 |
Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)
|
|
|
|
КЛАССИФИКАЦИОННАЯ ТАБЛИЦА
| Признаки (характеристики) | Эконом-класс | Средний класс | Бизнес-класс | Элитный класс |
| Архитектура (отсекающий признак между группами) | Стандартная (серийный проект), проекты повторного применения | Большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты | Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика | Архитектурный облик объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения. |
| Несущие и ограждающие конструкции (отсекающий признак между классами) | Нет ограничений | Сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) | Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) | Бескаркасные из керамического кирпича и моно литно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича) |
| Остекление (факультативн. признак) | Двойные рамы из отечественных деревянных или пластиковых профилей с однослойным стек лом, или одинарные рамы со стеклопакетам | Импортные пластиковые профили средней ценовой ниши со стеклопакетами. Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям | Современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценно вой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса) Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям | Современные импортные фиберглассовые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стекло пакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса) |
| Объемно-планировочные решения | Кэ более 0,75, высота потолков в чистоте менее 2,7 м. | Кэ – не более 0,75, высота потолков от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектахпредусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена. | Кэ – не более 0,7, высота потолков от 2,75 м. Свободная планировка внутри квартиры. Возможности перепланировки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и месс та для отдыха. Возможно наличие бал конов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат. | Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до 3-4. Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома.Кухни-столовые, террасы. Обязательно наличие не менее 2 санузлов во всех квартирах. |
| Внутренняя отделка общественных зон (отсекающий признак между классами) | Стандартная отделка | Улучшенная отделка | Высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д | Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом |
| Внутренняя отделка квартир (факультативн. признак) | Без отделки или стандартная отделка | Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка | Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка "под ключ" | Квартиры - с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей поквартирно) |
| Площадь кухни, кв. м | до 8. Возможно кухня-ниша | от 8 | от 12 | от 20 |
| Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру) | Нет требований | Металлические двери с домофоном в подъездах, помещение для консъержа, металлические входные двери квартир | Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звуко изоляция входных групп, помещение для консъержа, металлические сейф-двери, с наружной и внутренней отдел кой, с 4-сторонним запиранием в квартирах | Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, надежная замковая группа (секретность, броненакладки). Встроенные видеоглазки. Холл, ресепшн. Металлические сейф-двери с наружной и внутренней отделкой, с 4-сторонним запиранием в квартирах |
| Инженерное обеспечение (отсекающий признак между группами) | Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное | Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное, радиаторы или конвекторы с терморегулятором | Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабже ние дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возм. внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Отопление автономное или центральное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты скоростные, импортного или совместного пр-ва, с индивидуальной отделкой кабин. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Биметаллические радиаторы, импортные с терморегулятором. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система | Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом - охлаждение, зимой - нагрев). Дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации. Качество воды сертифицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котель ная) /смешанное или воздушно-конвекторное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, индивидуальная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD –телевидение, спутниковое, кабельное, Интернет-телефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуального комфорта. Система учета - поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета |
| Придомовая территория двора и безопасность (отсекающий признак между группами) | Благоустройство стандартное | Возможна ограда по пери метру. Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение территории. Охрана периметра возможна, но не обязательна. Консьерж, домофон. | Благоустроенная, конструктивно выделенная прилегающая территория, с согласованным на стадии проекта (раздела генплана) огороженным периметром. Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор. Видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – домофон через консъержа | Благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория. Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Кругло суточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консъерж-житель |
| Инфраструктура дома (отсекающий признак между бизнес- и элитным классом) | Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам | Наличие площадей помещений нежилого назначения со гласно установленным требованиям к жилым застройкам. Дополнительно: размещение службы эксплуатации на площадях нежилого назначения | Широкий набор объектов социальной и коммерческой инфраструктуры с возможностью контроля доступа посторонних лиц, собственная служба эксплуатации | Разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома, доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир. Дополнительно: персональное сервисное обслуживание, дополнительные опции инфраструктуры. |
| Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе (факультативный признак) | Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. | Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. | Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома. | Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного на значения. Доступность элитных объектов социаль ной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памятникам архитектуры. Преимущества рас положения с точки зрения экологии. Живописный вид из окон. Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома). |
| Параметры паркинга (отсекающий признак между классами) | Согласно нормативным требованиям местного Генплана | Согласно нормативным требованиям местного Генплана | Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машино-места на квартиру | Закрытый, наземный / подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно – с мойкой и экспресс- автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира - лифт – паркинг. Не менее 1,5 машино-мест на квартиру |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Этапы монолитного строительства
Монолитное строительство - это одна из самых перспективных технологий, применяемых в строительстве зданий и сооружений для разных нужд. Сам процесс монолитного строительства выглядит как строительство разных конструктивных элементов из смеси, содержащей бетон, и специальной опалубки. Под опалубкой понимают особую конструкцию, которая служит специальной формой, в которую укладывают монолитный бетон. Опалубка является неотъемлемой частью монолитного строительства, а также одной из ее особенностей, так как именно за счет опалубки конструкция будущего здания приобретает прочность, жесткость и устойчивость к изменениям формы, размера и других свойств бетонируемой конструкции.
Монолитное строительство, как и любое другое, имеет свои этапы.
- Как и в начале любого строительства, для начала строительства дома в соответствии с монолитной технологией расчищается и подготавливается строительная площадка для возведения здания. Территория строительства рассчитывается исходя из размеров самого здания, а также площади, которую нужно отвести для хранения и завоза строительных материалов. Отличительной особенностью монолитного строительства является тот факт, что бетон для строительства подготавливается непосредственно на месте возведения здания, что позволяет значительно сократить расходы на подготовку и доставку бетона, а как следствие и сэкономить на конечной стоимости строительства.
- Далее осуществляется монтаж арматурного каркаса. Этот этап крайне важен в монолитной технологии строительства, который позволяет построить высокоэкономичный дом за кротчайшие сроки. В зависимости от формы арматурного каркаса формируется форма будущего здания. Арматурные каркас придает стенам здания дополнительную надежность и прочность.
- Затем устанавливается опалубка. После подготовки территории и установки арматурного каркаса строительство подходит к этапу возведения специальных щитовых конструкций, в которые немногим позже будет залит бетон.
- Заливается бетон. Для возведения дома используется обыкновенная бетонная смесь, которая и отвечает за формирование стен будущего здания.
- Прогрев бетона. Эта необходимость возникает лишь тогда, когда строительство происходит в зимний период года, чтобы бетон лучше застывал. Однако если строительство происходит в летнее время, то надобность в данной процедуре отпадает.
- Уход за бетоном. Снятие опалубки. Для того чтобы бетон застыл, его оставляют на несколько дней. После того, как бетон застыл, опалубки снимаются и строительство приближается к финишной прямой.
- Внешняя отделка дома. Эта стадия считается завершительной стадией строительства. Так как бетон обладает высокими показателями в изоляции, то монолитные здания не требуют выполнения дополнительных работ по укладке гидро-, тепло- и звукоизолирующих материалов. Также отпадает необходимость в выравнивании стен, поэтому все отделочные работы склоняются лишь к выполнению облицовочных работ. Для отделки фасада монолитного здания можно использовать любые известные декоративные материалы, которые только сегодня используются для наружных отделочных работ. Наиболее часто, как правило, используются панельные облицовочные материалы, облицовочный кирпич, декоративная штукатурка и многие другие. Здесь архитекторы могут дать волю своим новшествам и при этом максимально учесть вкусовые предпочтения заказчика.
 | |||
 | |||
Плюсы:
§ Высокая прочность сооружений
§ Не дает усадок после строительства
§ Более высокая скорость строительства
§ Бесшовные конструкции обеспечивают хорошую теплоизоляцию помещений
§ Возможность строить высотные дома
§ Возможность строить дома с высокими потолками
§ Надежная конструкция
§ Многообразие планировок
§ Многообразие фасадов
§ Многообразие архитектурных форм
§ Нет стыков, швов — ровные потолки и стены
§ Относительно невысокая стоимость строительства
§ Разнообразие планировок, в отличие от панельного дома.
§ Самая распространенная, классическая технология.
Минусы:
§ Высокая теплопроводность железобетонных стен. Их приходится дополнительно утеплять
§ Низкая звукоизолированность помещений, особенно по отношению к ударным шумам
РАЗНОВИДНОСТИ МОНОЛИТНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ:
§ Монолит — кирпич
§ Монолит — газобетон
§ Монолит навесной вентилируемый фасад
§ Монолит — панель
Плюсы и минусы строительства из ЖБИ изделий
Плюсы
1. Высокая прочность и долговечность дома
Официальный срок службы дома из железобетонных панелей — от 50 лет.
2. Заводское качество конструкций
Утепленные железобетонные панели полностью изготавливаются на заводе. На производстве соблюдаются все нормы и стандарты, что обеспечивает стабильно высокое качество всех элементов дома.
3. Доступная цена
Стоимость возведения дома из ж/бпанелей на 30% ниже, чем из кирпича.
4. Высокая скорость возведения
Во многих технологиях при изготовлении на заводе в панелях и плитах перекрытий устанавливаются специальные монтажные элементы, которые позволяют собрать коробку дома за несколько дней. В качестве монтажных элементов применяются болтовые соединения, соединения на анкер-шпильках, контактные пластины (под сварное соединение) и прочее.
Монтажные элементы вкупе с точными размерами панелей значительно ускоряют строительство дома. С ними коробка двухэтажного дома площадью 150–200кв. метров из ребристых утепленных железобетонных панелей возводится в течение трех-четырех дней (без учета фундамента и времени на отделку
5. Возведение в любое время года
Все элементы панельного дома производятся на заводе; на стройплощадке происходит только сборка дома, устройство коммуникаций и отделочные работы.
Ограничения по сезону действуют только на фасадные работы и только в случае применения консервативных отделочных материалов (таких как штукатурка). Применение вентилируемых фасадов позволяет вести отделочные работы в любое время года, включая осень и зиму.
6. Пожарная безопасность
Железобетонные панели — негорючий материал. В ребристых панелях применяются утеплители, относящиеся к негорючим или самозатухающим материалам; например, в ребристых утепленных ж/б панелях БЭНПАН устанавливается каменная (базальтовая) вата.
7. Широкий выбор материалов для отделки фасада
Железобетон — материал, который позволяет выполнять наружную отделку практически из любых материалов, независимо от веса облицовки. Отделка такого дома варьируется от простой покраски или фактурной штукатурки до отделки сайдингом, клинкерным кирпичом, натуральным или искусственным камнем. Также возможен монтаж любых видов вентилируемых фасадов.
8. Разнообразие фасадных решений
Железобетонные панели, изготавливаемые по проекту, позволяют создавать дома самых разных форм и размеров.
9. Теплый дом
С учетом использования современных утеплителей, устанавливающихся внутри панели при изготовлении, коэффициент сопротивления теплопередачи у ж/б панелей сегодня превышает расчетные нормы для Московского региона.
10. Нет усадки, нет щелей и сквозняков
Ж/б панели являются безусадочным строительным материалом. Отделку дома снаружи и изнутри можно начинать сразу после возведения стен и крыши.
11. Хорошая звукоизоляция
В современных железобетонных панелях при изготовлении устанавливается слой утеплителя, который служит шумоизоляцией. В плитах перекрытий (в случае ребристых утепленных ж/б панелей) на заводе тоже устанавливается слой шумо- и теплоизоляции.
12. Надежные перекрытия
В доме из железобетонных панелей межэтажные перекрытия выполняются из железобетонных плит. Такие перекрытия не «гуляют» под ногами и не пропускают звук — как в хорошей городской квартире с дополнительной шумоизоляцией пола.
Минусы
1. Ограниченное количество компаний-производителей
При большом количестве компаний, работающих с железобетоном, именно на рынке частного домостроения их практически нет. Это связано с тем, что большая часть компаний производят панели фиксированного размера, и только несколько фирм отливают панели различных форм под проект.
2. Высокие требования к фундаменту
Как и любой капитальный дом, дом из железобетонных панелей требует надежного фундамента, что отражается на общей стоимости конструкции. С другой стороны, современные ребристые железобетонные панели примерно в три раза легче кирпичных стен (для аналогичного по площади дома).
Традиционно в качестве фундамента для капитального дома используется ленточный заглубленный фундамент или шведская утепленная плита.
3. Нужен подъезд к стройплощадке
Ширина подъезда к участку должна быть достаточной для проезда и разворота панелевоза и автокрана. На участке должно быть место для складирования привезенных плит.
В условиях нехватки места применяются малые панелевозы, а монтаж может производиться «с колес», без выделения места под складирование панелей. Автокран в таких случаях может устанавливаться за пределами участка, но в пределах радиуса действия стрелы крана.
4. Высокая стоимость дома из ж/б панелей
По цене дом из ребристых железобетонных панелей сопоставим с домом из газоблока или клееного бруса. При этом он намного дешевле кирпичного дома или дома из монолитного железобетона.
5. Дом из железобетона не дышит
Считается, что по сравнению с деревом железобетонные дома не дышат, то есть не пропускают воздух внутрь дома. Однако деревянные дома требуют дополнительного утепления и гидро- и пароизоляции, установка которых делает их не более дышащими, чем кирпич или железобетон.
Дом из железобетонных панелей в эксплуатации ведет себя так же, как городская квартира. Чтобы летом в доме не было душно, в нем устанавливается вентиляционная система и система кондиционирования.
6. Железобетон и экология
Считается, что дом из железобетона может быть не экологичен, особенно если при изготовлении панелей используются «спорные» материалы — например, пенополистирол, который при нагревании может выделять вещества, вредные для человека.
7. Дом из железобетона трудно прогреть
Железобетон, как и кирпич, медленно набирает тепло и медленно его отдает. Поэтому на его первоначальный прогрев — например, после долгого отсутствия хозяев и если в отопительной системе не был включен режим поддержания температуры — уходит больше времени, чем на прогрев каркасника.
8. В доме плохо ловит мобильная связь
Качество мобильной связи в большей степени зависит от места расположения дома и количества и удаленности вышек мобильного оператора, чем от материала, из которого построен дом.
9. Невозможность архитектурных изысков: дом — просто прямоугольная коробка
Времена, когда была возможность строить частные дома только из стандартных ж/б панелей, рассчитанных на возведение стандартных многоэтажных панелек, прошли. В настоящее время существуют заводы, полностью ориентированные на изготовление панелей под проект.
Несмотря на достаточно большое разнообразие доступных форм, у железобетонных панелей есть ряд ограничений. Например, практически не отливаются скругленные детали; если в проекте есть эркер с окнами, этот участок «набирается» из очень узких вытянутых плоских панелей и коротких панелей между ними. При необходимости отдельные элементы панельного дома можно выполнить из монолитного железобетона непосредственно на площадке, хотя в большинстве случаев этого решения принято избегать: оно заметно удорожает проект и снижает скорость строительства.
ТИПЫ договоров
Покупая вторичное жилье, покупатель приобретает квартиру с собственностью, но после проживающих в ней ранее людей.
Покупая квартиру в строительной компании, покупатель получает абсолютно Свое жилье, в котором отсутствуют риски оспаривания сделок со стороны предыдущих собственников, отсутствуют обременения, с новыми коммуникациями, благоустроенной территорией и современными характеристиками. Если покупатель приобретает квартиру на раннем этапе строительства, то ее стоимость будет значительно ниже, чем квартира в готовом доме с собственностью. Также существуют различные схемы оплаты, позволяющие купить квартиру именно по его возможностям, такие как рассрочка, ипотека, реализация субсидии, а также различные акции и скидки.
Поэтому, несомненно, квартира в новом доме - гораздо лучше решение! А ваша задача, как квалифицированного специалиста, постараться это грамотно донести!
|
|
|
