 |
Расчет рыночной стоимости затратным подходом
|
|
|
|
Итоговую величину рыночной стоимости определяем по следующей формуле:
Сит=Сзу+Свс-Сизн, где
Сзу – стоимость земельного участка;
Свс – стоимость воспроизводства;
Сизн – накопленный износ.
1) Рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 46:29:102224:30 имеет площадь 6 198,00 м2. Относится к землям поселений. Расположен в градостроительной зоне Ж-4 (жилая застройка высокой этажности, предназначенная для размещения многоквартирных жилых домов основной этажности от 9 до 17 этажей).
Кадастровая стоимость = 41 073 615,00 руб.
Согласно Постановлению Администрации Курской области от 18 декабря 2008 г. N 403 «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видама деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование за использование земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» принимаем коэффициент вида разрешенного (функционального) использования Кви=0,001, коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка Ка=1.
Согласно Постановлению Правительства Курской области от 30 ноября 2006 г. N 234 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений Курской области» принимаем удельный показатель кадастровой стоимости земли (земли под многоэтажной застройкой) УПКСЗ = 7 734,20 руб./м2.
|
|
|
На основании Закона Курской области «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» N 62-ЗКО от 10.09.2010 и с учетом установленных выше параметров определяем величину арендной платы
АП=УПКСЗ*КВИ*КА*S = 7 734,20 * 0,001 * 1 * 4 500 = 34 803,90 руб.
Согласно Решению Курского городского собрания от 25 ноября 2005 г. N 172-3-РС «Об установлении на территории муниципального образования «город Курск» земельного налога» принимаем ставку земельного налога 0,1% и получаем земельный налог
ЗН=0,001 * 41 073 615,00 = 41 073,62 руб.
Согласно Закона Курской области "О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" от 24 марта 2008 г. N 9-ЗКО определяем выкупную цену
ВЦ=0,001*41 073 615,00 *5 =205 368,10 руб.
Сзу =АП+ВЦ=34 803,90+205 368,10= 240 172 руб.
2) Стоимость воспроизводства определяем по формуле:
Свс=V*С69*И84*И2011*К*ИНДС,
где V – объем здания;
С69 – восстановительная стоимость (УПВС №28) 1969г.;
И84 – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. (Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 N 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»);
И91 – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г. (Письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);
И2011 – индекс перехода от цен 1991 г. к ценам на сегодняшний день (Постановление правительства Курской области «Об утверждении показателей по ценообразованию в строительстве по Курской области на III квартал 2011 года» от 14.07.2011);
|
|
|
К – коэффициент прибыли застройщика.
V=29 124,00 м3
С69=29,1 руб./м3.
И84=1,20.
И91=1,59.
И2011=67,23.
ИНДС=1,18
Свс =29 124,00*29,1*1,20*1,59*67,23*1,18*0,5= 64 141 262 руб.
3) Износ определяем в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Физический износ оцениваемого объекта составляет 2,3%. Расчет физического износа представлен в таблице 8.
Функциональный износ для оцениваемого здания принимаем равным 2%.
Внешнее устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных и нормативных актов и т.д. в отличие от физического износа и функционального устаревания, так или иначе временно преодолеваемого обесценивания, экономическое обесценивание необратимо.
Внешнее устаревание для оцениваемого объекта отсутствует.
Таблица 8
| № п/п | Наименование конструктивных элементов здания | Удельный вес конструктивных элементов | Износ по элементам, % | Удельный износ, % | Признаки физического износа |
| Фундаменты | 0,28 | Мелкие трещины в цоколе | |||
| Наружные стены | 0,24 | Отдельные трещины и выбоины | |||
| Внутренние стены и перегородки | 0,18 | ||||
| Перекрытия и покрытия | 0,18 | Отдельные трещины в растянутой зоне | |||
| Кровля | 0,24 | Одиночные мелкие повреждения и пробоины | |||
| Проемы | 0,15 | Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами | |||
| Полы | 0,10 | Отдельные мелкие выбоины | |||
| Отделка | 0,15 | Мелкие единичные повреждения | |||
| Инженерное обеспечение в том числе: | Ослабление запорной арматуры, мест присоединения приборов | ||||
| 9.1 | Отопление, вентиляция, кондиционирование | 0,36 | |||
| 9.2 | Водоснабжение и канализация | 0,14 | |||
| 9.3 | Электроосвещение | 0,14 | |||
| 9.4 | Прочее инженерное оборудование | 0,14 | |||
| Итого | 2,3 |
Таблица 9
| Наименование объекта | Восьмиэтажный жилой дом |
| Величина затрат, необходимых на замещение объекта по состоянию на 19.11.2011г., руб. | 64 141 262 |
| Физический износ, % | 2,3 |
| Функциональное устаревание, % | |
| Сумма физического износа и функционального устаревания, % | 4,3 |
| Сумма физического износа и функционального устаревания, руб. | 2 758 074 |
|
|
|
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости равна
Сит = 240 172 +64 141 262-2 758 074= 61 623 360 руб.
Сравнительный подход
Общие положения
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
· замещения;
· сбалансированности;
· спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
· сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
· независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
o находятся в родственных отношениях;
|
|
|
o являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
o имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
o сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
o занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
o инвестиционной мотивации, которая определяется:
o аналогичными мотивами инвесторов;
o аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
o степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
|
|
|
· Поправка на условия финансирования.
· Поправка на особые условия продаж.
· Поправка на время продажи.
· Поправка на местоположение.
· Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
|
|
|
