам срока прогноза или путем прогнозирования любой комбинации показателей, входящих в реконструированный отчет о доходах.
При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости объекта оценки за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта оценки.
Прогнозирование изменения дохода и стоимости объекта оценки в методе капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей учитывается через расчет коэффициента капитализации в соответствии с выбранной расчетной моделью.
9.3.7 Общий коэффициент капитализации используется для расчета стоимости методом прямой капитализации, методом остатка, методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей. Норма дисконтирования используется для расчета стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтированием денежных потоков). Валовый мультипликатор определяется для расчета стоимости методом валового мультипликатора.
9.3.8 Определение общего коэффициента капитализации в методе прямой капитализации может осуществляться методами:
− сравнительным;
− мультипликатора дохода;
− инвестиционной группы;
− коэффициента покрытия долга.
9.3.8.1 Общий коэффициент капитализации методом сравнительного анализа продаж рассчитывается как отношение чистого операционного дохода по объекту оценки к его стоимости. Метод основан на данных о ценах продаж и арендном доходе по объектам-аналогам.
9.3.8.2 Общий коэффициент капитализации методом мультипликатора валового дохода рассчитывается делением мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода на мультипликатор действительного валового дохода по формуле
, (10)
| где | R 0 | – общий коэффициент капитализации; |
| MNOI | – мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода; | |
| MEGI | – мультипликатор действительного валового дохода. |
9.3.8.3 Общий коэффициент капитализации методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта оценки. В этом случае общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле
, (11)
| где | R 0 | – общий коэффициент капитализации; |
| Ri | – коэффициент капитализации для i -го финансового или имущественного интереса; | |
| Rj | – коэффициент капитализации для j -го финансового или имущественного интереса; | |
| I | – доля i -го финансового или имущественного интереса в стоимости объекта оценки. |
9.3.8.4 Общий коэффициент капитализации методом коэффициента покрытия долга рассчитывается как произведение коэффициента капитализации заемного капитала, коэффициента покрытия долга и доли заемного капитала в стоимости объекта оценки.
Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода от объекта оценки к годовой сумме по обслуживанию долга, включающей возврат основной суммы долга и проценты по кредиту.
9.3.9 Определение нормы дисконтирования может производиться следующими методами:
− кумулятивного построения;
− сравнения альтернативных инвестиций;
− выделения (экстракции);
− мониторинга;
− другими методами.
9.3.9.1 Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.
Премия за риск учитывает следующие виды риска при инвестициях в объекты оценки:
− риск рынка;
− риск низкой ликвидности;
− риск управления объектом оценки;
− финансовый риск.
9.3.9.2 Метод сравнения альтернативных инвестиций представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в одинаковые по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что проекты с одинаковым риском должны иметь одинаковые нормы отдачи.
9.3.9.3 Метод выделения (экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи спрогнозированных доходов по объектам оценки. Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов оценки заданного функционального назначения, по которым известны цены состоявшихся сделок.
9.3.9.4 Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях и инвестициях в объект оценки по данным о сделках на рынке.
9.3.10 Определение стоимости объекта оценки методами прямой капитализации, капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей производится по формуле (1), методом нормы отдачи (дисконтирования денежных потоков – по формуле (2), методом валового мультипликатора – по формуле (4). При этом расчет стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) и капитализации с применением расчетных моделей производится в соответствии с альтернативными вариантами прогноза. Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина, методом иерархии, «дерева целей» и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу.
9.3.11 Ограничением применения доходного метода является полное или частичное отсутствие информации о доходах и расходах по объекту оценки.
Затратный метод оценки
10.1 Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости ТС, основанных на определении стоимости восстановления или стоимость замещения ТС с учетом
добавления дополнительного оборудования и (или) частей ТС за минусом накопленного износа, а при необходимости с учетом внешнего удорожания, затрат на его разделение и (или) утилизацию.
10.2 При реализации затратного метода оценки для оценки ТС используют следующие методы расчета стоимости:
− сравнительной единицы;
− построения.
В затратном методе может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
10.3 Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости объекта оценки путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, использованный в расчете единицы сравнения объекта-аналога.
При использовании метода сравнительной единицы для оценки ТС подбирается объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения. В рамках данного метода предполагается, что стоимость объекта-аналога близка к стоимости объекта оценки. Предполагается, что технология изготовления, факторы, влияющие на стоимость (марка ТС, модель, комплектация, техническое сос-тояние) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.
10.3.1 Расчет стоимости ТС методом сравнительной единицы может производиться по формуле
(1)
| где | V | – стоимость ТС на дату оценки, д. е.; |
| V ед | – единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д. е.; | |
| П | – количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога (один объект, объем двигателя и др.). |
10.3.2 Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле
(2)
| где | V a | – стоимость объекта-аналога на дату оценки, д. е.; |
| П a | – количественный показатель элемента сравнения, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога (один объект, объем двигателя и др.). |
10.4 Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими технико-экономическими показателями, влияющими на стоимость, техническим состоянием, комплектацией, необходимо провести
корректировку стоимости объекта-аналога по этим показателям с использованием коэффициента
торможения цены и других методов.
10.5 Метод построения представляет собой метод расчета стоимости ТС путем суммирования стоимости восстановления или стоимости замещения, стоимости дополнительного оборудования, прибыли предпринимателя, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.
Примечание – Прибыль предпринимателя учитывается при оценке водных судов.
10.6 Расчет стоимости ТС методом построения заключается в последовательном выполнении следующих действий:
– определение стоимости восстановления или стоимости замещения;
– определение прибыли предпринимателя;
– определение накопленного износа объекта оценки;
– определение внешнего удорожания;
– определение рыночной стоимости объекта оценки.
Примечание – Расчет стоимости ТС методом построения может изменяться в зависимости от используемой информации и особенностей объекта оценки, целей оценки и вида определяемой стоимости.
|
|
|
