 |
В каких случаях заключается ПДКП и что из этого следует
|
|
|
|
1) Все в порядке, заключать договор ПДКП можно…зеленый свет
Когда дом построен, введен в эксплуатацию, но при этом квартиры в нем еще не оформлены в собственность, застройщик переходит на продажи по ПДКП. И в данном случае ничего противозаконного тут нет, так как на этом этапе он не имеет права продавать квартиры по ДДУ, ибо действие 214-ФЗ заканчивается. Как только Застройщик оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом.
2) Самая распространенная ситуация….
Когда Застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока Застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ). Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства. На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ - предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже самые крупные и известные Застройщики (например Главстрой).
3) Опасная схема….
Когда Застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор подписывать не рекомендуется. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК. Все остальные типы договоров, незаконны.
|
|
|
Следует понимать, что сам предмет предварительного договора – не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому схема предварительной оплаты не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Покупатели, заключающие предварительные договоры, не защищены и от пресловутых двойных продаж, так как ПДКП в отличие от ДДУ не подлежит государственной регистрации в ФРС. Кроме того, при наихудшем сценарии развития событий, то есть в случае признания продавца банкротом, покупатели, которые выбрали именно эту схему приобретения жилья, легко могут лишиться и денег, и квартир.
Если Застройщик все же реализует квартиры по ПДКП во время строительства, то рискует нарваться на штраф, который для должностных лиц составляет от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, для юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн. рублей.
Сводная таблица
| Плюсы и минусы Договора | Плюсы: 1. Очень быстрое оформление |
| Минусы: 1. Сложное обоснование правовой защищенности Дольщика | |
| Особенности заключения договора и внесения первого взноса | 1. Договор вступает в силу в момент подписания. |
| Порядок передачи ключей от квартиры | 1. После ввода объекта в эксплуатацию, как правило, спустя 6 месяцев или в срок, указанный в договоре, Квартиры передаются по акту приема-передачи от Застройщика Дольщику 2. Передаются после оформления права собственности на Застройщика. |
| Порядок оформления в собственности | Собственность оформляется после наступления следующих событий: Регистрируется право собственности на Застройщика, Застройщик и Дольщик подписывают Основной договор купли-продажи Квартиры, Договор купли-продажи регистрируется в УФРС. |
| Расходы по оформлению | Как правило, оформление возникновения собственности на Застройщика и переход права собственности на Покупателя стоит около 25 000 рублей. В эту стоимость не входят пошлины и сборы, необходимые для уплаты в УФРС. |
| Срок регистрации | Официально 10 рабочих дней, по факту до 3-х месяцев. |
Договор ЖСК
|
|
|
Жилищно-строительный кооператив или ЖСК – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). Все члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома. В ЖСК могут объединяться граждане для строительства нового дома, осуществления ремонта на собственные средства и т.д.
Практически за всеми ЖСК сегодня стоит фирма-застройщик, так как такая форма договорных отношений для нее намного выгоднее. Нет необходимости предоставлять отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, давать информацию о величине собственных денежных средств, публиковать проектную декларацию в СМИ и т. д.
Правовые основы
1) Правовая база договора: Глава 12 Жилищного Кодекса, Устав ЖСК, ГК РФ
2) ЖСК создается как юридическое лицо, регистрирует Устав ЖСК, в котором прописаны положения взаимоотношения членов кооператива.
3)Для вступления в члены ЖСК необходимо заявление, решение общего собрания ЖСК.
Правление ЖСК как исполнительный орган рассматривает заявление в течение определенного времени, установленного Уставом. Решение о приеме в члены Кооператива утверждается решением Общего Собрания. При положительном решении заключается Договор о порядке оплаты паевого взноса, который определяет взаимные права и обязанности пайщика и ЖСК, ответственность сторон за неисполнение обязательств, а также порядок и условия внесения пайщиком паевого взноса.
4)Возможна длительная рассрочка платежей по договору, выходящая за срок окончания строительства на несколько лет.
5)В целом Договор паевого взноса очень похож на договор долевого участия. Однако правовая основа и порядок регулирования различны.
Сводная таблица
| Плюсы и минусы договора | Плюсы: 1. Длительность рассрочки платежей по Договору паевого взноса. В условиях Устава кооператива может быть предусмотрена возможность проживания и дальнейшего погашения паевых взносов на сроки более 2-х, 3-х и т.д. лет. 2. Нет необходимости регистрировать сделку в органах регистрации (это как раз преимущество оформления); 3. Право собственности возникает не в момент внесения записи в органы ФРС, а в момент полной выплаты паевых взносов по договору. 4. Возможность последующего управления домом на основании коллективно принятых решений (Протоколы общего собрания членов ЖСК) |
| Минусы: 1. Все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива (например, взимать дополнительные платежи, изменить срок сдачи объекта); 2. Все члены кооператива несут солидарную ответственность за убытки кооператива; 3. Главная цель – постройка дома может быть не достигнута по разным причинам (невозможность получения всей разрешительной документации, финансовые трудности и т.д.); 4. Срыв сроков строительства (ЖСК-застройщик не несет ответственности перед его членами); 5. Отсутствие гарантийных обязательств на построенную квартиру. | |
| Особенности открытия договора и внесения первого взноса | 1. Договор вступает в силу в момент подписания. 2. Первый взнос должен быть внесен в момент подписания Договора. |
| Порядок передачи ключей от квартиры | 1. После ввода объекта в эксплуатацию, как правило, спустя 6 месяцев или в срок, указанный в договоре. 2. Квартиры передаются по акту приема-передачи. 3. При наличий возражений к качеству строительства подписывается Акт об устранении недостатков. После устранения недостатков подписывается Акта приема-передачи. |
| Порядок оформления в собственности | Собственность оформляется после наступления следующих событий: - со стороны ЖСК передан полный комплект документов, подтверждающий окончание строительства Объекта. -со стороны Пайщика – Спавка из ЖСК о выплате паевого взноса в полном объеме, кадастровый паспорт не квартиру, а также документы по физ. лицу. |
| Расходы по оформлению | Как правило, оформление собственности осуществляет Застройщик на основании отдельного договора и доверенности от физлица. Стоимость от 10 000 до 25 000 рублей, может быть выше - ниже. Нужно смотреть в договоре. В эту стоимость входят пошлины и сборы, необходимые для уплаты в УФРС. |
| Срок регистрации | Официально 10 рабочих дней, по факту до 3-х месяцев. |
|
|
|
|
|
|
