Развитие рынка аренды жилой недвижимости

Перед современным человеком со средним уровнем дохода нередко встает вопрос что предпочесть – покупку квартиры или ее аренду. Казалось бы, вопрос ясный – гораздо лучше иметь свое собственное жилье, чем постоянно выплачивать деньги за чужое, в конце концов, оставшись ни с чем. Однако на уровне московских цен на недвижимость становится понятно, что быстро накопить на квартиру вряд ли получится – даже цена скромной «однушки» во много раз превышает годовой доход среднего москвича. В этом случае аренда квартиры является, чуть ли не манной небесной.

Правила аренды квартир на протяжении времени практически не изменились, однако данная процедура имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать.

Среди преимуществ аренды – доступная ежемесячная оплата, легкость в переезде (при динамичной работе, например), возможность выбора района, стоимости, даже соседей, возможность договориться при финансовых трудностях.

Основным из существенных преимуществ аренды перед покупкой жилья полностью или в ипотеку – не нужно иметь больших средств для того, чтобы обладать жилой площадью.

Как отмечают специалисты, расходы на ипотеку вполне сопоставимы в наше время с арендой жилой недвижимости. Существенное отличие состоит в необходимости иметь подтвержденный «белый» доход, а также возможность заплатить первый взнос в размере 15-20 процентов от стоимости всей квартиры.

Одним из существенных преимуществ аренды перед ипотекой является то, что нет необходимости в выплате крупных сумм единовременно, да и экономически гораздо выгоднее снимать жилье. Арендуемая жилплощадь чаще всего уже укомплектована мебелью и бытовой техникой, а у нанимателя всегда есть право в короткий срок сменить место жительства в зависимости от места работы или учебного заведения, где учатся дети.

Снимать квартиру можно в любом районе, лишь бы на это хватало денежных средств. Чаще всего место работы находится ближе к центру города, где стоимость квартир настолько велика, что о покупке не может быть и речи. Поэтому многие предпочитают арендовать квартиры ближе к месту службы и не тратить огромное количество времени и сил на утомительную и долгую дорогу. Кроме того, на поездки можно затратить столько денег, что аренда более дешевых квартир в удаленных районах окажется накладнее.

Местоположение квартиры важная составляющая выбора арендуемой квартиры, но далеко не единственная. Еще одним фактором, влияющим на правильное решение, является наличие меблировки в помещении. Многие не могут себе позволить покупать предметы интерьера для арендуемой на короткий срок квартиры, а человек должен где-то спать, держать свои вещи, на чем-то есть и сидеть. Поэтому спросом пользуются съемные квартиры с меблировкой. Тем же, кто хочет провести определенное время в роскошной обстановке, современный рынок аренды квартир предлагает презентабельные помещения с дорогим интерьером и бытовой техникой. В таких жилищах укладывают дорогие виды паркета, делают лепнину на потолке и прочие элементы дорогого декора.

В последнее время становится популярной краткосрочная аренда квартир. А все потому, что обладает рядом несомненных преимуществ перед гостиницами. Первым и самым главным преимуществом является тот факт, что аренда квартиры обойдется в два (если не больше) раза дешевле, чем проживание в гостинице. Следующим пунктом является комфортность и уют. Скажем, если человек приезжает со всей семьей и хочет остановиться в гостинице, то или придется снимать большой номер, состоящий из нескольких комнат, или бронировать несколько номеров – в любом случае затраты значительно возрастают. Арендованная квартира при этом позволит всей семье жить вместе. Конечно, трехкомнатная обойдется несколько дороже двухкомнатной или однокомнатной, но если сравнить с тем, во что станет проживание в отеле, то все вопросы отпадают сами собой.

Плюс квартиры еще и в ее кухне. На первый взгляд это может показаться малозначительным, однако если из медицинских или еще каких-либо соображений требуется строго соблюдать определенную диету или качество продуктов, то будет гораздо лучше делать это самостоятельно. Таким образом, сдаваемые посуточно квартиры способствуют не только экономии бюджета, но и обеспечивают максимальный уровень комфорта, способный удовлетворить самых взыскательных постояльцев. Еще один плюс такой аренды в том, что в гостиницах зачастую просто нет мест, особенно это касается крупных городов. В свете всего перечисленного краткосрочная аренда становится самым оптимальным выбором по соотношению цены и качества.

Большинство квартир в России сдается в наем в панельных домах, и большинство из них составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. К примеру, каждая 25-я квартира в Москве сдается в наем, и цена аренды жилой площади в среднестатистической московской квартире равна 185 долл. США за м². в год. По сути, сегодняшние арендные ставки на жилую недвижимость постройки до 1980-х гг. не намного превышают амортизацию квартир.

Общая площадь сдаваемой в аренду жилой недвижимости в Москве сопоставима с площадью офисных площадей класса «А» и «В» (5,4 млн. м²), тогда как цена аренды за м² в год за жилое помещение не сравнима с ценой аренды офисов класса «А» и «В» и ниже ставок аренды на офисы класса «С», средние цены на которые в Москве сегодня составляют 300 долл. США за м² в год.

Объяснить такое неравенство можно следующим фактором: абсолютное большинство квартир, сдаваемых в аренду, достались владельцам по наследству, и такое понятие, как «издержки производства» к ним неприменимо, поэтому при расчете возможного дохода владелец ориентируется на рыночные цены и не против демпинговать, если его клиент-арендатор проверен и проживает в квартире давно. Демпинг в данном случае заключается в сохранении прежней арендной платы, когда рынок уже ушел вверх. Подобная ситуация отличается от строящихся офисных комплексов, где девелоперы ориентируются на такие финансовые показатели, как рентабельность, внутренняя норма доходности и др.

Аренда жилья оказывает конкуренцию и приобретению квартир с помощью ипотечного кредитования, т.к. в среднем цена аренды меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру на 50%, тогда как в Европе ипотека совершенно незначительно превышает стоимость аренды аналогичной квартиры. Скорее всего, цена аренды квартир будет постепенно повышаться, а процентные ставки по ипотечным кредитам снижаться. Это будет способствовать выравниванию стоимости аренды и стоимости выплат по ипотечному кредиту за аналогичную квартиру. Одним из факторов снижения ставок по ипотеке в ближайшем будущем станет недавнее снижение Центральным Банком ставки рефинансирования. С другой стороны растет цена аренды в силу того, что в рынок вовлекается все больше квартир бизнес-класса, стоимость аренды которых значительно превышает ставки аренды на аналогичные квартиры в панельных домах, т.к. квартиры бизнес-класса куплены на свободном рынке и никак не могли достаться владельцам по наследству.

Аналитики компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги I полугодия 2011 года на рынке аренды жилья в крупных городах. Среди наиболее значимых тенденций эксперты отмечают рост отложенного спроса на аренду жилья, а также снижение объема предложения новых квартир для аренды.

С начала 2011 года спрос на аренду квартир бизнес- и элитного класса вырос на 32%, по сравнению с первым полугодием 2010 года – на 10%. Резкий всплеск активности со стороны клиентов произошел в апреле и мае. По сравнению с мартом, количество запросов увеличилось на четверть. Примечательно, что в мае сформировался отложенный спрос на аренду жилья. Порядка 30% клиентов, среди которых три четверти составляют экспаты, присматривали себе жилье для того, чтобы заселиться лишь в августе-сентябре этого года. Связано это с тем, что иностранцы гораздо более прагматичны, чем наши соотечественники и предпочитают решать свои жилищные проблемы заранее. Поэтому есть все предпосылки для увеличения доли иностранных арендаторов уже в середине августа.

Предложение в первом полугодии 2011 года по сравнению с аналогичным периодом в 2010 году снизилось на 20%. Интересно, что в первом полугодии 2011 года в бизнес-классе и элитном сегменте не было резких всплесков количества предложений. Каждый месяц на рынок выходило на 15-20% объектов меньше, чем в прошлом году. Прежде всего, это связано с дефицитом качественного предложения. Квартиры с хорошим ремонтом, в центральном районе, с адекватной ставкой аренды уходят с рынка за считанные дни. Собственники, понимая такую тенденцию, уже сейчас крайне неохотно идут на скидки.

Первое полугодие 2011 года уже продемонстрировало возрастающий дефицит привлекательных предложений по аренде, что отразилось и на ставках. А возвращение на рынок большого числа экспатов, сокращение нового предложения в связи с отпусками собственников будет способствовать тому, что цены на аренду могут вырасти еще на 7-12% до конца года.

В России только 5,5% граждан арендуют жилую недвижимость на коммерческом рынке, большинство же имеет собственное жилье. Таким образом, можно сделать вывод, что в нашей стране данный институт не получил должного развития.

Иначе обстоит дело за рубежом. По данным Германского института по вопросам обеспечения старости (DIA), самый низкий процент собственников жилья в Швейцарии (35%), Германии (43%) и Швеции (46%). Более 40% граждан предпочитают снимать жилье во Франции, Дании, Нидерландах и Австрии. Более того, если посмотреть на немецкие города, то здесь собственников недвижимости гораздо меньше, чем в целом по стране. В Берлине лишь 13% жителей являются частными владельцами, в Гамбурге — 22%, в Мюнхене и Ганновере — 23%.

Основной причиной популярности аренды, как утверждают зарубежные исследователи, стали непомерно высокие цены на жилье, расчет которых производится исходя из соотношения к среднегодовой заработной плате гражданина страны. Если в США средняя стоимость дома или квартиры составляет лишь две-три годовых зарплаты, а в Великобритании — три-четыре, то в Германии это соотношение вдвое выше: купить квартиру среднестатистический немец может, если будет откладывать всю зарплату в течении пяти-шести лет. В Швейцарии с ее невероятно высокой стоимостью квадратных метров положение еще более сложное. Для приобретения трехкомнатной квартиры в Базеле, не говоря уже о Цюрихе, неплохо зарабатывающему швейцарцу придется на протяжении минимум десяти лет до последнего евроцента отдавать всю свою зарплату.

Еще одна тенденция современной Европы: люди не готовы покупать переоцененную недвижимость, жить в которой к тому же не очень комфортно. Речь идет об одно- и двухкомнатных квартирах, их покупка еще десять лет назад считалась в Европе выгодной инвестицией. Тогда мотивация покупателей риэлторами основывалась на хороших шансах сдачи таких квартир в аренду при высокой доходности и, соответственно, быстрой окупаемости. В качестве побочных аргументов назывались высокий процент разводов и перманентная потребность государства в социальном жилье. Однако, как оказалось, эксперты явно переоценили потенциал малогабариток. Сегодня одно- и двухкомнатные квартиры значительно труднее как сдать в аренду, так и продать. Да и процент их доходности оказывается на порядок ниже апартаментов, студий, не говоря уже о частных домах и жилье класса люкс. Причиной тому стало большое число предложений на рынке аренды, приведшее к снижению цен и вытеснению с рынка малогабаритных квартир, которые вынуждены либо годами простаивать в ожидании арендатора, либо рассматриваются последними в качестве краткосрочного места жительства при поиске более подходящего варианта для проживания. Касаясь перспектив развития рынка недвижимости, европейские специалисты оценивают будущее малогабариток весьма скептически, особенно в плане роста их стоимости. Практика показывает, что арендаторы в зависимости от возраста и материального положения предпочитают либо снимать большую квартиру вскладчину (если это студенты), либо проживают как минимум в двухкомнатной квартире.

Наконец, третья причина популярности аренды — развитый рынок съемного жилья, который отличает устоявшаяся структура его участников. Около половины всей сдаваемой в аренду недвижимости принадлежит крупным акционерным обществам (это и строительно-инвестиционные, и страховые, и сервисные, и риэлтерские фирмы, и управляющие компании). В их собственности могут находиться объекты и жилого, и нежилого фонда, как предназначенные для долгосрочной сдачи в аренду, так и выставленные на продажу, в том числе с возможностью последующего приобретения вначале арендуемого объекта. Объем жилого фонда каждой такой компании насчитывает, как правило, от 1 тыс. до 20 тыс. квартир и индивидуальных домов.

Впрочем, есть и более крупные игроки на рынке. Частные предприниматели, для которых сдача жилья в аренду — вид бизнеса, составляют 30% от общего числа арендодателей. Они также имеют во владении один или несколько многоквартирных, так называемых доходных домов. И лишь четверть от всех арендодателей — частники-непрофессионалы, физические лица, сдающие собственную квартиру или дом, который в данный период лично ими не эксплуатируется.