Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Курска

Попытки применения общепринятых классификаций офисной недвижимости для города Курска сталкиваются со значительным отставанием развития регионального рынка от столичного. Лидеры рынка разрабатывают, и постоянно совершенствуют свою классификацию, основываясь на текущем этапе развития московского рынка офисной недвижимости, рынка по качеству возводимых объектов в разы превосходящего региональный. Если оценивать современные курские офисные центры по недавно принятой классификации MRF (Moscow Research Forum), то отнести их можно только к классу «С и ниже», который даже не описывается в данной классификации.

Для целей структурирования всего многообразия офисной недвижимости города в удобную и понятную форму, можно адаптировать к реалиям нашего рынка классификацию MRF. Согласно адаптированной классификации, вся офисная недвижимость разбита на 5 классов (A, B, C, D, E).

Класс А – это современные офисные здания максимально удовлетворяющие перечню жестких требований. Применительно к Курску этот класс является потенциальным, к этому уровню следует стремиться девелоперам будущих объектов.

Класс В – это новые или полностью реконструированные бизнес-центры и офисные здания, по ключевым параметрам значительно уступающие классу А. В случае, если объект по некоторым параметрам превосходит критерии текущего класса, но значительно уступает по требованиям классу А, то возможно отнесение его к промежуточному классу В+. И наоборот, если объект по некоторым критериям недотягивает до класса В, но значительно превосходит класс С, то его можно отнести к промежуточному классу В-.

Класс С – это как новые, так и морально или технически устаревшие офисные здания, либо реконструированные здания иного назначения по многим параметрам уступающие классу В. По аналогии с классом B, в данном классе можно выделить подклассы С- и С+.

Класс D – это нежилые помещения в старых административных офисных зданиях, бывших НИИ, приспособленные под офисы, где капитальный ремонт проводился менее 7 лет назад.

Класс E – это нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях приспособленные для размещения офисов.

Рынок офисной недвижимости Курска весь прошедший год дремал. Объявленный ввод большинства объектов откладывался. Текущий 2011 год должен быть ознаменован вводом 17,5 тыс. кв.м офисных площадей в офисных центрах, около 70% площадей из этого объема должны были появиться на рынке ещё в 2009 году. Плановые показатели 2011 года соизмеримы с результатами 2006 года, когда было введено порядка 19,8 тыс. кв.м офисных площадей. Но эти показатели, скорее всего, не удастся превысить ближайшие 2-3 года. На рынке не ведется строительства новых значимых офисных центров, увеличение объема предложения можно ожидать разве что за счет реконструкции площадей старых административных комплексов бывших заводов (например «Агрегатный», «Электроаппаратный» и других). Последние пять лет темп роста рынка аренды площадей в офисных центрах упал с 32% и 18% в 2006 и 2007 годах соответственно, до 2-3% в 2008-2009 годы. Доля офисных центров класса B при этом увеличилась с 3% в 2005 году, до 33% в 2009 году. В 2011 году доля площадей класса B должна составить 42%

Все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес центрах. Но в отличие от западных бизнес центров, цена аренды офисов в России не рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие площади.

В кризисные 2008-2009 годы средняя арендная ставка за офисные помещения обоих классов упала на 9% по сравнению с докризисным 2007 годом. При этом класс B пострадал больше, падение ставок составило порядка 20%, а для класса C - всего 5%. Эта диспропорция объясняется избытком офисных площадей класса B, введенных ещё в 2006 году, но в итоге оказавшихся не востребованными на рынке, а в конце 2008 года ситуацию обострил разразившийся финансовый кризис. В этот период усилился спрос на помещения в офисных центрах класса C, что отражает рост ставок аренды на эти помещения в целом за 2008 год на 3%, несмотря на кризис.

Арендные ставки в офисных центрах класса B в 2011 году установились в диапазоне от 450 до 650 руб. за кв.м в месяц, что в среднем составляет порядка 500 руб. Для класса C диапазон шире от 100 до 600 руб. за кв.м в месяц, в среднем это 390 руб. По сравнению с предыдущим 2010 годом можно отметить незначительный 2% рост ставок аренды на офисные площади класса B. Обусловлено это в первую очередь вводом новых офисных центров с объявленными ставками на верхнем уровне рыночных. Класс C за первый квартал 2011 года отметился снижением средней арендной ставки на 3%. В течение этого года существенных колебаний арендных ставок не ожидается, средний уровень арендных ставок сохраниться в районе 430 руб. за кв.м в месяц. Арендные ставки в офисных центрах слабо реагируют на снижение спроса, так большой объем вводимых в текущем году офисных площадей будет перевариваться рынком, как минимум ближайшие 2-3 года, при этом ставки аренды существенно не упадут, несмотря на значительную долю вакантных площадей и длительный период экспозиции.

Рост предложения площадей в текущем году будет обеспечен за счет небольших офисных центров преимущественно класса C, площадью по 1 500 м ². А так же, за счет реконструкции существующих объектов, яркий пример надстройка дополнительного этажа над административным зданием по ул. К.Маркса, 61.

Центр города (ЦО) – это и традиционный центр деловой активности, здесь сосредоточена основная масса офисных площадей (Центральный округ – 75% от общего предложения). Максимально сконцентрированы офисные площади в деловых районах вдоль улиц Ленина, Карла Маркса, Дзержинского, Садовая.

Качественные офисные площади предлагаются в офисных центрах классов B и C, в настоящее время капитальный ремонт проводят собственники многих административных зданий класса D, что может в ближайшее время сказаться на повышении арендных ставок.

Класс C составляет 13% от общего объема предложения, что можно объяснить преимущественно небольшим размером зданий данного класса и малым их количеством.