 |
Договор долевого участия (ДДУ по 214ФЗ)
|
|
|
|
Многие покупатели вкладывали средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права нередко нарушались. В практике встречались случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направлялись Застройщиками на строительство других домов, в результате чего нарушались сроки выполнения обязательств Застройщика. Случалось также что после окончания строительства вместо передачи квартир Застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовали по более высокой рыночной стоимости. Бывали случаи двойных продаж.
Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона № 214-ФЗ.
Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.
Основные понятия:
Договор долевого участия (ДДУ) - это договор двух сторон — застройщика и дольщика, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для
долевого строительства. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ этот договор гарантирует защиту прав, интересов и имущества участников долевого строительства.
Проектная декларация –документ, который включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация должна быть опубликована Застройщиком в средствах массовой информации (сети интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
|
|
|
Проектная декларация должна содержать:
- информацию о проектах строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию;
- о финансовом результате текущего года;
- размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации;
- о разрешении на строительство;
- о правах застройщика на земельный участок.
Договор уступки прав требования (договор цессии) - уступка и переуступка прав требования по договору - одна из распространенных в наше время видов сделки с недвижимостью, при которой одна сторона по договору передает другой стороне права и обязанности, имеющиеся у нее перед третьей стороной. В данном случае третьей стороной выступает Застройщик. - Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был изначально заключен договор с Застройщиком. Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, а значит, возможна при любых схемах (Разница лишь в том, что по ДДУ Дольщик без согласования с Застройщиком в любой момент может заключить и зарегистрировать договор цессии. А в случае других форм договоров-Застройщик, как правило, берет с покупателя за это деньги, зачастую не малые, а также в обязательном порядке должен быть уведомлен покупателем о таком намерении и оставляет за собой право не соглашаться на уступку прав покупателем. Эти условия Застройщик прописывает в договоре). - Право первоначального покупателя переходит к новому покупателю именно в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. - Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. - Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.
|
|
|
Правовая база договора:
1) Сторонами договора являются Застройщик (юридическое лицо) и Дольщик (участник долевого строительства – гражданин или юридическое лицо);
2) Объектами долевого строительства могут быть жилые и нежилые помещения, не могут быть объекты производственного назначения;
3) Что по договору обязан сделать застройщик?
• Он должен в срок, предусмотренный договором построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости (своими силами, или привлекая других лиц).
• После того, как будет получено разрешение на ввод построенных объектов в эксплуатацию, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства.
Что по договору обязан сделать дольщик?
• Участник долевого строительства (он же дольщик) обязан уплатить цену, обусловленную договором.
•После получения разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию дольщик обязан принять объект долевого строительства.
4) Договор обязательно должен содержать следующую информацию:
-Точное описание объекта (квартиры);
-Срок, в который застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства;
-Фиксированную цену, не подлежащую изменению (за исключением случаев увеличения, либо уменьшения площади квартиры по отношению к проектной) и порядок ее уплаты;
-Должен быть указан гарантийный срок на объект долевого строительства (5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование).
Если в договоре какие либо из перечисленных сведений отсутствуют, он НЕ будет считаться заключенным.
5) Договор считается заключенным только с момента государственной регистрации в ФРС, до этого момента он считается не действующим.
|
|
|
6) С момента регистрации договора участия в долевом строительстве, земельный участок, принадлежащий Застройщику, считается находящемся в залоге у Дольщиков, что более надежно обеспечивает их права в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств Застройщиком.
7) Регистрация Договора долевого участия на начальном этапе строительства исключает возможность «двойных продаж, двойных регистраций».
8) Привлекать денежные средства Дольщиков Застройщик вправе только после:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования Проектной документации (Проектной декларации)
• государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок.
9) При покупке квартиры по 214-ФЗ Дольщик обращается в ФРС 2 раза:
• 1й раз - регистрация ДДУ. Вносится запись в реестр о праве конкретного лица на конкретную квартиру;
• 2й раз - регистрация права собственности (зарегистрированный ДДУ + Акт приема передачи Квартиры). Вносится запись о возникшем праве собственности на конкретный объект конкретного лица.
10) По договору долевого участия в соответствии с Законом 214-ФЗ оплата производится только после государственной регистрации договора. За незаконное привлечение денежных средств (до регистрации ДДУ) застройщик может быть оштрафован надзорным органом на сумму до 1 млн рублей за каждый такой случай.
11) Если до момента передачи дольщику объекта долевого строительства происходит случайное повреждение или гибель объекта, то риски несет Застройщик.
12) Если участник долевого строительства умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не имеет права отказать им в этом.
13) Уступка Дольщиком прав требований по договору (договор цессии) допускается без согласия Застройщика.
14)Рассрочка платежей по договору возможна только до завершения строительства дома, т.е. максимум 2-3 года.
15) Балкон или лоджия не входит в общую площадь квартиры, которая должна обязательно быть указана в ДДУ.
|
|
|
