 |
Применяемые официальные документы
|
|
|
|
В настоящей работе использованы следующие официальные документы:
· Гражданский кодекс Российской Федерации (1-4 части);
· Земельный кодекс Российской Федерации 136-ФЗ от 25 сентября 2001г.;
· Налоговый кодекс Российской Федерации (1-2 части);
· Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001г.;
· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ с изменениями от 21.12.2001г., 21.03.2002г., 14.11.2002г., 10.01.2003г., 27.02.2003г., 22.08.2004г., 05.01.2006г., 27.07.2006г., 05.02.2007г., 13.07.2007г., 24.07.2007г., 30.06.2008г., 07.05.2009г., 17.07.2009г., 27.12.2009;
· Закон «О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений» N 3-ЗКО от 11.02.2010;
· Закон «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» N 62-ЗКО от 10.09.2010;
· Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. №568-р.
Применяемые методические материалы
В настоящей работе применены следующие методические материалы:
1. Балабанов, И.Г. Операции с недвижимостью в России [Текст]: учебник/И.Г.Балабанов. – М.:Финансы и статистика. – 2005, с.544.
2. Батяев, А.А. Жилищное право: Справочник риэлтора. Спецвыпуск [Текст]: учебное пособие/А.А.Батяев. – М.: Интел-Синтез – 2009, с.75.
3. Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: Бек, 2005.
|
|
|
4. Калачева, С.А. Операции с недвижимостью [Текст]: учебное пособие/ С.А. Калачаева. – М.:ПРИОР. – 2001, с.287.
5. Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости [Текст]: учебное пособие/С.Н.Максимов. – СПб: Питер. – 2000, с.82.
6. Унифицированные требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости, АРМО, 2006г.
Источники общей информации
В настоящей работе использованы следующие источники общей информации:
1. http://www.kbn-kursk.ru[Электронный ресурс]: Курское бюро недвижимости.
2. http://www.kurskmetr.ru[Электронный ресурс]: Национальная Мультилистинговая Система.
3. http://www.economy.gov.ru[Электронный ресурс]: Минэкономразвития России.
Термины и определения
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен).
|
|
|
Ликвидационная стоимость (определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным).
Кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночной стоимости, установленной и утвержденной в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
|
|
|
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Согласно ст.6 Земельного кодекса РФ «земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».
|
|
|
Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющие качественные характеристики земельного участка.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Обладатели прав на земельные участки (правообладатели) -собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков при их совместном упоминании.
Собственники земельных участков - лица, имеющие земельные участки на праве собственности.
Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования.
Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
В соответствии со ст.20 ЗК РФ «В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления».
В соответствии со ст.24 ЗК РФ «В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:
· из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления… юридическим лицам… на срок на более чем один год;
· из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
· из земель организаций… отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков гражданам в виде служебного надела».
Допущения — это предположения, принимаемые за истину. Допущения содержат факты, условия или ситуации, затрагивающие предмет оценки или подход к оценке, которые вместе с тем не допускают или не заслуживают верификации. Они представляют собой заявления, которые, будучи сформулированными, должны быть принятыми при интерпретации оценок. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.
|
|
|
Ограничительные условия — это ограничения, налагаемые на оценку. Ограничительные условия могут быть наложены:
· клиентами (например, там, где оценщику не разрешается полностью исследовать один или большее число значимых факторов, которые, возможно, повлияют на оценку);
· самим оценщиком (например, там, где клиент не может опубликовать весь отчет об оценке или какую-либо его часть без предварительного письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором он может появиться);
· законодательством.
6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Общая информация
Таблица 4
| Адрес | РФ, г.Курск, ул. Дружининская, д.3а |
| Удаленность от центра города, км | 1,4 |
| Удаленность от центра города, мин. на автомобиле | |
| Удаленность от остановки общественного транспорта, м. | |
| Транспортная достижимость | Автобус, маршрутное такси, автомобиль |
| Интенсивность движения транспорта | Высокая |
| Выход на крупные магистрали | Не затруднен |
| Особенности экологии района | Удовлетворительная |
| Инфраструктура | Развита |
| Наличие объектов промышленности | Нет |
| Особенности экологии района | Удовлетворительная |
| Тип застройки окружения | Многоэтажная жилая |
| Качество застройки | Кирпичная, панельная |
| Назначение объекта | Многоквартирный жилой дом |
| Использование объекта | Многоквартирный жилой дом |
| Юр. права и ограничения | Право собственности обременения не установлены |
Земельный участок
Таблица 5
| Кадастровый номер | 46:29:102279:6 |
| Площадь, м2 | 4 500,00 |
| Категория | Земли поселений |
| Целевое назначение использования | Передача квартир в аренду |
Жилой дом
Таблица 6
| Общее описание | |
| Площадь жилого здания, м2 | 7 151,20 |
| Объем, м3 | 29 124,00 |
| Общая площадь квартир, м2 | 5 478,40 |
| Жилая площадь квартир, м2 | 2 958,00 |
| Число этажей | |
| Конструктивная схема здания | |
| Стены | Кирпич |
| Перегородки | Теплоизоляционные блоки, керамический кирпич |
| Перекрытия | Железобетонные |
| Кровля | Плоская рулонная с внутренним водостоком |
| Полы | Линолеум, керамическая плитка, бетон |
| Двери | Металлические, деревянные |
| Окна | Деревянные створчатые |
| Продолжение таблицы 6 | |
| Отделка внутренняя | Штукатурка, окраска, обои, керамическая плитка |
| Коммуникации | |
| Электроосвещение | Есть |
| Канализация | Есть |
| Отопление | Есть |
| Вода холодная | Есть |
| Вода горячая | Есть |
| Телефон | Есть |
| Радио | Нет |
| Телевидение | Есть |
| Интернет | Есть |
| Вентиляция | Есть |
|
|
|
