 |
Специфический режим кондоминиума
|
|
|
|
Анализируя кондоминиум как форму собственности, необходимо установить его признаки. Для этого воспользуемся системой специфических признаков кондоминиума, которые были систематизированы казахстанскими учеными.
Кондоминиум характеризуется следующим специфическим режимом.
. В кондоминиуме сочетается индивидуальная собственность на отдельные части недвижимости и общая собственность на места общего пользования. В соответствии со ст.31 главы 6 Закона "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г.". в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности. Земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования".
Данный признак является основным, поскольку, опираясь на него, можно действительно классифицировать вновь возникающую форму собственности как кондоминиум.
Предыдущие отечественные кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на такой объект, как жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами. Однако главная, на наш взгляд, состоит в том, что до недавнего времени основная часть жилищного фонда Республики Казахстан находилась в государственной собственности. Жилые помещения этого фонда сдавались в наем, а отношения, складывающиеся в связи с этим, первоначально регламентировались главой в Гражданском Кодексе КазССР 1964 г., а затем - Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и Жилищным кодексом Республики Казахстан от 1 июля 1992 г. По мере осуществления экономических преобразований в стране, в частности, бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделения правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, многие казахстанские граждане стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще начали выступать объектами имущественного оборота, и новые отношения потребовали адекватного правового регулирования и теоретического осмысления. Гражданский кодекс РК и Закон РК "О жилищных отношениях" предусматривают специальную форму собственности, возникающую в многоквартирных жилых домах.
|
|
|
. Кондоминиум возникает не из-за волеизъявления участников, а в силу факта нахождения отдельных частей недвижимости в раз дельной собственности (ином вещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общей собственностью всех индивидуальных собственников.
Основаниями возникновения гражданских правоотношений являются юридические факты как основания гражданских правоотношений.
Юридическим фактом в данном случае будет приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, что влечет за собой определенные юридические последствия, в частности, возникновение у собственников прав и обязанностей по поводу общей собственности многоквартирного дома.
. Объект кондоминиума признается имущественным комплексом, в состав которого входят как помещения, находящиеся в раздельной собственности (ином вещном праве), в том числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы, так и оборудование, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.
|
|
|
Объект кондоминиума является весьма специфической разновидностью недвижимости.
. Кондоминиум возникает при приватизации жилья в много квартирных домах, когда частные собственники отдельных квар тир должны совместно эксплуатировать находящееся в их общей собственности имущество.
Участники кондоминиума несут обязательства по содержанию имущества, а также налоговые и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с обладанием общим имуществом. Участники общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов - межквартирных лестниц, подвалов, крыш и т.д. Действующее законодательство Республики Казахстан возлагает на граждан, являющихся собственниками квартир, обязанность бережно относится к занимаемому помещению.
Однако кроме этих обязанностей по содержанию индивидуальных помещений на собственников квартир возлагаются и обязанности по содержанию общего имущества. Смысл этих обязанностей заключается в следующем:
§ использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований закона;
§ участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома;
§ по получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника;
§ соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома, жилого помещения и при домовой территории;
§ принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома, пропорционально размеру приходящейся на него доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием собственников квартир.
|
|
|
Участниками кондоминиума необходимо признать не только собственников помещений, но и владельцев иных вещных прав, несущих обязательства по содержанию общего имущества и являющихся субъектами налоговых правоотношений. В ситуации, когда собственник возмездно или безвозмездно вселяет в свое помещение других лиц (наниматели, родственники и т.п.), то они вправе только пользоваться предоставленным помещением, но не могут им распоряжаться, и выполнение соответствующих имущественных обязанностей возлагается на собственника помещения. В число вещных прав на эти объекты недвижимости входят также надлежаще оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными юридическими лицами. Таким образом, участниками кондоминиума являются субъекты, обладающие правом хозяйственного ведения и оперативного управления на жилые помещения. Особенность правового положения участников кондоминиума, обладающих правом хозяйственного ведения и оперативного управления на жилые помещения, заключается в распорядительной деятельности субъектов таких вещных прав.
. Одной из специфических черт кондоминиума является особый режим доли в общем имуществе. Если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, объем имущественных обязанностей участника кондоминиума, связанных с общим имуществом, определяется долей в общем имуществе. Данный признак закреплен в п.3 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях": "Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности". В кондоминиуме может быть установлен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников квартир, принятое в установленном порядке.
|
|
|
Таким образом, кондоминиум - это особая форма собственности, которая нуждается в особом регулировании. Как особая форма собственности кондоминиум обладает определенным субъектным составом, а также имеет свой специфический объект.
С нашей точки зрения, теория кондоминиума как особой формы собственности имеет свою правовую базу.
Во-первых, положения ГК РК, являющегося законом общего действия, закрепляющие кондоминиум как форму собственности для любых видов недвижимости.
Во-вторых, это отраслевой Закон РК "О жилищных отношениях", закрепляющий кондоминиум как форму собственности именно на недвижимость в жилищной сфере.
В-третьих, это Земельный кодекс РК, расширивший круг вещных прав, на которых может находиться недвижимость при такой форме собственности как кондоминиум.
Таким образом, можно утверждать, что не следует отождествлять понятие кондоминиума с объектом недвижимости или объединением собственников жилья. Кондоминиум есть особая форма собственности на недвижимость.
II. Объект кондоминиума
|
|
|
