 |
Общая характеристика прав и обязанностей 1 глава
|
|
|
|
Собственники земельных участков наделены широким спектром прав по распоряжению своим земельным участком (правом совершать сделки по поводу земельного участка). Иные правообладатели земельных участков (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) по действующему земельному законодательству, как правило, не наделены распорядительными полномочиями. Землевладельцы сохранили право передачи земельного участка своим наследникам (по завещанию или по закону). Арендаторам земельных участков разрешено передавать его в субаренду с уведомлением собственника участка.
Помимо распорядительных полномочий собственнику земельного участка закон предоставляет право:
· использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а пруды и обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
· возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
· проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуротехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
· осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.
|
|
|
Перечисленные права собственника земельного участка относятся только к сфере землепользования. При этом названный перечень прав основной, но не исчерпывающий. Лесным, водным, горным и иным законодательством могут быть предусмотрены другие права собственников земельных участков.
Используя свои земельные участки, земельные собственники приобретают право собственности на посадки и посевы сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если собственник передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков (кроме обладателей сервитутов), при использовании своих земельных участков обладают правами собственников земельных участков.
Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный правовой сервитут.
Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Кодексом, федеральными законами. Осуществляя свои права, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны соблюдать предписанные законом ограничения при использовании своих прав на земельные участки.
Земельный кодекс РФ установил единый для всех субъектов землепользования перечень возлагаемых на них обязанностей. Они обязаны:
· использовать землю в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными к использованию способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
|
|
|
· сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
· осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;
· своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
· своевременно производить платежи за землю;
· соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
· не допускать загрязнения, захламления, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
· выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Перечисленные общие права и обязанности, предусмотренные действующим законодательством для всех видов использования земель, будучи конкретизированными к определенным видам эксплуатируемых земельных участков, дополняются особенными правомочиями субъектов земельных правоотношений, информация о которых изложена в следующем параграфе данной главы.
7.2. Особые права и обязанности,
обусловленные особенностями земельных участков
Изменениями, внесенными в Гражданский и Земельный кодексы РФ, а также в иное российское законодательство[39], уточнен правовой режим земельных участков, а значит, и общие земельные права и обязанности субъектов земельных правоотношений конкретизированы особыми, специальными правами и обязанностями.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу данного правила, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).
|
|
|
Исходя из конституционного статуса земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ), граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 ГК РФ).
Отменив положения ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, позволяющей устанавливать границы земельного участка на подзаконном уровне, вновь введенная глава 11.1 данного Кодекса установила, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, что ставит заслон произволу региональных и муниципальных властей и порождению многочисленных земельных споров.
По-новому установлена и процедура образования земельных участков. В частности, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).
Земельные же участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, за исключением случаев, указанных в законе (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).
|
|
|
В целях устранения причин и условий при образовании земельных участков, последнее допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, указанных законом (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
Образование же земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ).
В целях предотвращения коллизии публичных и частных интересов, а также возможных злоупотреблений со стороны субъектов земельных правоотношений, п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ допускает возможность образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Если образование земельных участков осуществляется из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, то лицо, с которым заключен такой договор, обязано осуществлять такое образование участка в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (п. 7 ст. 11.2 ЗК РФ).
Конфликты интересов субъектов земельных отношений должны разрешаться в рамках закона, а поэтому споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ).
Поскольку образование земельных участков из земельных участков неизбежно затрагивает интересы множества субъектов правоотношений, ст. 11.9 ЗК РФ предусмотрен ряд требований к образуемым и измененным земельным участкам:
|
|
|
· предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;
· предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами;
· границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
· не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
· не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
· образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.
Процесс образования земельных участков из других земельных участков может осуществляться четырьмя основными способами: разделом, выделом, объединением и перераспределением данных участков. Рассмотрим их по отдельности.
1. Раздел земельного участка (ст. 11.4 ЗК РФ), при котором образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Если осуществляется раздел земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
2. Выдел земельного участка (ст. 11.5 ЗК РФ) осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков, но земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
3. Объединение земельных участков (ст. 11.6 ЗК РФ). При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
При этом не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.
Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
4. Перераспределение земельных участков (ст. 11.7 ЗК РФ). При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:
· перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
· образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 ЗК РФ (изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд).
Особые требования установлены законом к правам и обязанностям по эксплуатации земельных участков их собственниками, если эти участки по своему целевому назначению обладают статусом средства производства или пространственного базиса. В частности, земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда этот участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ).
Судьбоносное значение земель для человечества обязывает государство установить жесткие требования к эксплуатации земельных участков. Поэтому земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 285 ГК РФ).
Основания и порядок прекращения прав на земельные участки исследуются в следующей главе.
Контрольные вопросы
1. В чем отличие правомочий правообладателей земельных участков (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) от правомочий собственников земельных участков?
2. Чем земельные права отличаются от земельных обязанностей?
3. Как соотносятся земельные права с правами на имущество, находящееся на данном земельном участке?
4. Какова правовая природа прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений?
5. Как отграничиваются права и обязанности лиц, эксплуатирующих земельные участки, в зависимости от видов данной эксплуатации (земельные, экологические, имущественные, трудовые и т.д.)?
6. Каковы публично-правовые возможности посторонних лиц на осуществление общего природопользования земельных участков
7. Что нового внесено в земельное законодательство по поводу формирования земельных участков?
8. Какие требования предъявляет закон к образуемым и измененным земельным участкам?
9. Что представляет собой раздел земельного участка?
10. Каков порядок выдела земельного участка?
11. Что представляет собой объединение земельных участков?
12. Как происходит перераспределение земельных участков?
Глава 8
Прекращение прав на землю
8.1. Основания прекращения права собственности
на земельный участок
Право собственности на земельный участок прекращается при следующих условиях:
· отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
· отказе собственника от права собственности на земельный участок;
· в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 44 ЗК РФ).
Этот перечень оснований следует считать исчерпывающим.
1. Отчуждение собственником своего земельного участка другим субъектам на основании договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Отдельные императивные нормы имеются, например, в Земельном кодексе РФ (ст. 27 и 52), других федеральных законах.
2. Право собственника в одностороннем порядке отказаться от принадлежащего ему земельного участка. В этом случае он подает заявление об отказе от осуществления права собственности на земельный участок в орган местного самоуправления, в ведении которого находятся соответствующие земли. С момента подачи заявления земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.
Порядок прекращения прав на нее установлен гражданским законодательством.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок. Если данный земельный участок не будет признан по решению суда поступившим в муниципальную собственность, он может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности (ст. 226 ГК РФ).
3. Принудительное изъятие у собственника его земельного участка. Оно производится только в порядке, установленном законом.
Основаниями принудительного изъятия у собственника земельного участка могут быть виновные действия собственника участка либо иные обстоятельства. Вина собственника земельного участка доказывается, когда земельный участок изымается в связи с использованием его собственником не в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ) либо с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе нецелевым назначением земельного участка (ст. 285 ГК РФ), при конфискации земельного участка по решению суда в виде санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ).
Иными обстоятельствами изъятия земельного участка у собственника могут быть выкуп его для государственных или муниципальных нужд или реквизиция в порядке, установленном федеральным законом.
8.2. Основания прекращения права постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, права пожизненного
наследуемого владения земельным участком
Каждый землевладелец либо землепользователь вправе добровольно отказаться от принадлежащего ему права на земельный участок.
Распоряжение земельным участком, от которого отказался землевладелец или землепользователь, осуществляют исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления с учетом их полномочий, указанных в земельном законодательстве (ст. 29 ЗК РФ).
Право землепользователя либо землевладельца может быть прекращено принудительно по обстоятельствам, указанным в законе:
1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
2) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранение умышленно совершенных следующих земельных правонарушений:
· отравление, загрязнение, порча и уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека и окружающей среде;
· нарушение установленного соответствующими нормами режима использования земель особо охраняемых территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения; земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному заражению;
· систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии, предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
· систематическая неуплата земельного налога;
4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными земельным законодательством;
6) реквизиция земельного участка.
8.3. Основания прекращения аренды земельного участка
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Так, в Гражданском кодексе РФ указаны основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и досрочное расторжение договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). Кроме того, договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного его расторжения.
Одновременно Земельный кодекс РФ предусматривает ряд оснований, по которым аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя. Ими признаются:
· использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренных земельным законодательством;
· использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической остановки (это основание не применяется в период проведения сельскохозяйственных работ и в иных случаях, установленных федеральными законами);
· неустранение совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека и окружающей среде;
· неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование;
· изъятие или реквизиция земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными Земельным кодексом РФ.
8.4. Основания прекращения безвозмездного срочного пользования
земельным участком
Право безвозмездного срочного пользования земельным участком может быть прекращено по следующим основаниям:
· по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
· по решению лица, предоставившего земельный участок;
· по соглашению сторон.
Когда земельный участок был предоставлен в качестве служебного надела, право на него прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми ему был предоставлен служебный надел, за исключениями, указанными в законе. Так, право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при выходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Данное право сохраняется также за одним из членов семьи, когда работник:
|
|
|
