Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Объекты, выбранные для проведения оценки рыночной стоимости, на основе сравнительного подхода, приведены в таблице 10.

Таблица 10

Объект-аналог	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	1 800 000	3 000 000	3 700 000	2 850 000
Размер объекта, м2
Время продажи, месяц/год	Октябрь/2011	Октябрь/2011	Октябрь/2011	Октябрь/2011
Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, оплата с рассрочкой
Местоположение	ул. Дзержинского	ул. Дружининская	ул. Дружининская	ул. Щепкина
Окружающая застройка	Жилая, общественно-деловая	Жилая, общественно-деловая	Жилая, общественно-деловая	Жилая, общественно-деловая

Описание вносимых поправок

Право собственности. По объему передаваемых прав все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия (право собственности). Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

Условия финансирования. Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 50% по факту свершившейся сделки, а 50% в рассрочку на 6 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи аналога №1, составляет 1 800 000·50%·1,5%·6=81 000 руб. Таким образом, поправка на стоимость первого аналога составляет 81 000 руб.

Время продажи. Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на рынке. Поправка для аналогов №1-4 составит 0%, так как участки выставлены на продажу в одно время.

Местоположение. Учитывая, что выбранные аналоги, располагаются в той же ценовой зоне, что и объект оценки, то корректировка составляет 0%.

Окружающая застройка. Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в пределах одной и той же градостроительной зоны – Ж-4 – преимущественной застройкой которой являются многоэтажные жилые дома, то в данном случае корректировка не требуется.

Результаты корректировки цен сравниваемых участков сводим в таблицу 11.

Таблица 11

Элементы сравнения	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4
Цена продажи, руб.	1 800 000	3 000 000	3 700 000	2 850 000
Размер объекта, м2
Цена за м2, руб.	37 500	35 294	40 218	40 417
Корректировка на право собственности, руб.
Корректировка на условия финансирования, руб.				-81 000
Скорректированная цена, руб.	1 800 000	3 000 000	3 700 000	2 769 000
Корректировка на время продажи, руб.
Скорректированная цена, руб.	1 800 000	3 000 000	3 700 000	2 769 000
Продолжение таблицы 11
Корректировка на местоположение, руб.
Скорректированная цена, руб.	1 800 000	3 000 000	3 700 000	2 769 000
Корректировка на окружающую застройку, руб.
Скорректированная цена, руб.	1 800 000	3 000 000	3 700 000	2 769 000
Скорректированная цена за м2, руб.	37 500	35 294	40 218	39 557

 

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым объектам составил от 37 500 до 40 218 руб./м². Стоимость 1 м² оцениваемого объекта определена как среднее значение: (37 500+35 294+40 218+39 557)/4=38 142 руб./м².

Учитывая, что общая площадь квартир рассматриваемого жилого дома составляет 5 478,40, получаем рыночную стоимость дома, равную

Сит=38 142*5 478,40= 208 957 132 руб.

 

Доходный подход

Общие положения доходного подхода

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

С=ЧД/К или V=I/R, где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

· операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

· фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

· резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

⇐ Предыдущая234567891011

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: