 |
Согласование рыночной стоимости с учетом результатов расчетов по всем подходам
|
|
|
|
Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Возможность получения обобщающих характеристик достоверности полученных с использованием различных подходов результатов основана на анализе различных обстоятельств, сложившихся к моменту вынесения решения о величине итоговой стоимости. Для установления окончательной величины стоимости, основывающейся на величинах нескольких промежуточных результатов, используется подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, на основании причинно-следственного анализа всего проведенного оценочного исследования присваивается весовой коэффициент.
Преимущество каждого подхода при оценке объекта определяется по следующим критериям:
1.Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой производится анализ.
3. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
Методы затратного подхода хорошо работают для только что построенных объектов или незаконченных строительством. Эти методы незаменимы для объектов, не приносящих доход (например: правительственные объекты). Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Малое значение этому подходу придаётся при оценке доходных объектов, так как приводит к значительному завышению стоимости объекта, если он недавно построен или к значительному занижению стоимости для старых, изношенных построек. Недостатком затратного подхода является недостаточная развитость земельного рынка, а также определенная ригидность данного подхода, недостаточно быстро реагирующего на изменения рыночной ситуации
|
|
|
Методы сравнительного подхода базируются на анализе рынка предложений по купле-продаже аналогичных объектов, поэтому реально отражает ситуацию в рассматриваемых сегментах рынка.. В то же время не стоит слишком доверяться исходной информации об условиях продаж объектов, поскольку цены предложений недостаточно адекватно отражают рыночную стоимость объектов недвижимости, так как цены реальных сделок значительно отличаются от цен предложений. Определить реальную скидку на цену предложения при продаже объекта недвижимости крайне затруднительно. Также необходимо отметить, что продавцы объектов недвижимости, как правило, недостаточно быстро реагируют на изменения ситуации на рынке и не готовы устанавливать цены по предлагаемым на продажу объектам в соответствии с текущими рыночными условиями. Оценка существенных параметров объекта (местоположение и проч.), как правило, проводится по укрупнённой шкале. Не всегда в анализ можно включить такие факторы, способные влиять на цену объекта, как размер передаваемого с объектом участка, прежнее использование здания и т.п.
Методы доходного подхода соединяют в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал, поэтому реально отражает рыночную привлекательность объекта для потенциального покупателя. Рынок аренды коммерческой недвижимости более оперативно учитывает изменение рыночной ситуации, в связи с чем, арендные ставки более адекватны для анализа при расчете рыночной стоимости, чем цены предложений объектов недвижимости на продажу. Погрешность в расчетах по доходному подходу может быть связана с недостаточно точным прогнозом изменения арендных ставок и заполняемости помещений оцениваемых объектов.
|
|
|
В общем случае итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
V1, V2, V3 – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, руб.;
Q1, Q2, Q3 – средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Таблица 9.1. Расчет весовых коэффициентов
| Показатель | Подходы оценки | Сумма | ||
| Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | ||
| Достоверность информации | 0,6 | 0,4 | не применялся | |
| Полнота информации | 0,6 | 0,4 | ||
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 0,4 | 0,6 | ||
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 0,4 | 0,6 | ||
| Способность учитывать местоположение | 0,4 | 0,6 | ||
| Способность учитывать объемно-планировочные характеристики | 0,6 | 0,4 | ||
| Допущения, принятые в расчетах | 0,5 | 0,5 | ||
| Сумма баллов | 3,5 | 3,5 | ||
| Весовые показатели | 0,5 | 0,5 |
Таблица 9.2. Расчет рыночной стоимости
| Стоимость, тыс.руб. | Вес | |
| Затратный подход | 0,5 | |
| Сравнительный подход | 0,5 | |
| Доходный подход | не применялся | |
| Рыночная стоимость |
Основываясь на доступной информации, был сделан вывод, что рыночная стоимость садового дома с надворными постройками и земельным участком, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, Завидовское сельское поселение, cнт "Конаково-2", участок 5, по состоянию на 21 апреля 2012 года составляет, округленно:
880 000 (Восемьсот восемьдесят тысяч) рублей.
Стоимость составляющих основного строения по результатам затратного подхода определялась пропорционально площади помещений основного строения. Рыночная стоимость составляющих домовладения определялась, исходя из рыночной стоимости всего домовладения за вычетом стоимости земельного участка, пропорционально вкладу в стоимость в рамках затратного подхода, поскольку отдельные его составляющие имеют различный износ.
|
|
|
Таблица 8.3. Расчет рыночной стоимости составляющих домовладение
| Наименование | Площадь, кв.м | Рыночная стоимость по затратному подходу, с НДС, тыс.руб. | Рыночная стоимость, тыс.руб. | |
| Основное строение, садовый дом, литА, а1 | ||||
| Прихожая - помещение № 1 | 5,7 | 15,63 | 16,6 | |
| Комната 1 этаж - помещение № 2 | 6,4 | 17,55 | 18,6 | |
| Комната 1 этаж- помещение № 3 | 63,05 | 67,0 | ||
| Лестница- помещение № 4 | 2,6 | 7,13 | 7,6 | |
| Комната 2 этаж- помещение № 5 | 9,8 | 26,87 | 28,6 | |
| Комната 2 этаж- помещение № 6 | 25,9 | 71,00 | 75,4 | |
| Пристройка, лит.а- помещение № 7 | 9,8 | 26,87 | 28,6 | |
| Итого, садовый дом | 83,2 | 228,09 | 242,4 | |
| Хоздвор, лит.Г | 33,9 | 143,25 | 152,2 | |
| Уборная, лит.Г1 | 3,75 | 5,10 | 5,4 | |
| Всего, без стоимости земельного участка | 120,9 | 376,44 | 400,0 | |
| Земельный участок | 480,0 | |||
| Всего | 880,0 |
В результате проведенной строительной экспертизы были определены варианты раздела оцениваемого имущества. В связи с этим были пересчитаны стоимости оцениваемого имущества в соответствии с предлагаемыми вариантами его раздела.
| Вариант 1 | Площадь, кв.м | Рыночная стоимость, тыс.руб. | |
| Сторона № 1 (4/7 доли) | |||
| Основное строение, садовый дом, литА, а1 | |||
| Прихожая - помещение № 1 | 5,4 | 15,7 | |
| Лестница- помещение № 4 | 2,6 | 7,6 | |
| Комната 2 этаж- помещение № 5 | 9,8 | 28,6 | |
| Комната 2 этаж- помещение № 6 | 25,9 | 75,4 | |
| Пристройка, лит.а- помещение № 7 | 4,9 | 14,3 | |
| Итого | 48,6 | 141,6 | |
| Сторона № 2 (3/7 доли) | |||
| Основное строение, садовый дом, литА, а1 | |||
| Комната 1 этаж - помещение № 2 | 6,8 | 19,8 | |
| Комната 1 этаж- помещение № 3 | 23,0 | 67,0 | |
| Пристройка, лит.а- помещение № 7 | 4,9 | 14,3 | |
| Итого | 34,7 | 101,1 | |
| Всего | 83,3 | 242,7 |
|
|
|
| Вариант 2 | Площадь, кв.м | Рыночная стоимость, тыс.руб. | |
| Сторона № 1 (1/2 доли) | |||
| Основное строение, садовый дом, литА, а1 | |||
| Прихожая - помещение № 1 | 5,4 | 15,7 | |
| Комната 1 этаж- помещение № 3 | 12,1 | 35,2 | |
| Лестница- помещение № 4 | 2,6 | 7,6 | |
| Комната 2 этаж- помещение № 6 | 25,9 | 75,4 | |
| Пристройка, лит.а- помещение № 7 | 4,9 | 14,3 | |
| Итого | 50,9 | 148,2 | |
| Сторона № 2 (1/2 доли) | |||
| Основное строение, садовый дом, литА, а1 | |||
| Комната 1 этаж - помещение № 2 | 6,8 | 19,8 | |
| Комната 1 этаж- помещение № 3/1 | 10,9 | 31,8 | |
| Комната 2 этаж- помещение № 5 | 6,2 | 18,1 | |
| Комната 2 этаж- помещение № 6/1 | 12,8 | 37,3 | |
| Пристройка, лит.а- помещение № 7 | 4,9 | 14,3 | |
| Итого | 41,6 | 121,3 | |
| Всего | 92,5 | 269,5 |
Список использованной литературы
1. Сборники "Справочник оценщика" Ко-Инвест.
2. Ведомственные строительные нормы "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86(р) ГОСГРАЖДАНСТРОЙ
3. С.В. Грибовский, О.Е. Медведева, П.В. Касьянов. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. АРМО, Москва, 2002.
4. Гончарова Н.П., Перерва П.Г. и др. Маркетинг инновационного процесса: Учебное пособие. — Киев: 1998. — 267 с.
5. Д.Фридман, Н.Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М.: ДЕЛО Лтд. 1995г.
6. С.В. Грибовский, О.Е. Медведева, П.В. Касьянов. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. АРМО, Москва, 2002.
7. Оценка недвижимости / Грязнова А.Г., Федотова М.А., Артеменков И.Л. и др. – М.: "Финансы и статистика", 2004.
8. Н.Е.Симионова, "Методы оценки и технической экспертизы недвижимости", М.: ИКЦ "МарТ", 2006.
9. Озеров Е.С. "Экономика и менеджмент недвижимости". – СПб.: Издательство "МКС", 2003.
10. Тарасевич Е.И. "Экономика недвижимости". – СПб.: Издательство "МКС", 2007.
11. Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., А.И.Мышанов, "Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации", М.: Финансы и статистика, 2008
12. Б.М.Рабинович "Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций" – М.: ИИД "Филинъ", 1997.
13. В.А. Прорвич, "Основы экономической оценки городских земель" – М.: Дело, 1998
14. Петров В.И. под ред. Федотовой М.А. "Оценка стоимости земельный участков". – М.: КНОРУС, 2008.
15. А.С.Галушка, Учебное пособие "Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка" – М.: Учебный центр ФКЦ "Земля", 2000.
16. Медведева О.Е. Методические рекомендации по оценке стоимости земли. Методические рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности.
|
|
|
17. Щербакова Н.А. "Оценка недвижимости: теория и практика", М.: Издательство "Омега-Л", 2011.
Приложения
|
|
|
