 |
Кооператив собственников квартир
|
|
|
|
Образование собственниками помещений кооператива собственников квартир (помещении) является третьим способом управления объектом кондоминиума. Кооператив собственников квартир - некоммерческое объединение собственников квартир в многоквартирном жилом доме (домах), создаваемое с целью управления объектом кондоминиума.
Правовой статус кооператива собственников квартир представляет особый интерес, поскольку это новая форма некоммерческих организаций, имеющая свои отличительные особенности. Причем гражданская правосубъектность кооперативов собственников квартир, их юридическая личность становится непосредственным предметом теоретических исследований только в условиях перехода к рыночной экономике и проведения первой кодификации казахстанского жилищного законодательства. Определение правового положения кооперативов собственников квартир, закрепленного в отдельных нормативных актах, выдвигается в число наиболее существенных и значительных проблем казахстанского жилищного права.
В литературе 20-х гг. XX в. проблема гражданской правосубъектности кооперативов, осуществляющих управление недвижимостью в жилищной сфере, исследуется с различной степенью интенсивности. Так как данный вид кооперации в определенном объеме существовал и до революции, это иногда порождало иллюзию, будто речь идет о достаточно известном феномене, не изменившем ни своей социальной сущности, ни правового содержания. Выразители подобных представлений обращали внимание преимущественно на чисто догматическую сторону дела, на выявление отдельных юридических признаков, отличающих кооперативы от других предусмотренных ГК объединений лиц, в первую очередь таких, как гражданско-правовые товарищества. При этом нередко гражданско-правовое товарищество рассматривалось как родовое явление, а кооператив - как такая разновидность этого явления, которая представляет собой гражданско-правовое товарищество с переменным составом членов и капиталов.
|
|
|
Юридическая наука и нормативные акты используют понятие "кооператив" для определения различных объединений субъектов экономического оборота.
Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. выделяли кооперативные товарищества и потребительские кооперативы. При этом целью кооперативных товариществ являлось "удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д.".
После ликвидации в конце 20-х - начале 30-х гг. негосударственных коммерческих организаций кооперативные товарищества были отнесены к некоторым видам потребительских кооперативов. Актуальность в исследовании кооперативов возникла лишь с принятием законов Союза ССР "О кооперации в СССР" от 26 мая 1988 г., "О собственности в СССР" от 6 марта 1990 г., "О гос. предприятиях в СССР" от 30 июня 1987 г., а затем и целого ряда казахстанских законодательных актов.
Опираясь на анализ современного законодательства, классификацию кооперативов можно производить по различным основаниям.
Законодательство РК, называя такие виды потребительских кооперативов, как сельские потребительские кооперативы, кредитные кооперативы, гаражные кооперативы, дачные кооперативы и кооперативы собственников квартир, указывает на то, что это юридические лица, основанные на добровольном объединении граждан на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников, путем объединения его членами имущественных (паевых) взносов.
Организация и деятельность таких образований регулируется законами: "О некоммерческих организациях" от 16 января 2001 г., "О потребительском кооперативе" от 8 мая 2001 г., "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г., "О сельской потребительской кооперации" от 21 июня 1999 г. '
|
|
|
В свою очередь такие кооперативы в соответствии с гл.2 Закона "О некоммерческих организациях" подразделяются на две самостоятельные организационно-правовые формы: потребительские кооперативы и кооперативы собственников квартир.
Большинство исследователей считает, что кооперативы собственников квартир относятся к потребительским кооперативам. Утверждение подобного рода основывается на том, что законодатель предъявляет к кооперативам собственников квартир и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, у этих субъектов есть общее: как юридические лица они относятся к некоммерческим организациям. Однако, на наш взгляд, есть больше оснований полагать, что кооператив собственников квартир является самостоятельной организационно-правовой формой юридического лица.
Одно из самых главных отличий кооператива собственников квартир от потребительских кооперативов и, в частности, от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности), состоит в том, что в кооперативе собственников квартир нет паевых правоотношений. В потребительских кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома. Члены же кооператива собственников квартир, как видно из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, то есть они оплатили или приобрели жилое помещение по иным основаниям до вступления в кооператив собственников квартир (либо до его образования).
Другим отличием является то, что у членов' кооператива собственников квартир нет такой обязанности, как обязанность покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющаяся у членов других кооперативов).
Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу, кооператив собственников квартир не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника, как жилых помещений, так и объектов общего пользования.
|
|
|
Кроме того, сфера организации и деятельности кооператива собственников квартир намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Кооперативы собственников квартир могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом. (Постановление Правительства Республики Казахстан № 647 "О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах" от 27 мая 1996 г.1 и ст.1 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г.) Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.
Учитывая рассмотренные отличия, а также, принимая во внимание норму, содержащуюся в п.3 ст.34 ГК РК, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных республиканскими законами, можно говорить о новой организационно-правовой форме некоммерческой организации - кооперативе собственников квартир.
Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и кооперативами собственников квартир представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, кооперативы собственников квартир возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К ним относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, члены которых полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора - преобразователя правоотношений; обязательственные - жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений - паевые правоотношения - перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем уже основывается не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.
|
|
|
Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Республике Казахстан появилась несколько раньше вступления в действие Закона РК "О жилищных отношениях". Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство, ст.51 Закона Союза ССР "О кооперации в СССР" и некоторые другие акты. Однако названные нормативные акты, говоря о праве собственников жилых помещений объединяться в кооперативы и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса кооперативов собственников квартир.
Следующим актом стан Закон РК "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г. В данном нормативном акте регулировались все отношения, возникающие по поводу жилых помещений, в том числе и управление объектом кондоминиума. В качестве одной из форм управления объектом кондоминиума назван кооператив собственников квартир. Однако в Законе содержатся лишь общие положения о правовом статусе кооператива собственников квартир, что вынуждало органы государственной власти на местах принимать собственные положения. Следует констатировать тот факт, что возникшие объединения собственников квартир были организованы в основном благодаря региональным положениям. Здесь нельзя не согласиться с мнением российского ученого С.М. Корнеева о том, что регламентация организации и деятельности товарищества жилья собственников (аналог казахстанского кооператива собственников квартир) является "продуктом вмешательства государства в данную сферу". Вместе с тем нам представляется, что такое вмешательство должно быть обоснованным и соответствовать законодательному акту, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базы.
Цивилистическая теория, как и гражданский закон, на протяжении всей истории их существования исходили из того, что, подобно правосубъектности граждан, правосубъектность юридических лиц раскрывается через категории право - и дееспособности, специфика которых в сравнении с право - и дееспособностью граждан состоит в одновременности возникновения и специальном их содержании (специальные право - и дееспособность). Под правосубъектностью юридических лиц понимается наличие у него качеств субъекта права. В науке гражданского права принято различать общую (универсальную) и специальную правоспособность. Общая правоспособность означает возможность для субъекта права иметь любые гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности. Специальная правоспособность предполагает наличие у юридического лица лишь таких прав и обязанностей, которые соответствуют целям его деятельности и прямо зафиксированы в его учредительных документах. Дееспособность - это когда юридическое лицо своими собственными действиями может приобретать, создавать, осуществлять и исполнять гражданские права и обязанности.
|
|
|
Кооперативы собственников квартир, как мы уже отмечали, отличаются от других потребительских кооперативов рядом признаков. Причем эти признаки играют большую роль в определении правосубъектности кооперативов собственников квартир.
Дееспособность включает в себя сделкоспособность и деликто-способность. Сделкоспособность - способность совершения сделок. Деликтоспособность - способность нести ответственность за неправомерные действия.
Законодательство проводит различия между кооперативом собственников квартир и потребительским кооперативом, соответственно, и их правосубъектность отлична от правосубъектности потребительских кооперативов.
Согласно ст.6 Закона РК "О потребительском кооперативе" от 8 июня 2001 г., потребительский кооператив обладает следующими правомочиями.
§ заниматься деятельностью, направленной на удовлетворение потребностей своих членов;
§ осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению уставных целей;
§ иметь свои филиалы и представительства в порядке, установленном законодательством РК и предусмотренном уставом кооператива;
§ обжаловать в судебном порядке акты государственных органов, акты органов местного самоуправления, действия их должностных лиц, нарушающие права потребительского кооператива;
§ осуществлять иные права юридического лица, необходимые для достижения целей, предусмотренных уставом потребительского кооператива.
Правосубъектность кооператива собственников квартир имеет свои специфические правомочия. Рассматривая более детально правомочия кооперативов собственников квартир, можно определить следующие цели деятельности, направленной на удовлетворение потребностей своих членов:
§ эффективное совместное использование общего имущества;
§ поддержание требуемого технического и санитарного со стояния здания;
§ поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;
§ предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;
§ минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;
§ получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;
§ проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума в интересах членов кооператива;
§ оказание жильцам дополнительных услуг;
§ представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;
§ совместный контроль за соблюдением норм общежития.
Конечно же, основной целью деятельности кооператива собственников квартир является обеспечение эффективного совместного управления и использования общего имущества, входящего в состав кондоминиума. Собственники жилья, объединенные в кооператив лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества. Они больше кого-либо заинтересованы в наиболее выгодном использовании подвалов, чердаков и других помещений, придомовых земельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования. Какие же возможности имеет кооператив собственников квартир для реализации своих целей? С точки зрения основной задачи - эффективного управления общим имуществом и улучшения качества его обслуживания - кооператив собственников квартир имеет право:
§ самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижимостью: силами правления или специалистов-профессионалов;
§ нанять профессионального управляющего или/и управляющую компанию;
§ заключать договоры с предприятиями любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации здания;
§ привлекать подрядчиков на любые виды работ;
§ контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции за невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.
Одно из главных преимуществ, которое получают владельцы квартир, создав кооператив собственников квартир - возможность выйти из-под монополии государственных эксплуатационных организаций. В принятии решений, касающихся управления общим имуществом, кооператив собственников квартир не зависит от городских властей.
Существуют различные возможности наладить процесс управления объектом кондоминиума. Один из них - это управление уполномоченной структурой - кооперативом собственников квартир. Существующие доныне жилищно-строительные кооперативы накопили колоссальный опыт самоуправления. Вряд ли кто-либо будет спорить, что многие кооперативные дома и снаружи, и внутри выглядят хоть чуть-чуть лучше, чем соседние государственные - вот наглядное преимущество самостоятельности и коллективизма в принятии решений и хозяйского отношения к своей собственности. Тем не менее, и самоуправление имеет свои отрицательные стороны. Прежде всего, это недостаток профессиональных знаний и подготовки в области управления и обслуживания жилья у членов кооператива. Хорошо, если в доме проживает специалист, обладающий всеми необходимыми знаниями и навыками и, кроме того, желающий заниматься этой работой. В этом случае он может возглавить правление и грамотно выполнять возложенные на него обязанности по управлению общим имуществом. Однако если такого человека нет, то, скорее всего, членам кооператива придется прибегнуть к профессиональной помощи специалиста. Главными преимуществами найма профессионального управляющего являются лучшее качество выполнения порученных работ и большая ответственность персонала, поддерживаемая материальными стимулами. В то же время возможно, что приглашение на работу наемного служащего будет чревато для членов кооператива повышением расходов. Могут также возникнуть трудности с поиском специалиста или фирмы с необходимой квалификацией, которая отвечала бы запросам и задачам деятельности кооператива. Если рынок специалистов по управлению и эксплуатации в городе очень узок или если качество обслуживания, предоставляемого существующей государственной эксплуатационной организацией, устраивает собственников, кооператив может заключить договор с этим предприятием. В таком случае оно получает право контролировать выполнение работ и предъявлять свои требования, если качество работ неудовлетворительное или условия договора нарушаются. Кооперативы собственников квартир должны стать мощным рычагом для развития конкуренции в сфере эксплуатации и содержания жилья.
Главным видом взаимоотношений кооператива собственников квартир и всех организаций и предприятий, с которыми сопряжена их деятельность, становятся договорные отношения. Договорные отношения кооператива собственников квартир являются одним из способов проявления дееспособности, в частности, сделкоспособности. В основу договорных отношений между кооперативом собственников квартир и ресурсоснабжающими организациями положено разграничение прав собственности и хозяйствования с соответствующим разделением прав и ответственности сторон. После образования кооператива на его баланс по двухстороннему акту от предыдущих балансодержателей передаются инженерные сети, оборудование, устройства, служащие для обеспечения дома коммунальными услугами. Кроме подробного описания передаваемых элементов недвижимости, необходимо получить ранее существовавшую техническую документацию на все инженерные системы и сети, включающую:
§ схемы водоснабжения и водоотведения, электро- и газоснабжения;
§ технические условия на подключение к водопроводным, канализационным, тепловым и прочим сетям;
§ разрешения на водопотребление и сброс сточных вод в канализацию, на тепло - и электропотребление и т.д.;
§ схемы подключения к сетям с указанием границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.
Эта документация прилагается к договорам на оказание коммунальных услуг, а также договорам на техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт кондоминиума.
В тех случаях, когда управление кондоминиумом осуществляется кооперативом, договоры на оказание коммунальных услуг заключаются от лица кооператива председателем правления или управляющим. При передаче функций по управлению управляющей компанией договоры заключаются последней, но кооператив может оставить за собой право контроля за условиями договора.
Особенностью взаимоотношений между кооперативом собственников квартир и поставщиками коммунальных услуг является то, что организации, оказывающие такие услуги, как водо-, электро-, тепло- и газоснабжение, как правило, являются монополистами в силу технологических особенностей производства и оказания услуг. В связи с этим кооператив собственников квартир как потребитель не имеет возможности выбирать поставщика (продавца, исполнителя, подрядчика), как при обеспечении любых других потребностей кооператива.
Обязанность по заключению договоров с кооперативом собственников квартир для ресурсоснабжающих организаций предусмотрена Гражданским кодексом Республики Казахстан. При этом взаимоотношения кооператива с такими организациями строятся чаще всего на основе так называемых "типовых" договоров, разрабатываемых с учетом требований ст.387 ГК РК "Публичный договор". Ресурсоснабжающая организация по характеру своей деятельности должна оказывать услуги каждому обратившемуся и не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора (п.1 ст.387 ГК РК). В случаях уклонения организации, монопольно оказывающей коммунальные услуги, от заключения публичного договора кооператив собственников квартир вправе подать иск в суд о понуждении данной организации заключить такой договор и возместить кооперативу убытки, вызванные отказом заключить договор (п.4 ст.399 ГК РК).
Кооператив получает также гарантию от неравноправного отношения к себе организации, занимающей доминирующее положение на рынке, в виде нормы, установленной п.2 ст.387 ГК РК, которая предусматривает, что не только цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаково для всех потребителей, за исключением случаев, когда законодательством допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
В настоящее время осуществляется переход к регулированию отношений производителя и потребителя коммунальных услуг полноценным договором, а не отраслевыми правилами, положениями, инструкциями, которые должны регламентировать лишь технические вопросы пользования инженерными системами.
Переход на договорной характер отношений между кооперативом собственников квартир и ресурсоснабжающей организацией предполагает равенство отношений, при котором каждая сторона имеет права и обязанности и несет ответственность за соблюдение условий договора. Обычно у потребителя есть право и возможность выбирать поставщика услуг, поэтому условия договора определяет именно потребитель. В случае с ресурсоснабжающими организациями происходит все наоборот, они привыкли диктовать условия.
В своих отношениях с организациями, производящими и поставляющими коммунальные услуги для населения, кооператив собственников квартир должен превратиться из привычного "абонента" в полноценного "заказчика", иначе кооператив не в состоянии будет обеспечить права проживающих в кондоминиуме, в том числе и не платить за то, что не было им предоставлено, и платить меньше при снижении качества услуг.
Одним из правомочий кооператива собственников квартир является возможность осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению уставных целей. К таким видам деятельности относятся:
§ обеспечение обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме;
§ строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме;
§ сдача в аренду, внаем либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности кооператива, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума.
Кооператив собственников квартир может заниматься любым видом предпринимательской деятельности, который указан в его уставе и служит для достижения целей кооператива. Например, чаще всего кооперативы сдают в аренду нежилые помещения, если они переданы в собственность кооператива, получая арендную плату на свой банковский счет. Если кооперативу принадлежат квартиры в доме, что также разрешено законом, они могут быть сданы, проданы или переданы в пользование за плату. Кооперативы могут также за плату оказывать дополнительные услуги, например, по ремонту квартир, своим членам.
Конечно, такие виды деятельности под силу не каждому кооперативу, да и не всегда экономически оправданы и целесообразны. Все решения, касающиеся предпринимательской деятельности кооператива, должны быть взвешены и обоснованы профессионалами. Как уже отмечалось, кооператив может заниматься только теми видами деятельности, которые не противоречат закон) ', указаны в уставе кооператива и соответствуют его целям, важно также, что, будучи некоммерческой организацией, кооператив не имеет права распределять полученную прибыль между, своими членами. Вся прибыль после уплаты налогов должна тратиться только на содержание и эксплуатацию жилищного фонда.
Таким образом, по мнению Ю.Г. Басина, практика показывает, что оптимальной формой управления является КСК. Здесь в меньшей степени проявляются конфликты интересов между собственниками и органами управления объектом кондоминиума, минимизированы накладные расходы, применимы традиционные формы контроля, учета воли интересов каждого собственника при решении общих вопросов. В настоящее время для нормальной деятельности кооперативов собственников квартир в основном создана нормативная правовая база и накоплен значительный опыт.
В исследованиях справедливо отмечалось, что основными причинами, тормозящими образование объединений собственников квартир, являются: неполное и противоречивое законодательство, отсутствие понимания выгод и прав, несовершенство законов, регулирующих частную собственность на недвижимость и организацию объединений.
Следует отметить, что кооперативы собственников помещений могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в кооперативы собственников индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчит и упростит эксплуатацию ими своих домов. Вместе с тем принципы деятельности кооперативов собственников квартир могут быть распространены и на иные объединения собственников недвижимости - на гаражно-строительные и дачные кооперативы.
Выбор способа управления объектом кондоминиума является важной стадией процесса упорядочения отношений собственности, поскольку закладывает основы дальнейшего совместного проживания собственников квартир. Как правило, выбор способа управления объектом кондоминиума осуществляется на общем собрании собственников квартир. В Законе "О жилищных отношениях" дается более менее подробная регламентация процедуры созыва учредительного собрания собственников помещений для организации Кооператива собственников квартир.
Анализ всех форм управления объектом кондоминиума позволяет сделать следующие выводы:
§ участники кондоминиума самостоятельно выбирают форму управления объектом кондоминиума;
§ одной из самых распространенных форм управления объектом кондоминиума является кооператив собственников квартир;
§ внедрение такой формы управления кондоминиума, как управляющий жилым домом в настоящее время осложнено отсутствием соответствующего законодательного регулирования.
Заключение
Право собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, часть дома всегда связано с взаимодействием интересов всех собственников. С учетом этого жилищным законодательством вводится режим кондоминиума, который определяется как особая форма собственности. Закрепление отношений кондоминиума есть неизбежное следствие изменения отношений собственности по поводу жилищ в целом, в результате которого возникла необходимость урегулировать несение бремени содержания всего имущества, неразрывно связанного с жилищами, их собственниками.
Раньше эту функцию выполнял государственный коммунально-эксплуатационный орган, который был компетентен требовать от жильцов соблюдение тех или иных правил, при этом неся основную юридическую ответственность за состояние подъездов, лестниц, лифтов, крыш, чердаков, подвалов и т.д., все это в комплексе можно обозначить как отношения, связанные с управлением, эксплуатацией, обеспечением сохранности жилищного фонда. В настоящее время, оставив за собой минимум функций по управлению жилищным фондом, непосредственные функции по управлению, а также эксплуатации, обеспечению сохранности жилищного фонда, государство передало самим собственникам квартир.
Кондоминиум - это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Кондоминиум нельзя смешивать с объединением лиц, которым принадлежит данный имущественный комплекс на праве собственности. Объединение собственников может приобретать различные организационно-правовые формы - группа индивидуально действующих собственников, простое товарищество, кооператив собственников квартир (КСК) и т.п. Это имеет значение для методов управления кондоминиумом в интересах собственников, но отнюдь не для характеристики самого кондоминиума, существующего только в качестве сложного, но единого объекта, одни части которого принадлежат раздельно каждому из собственников, а другие - всем собственникам сообща.
Своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. Разумеется, не нарушая общих пределов, установленных законодательством для осуществления права собственности.
Остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т.е. всех собственников раздельных частей кондоминиального имущества. Но их доли пространственно не выделены и выражаются в форме части единицы (или в процентах), принадлежащей каждому участнику.
Таким образом это - так называемая идеальная доля в общем имуществе, главное назначение которой - определить размер участия каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества.
Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение - обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К такому имуществу относятся лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т.п. Закон включает в состав общего имущества также земельный придомовой участок.
Индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участник кондоминиума распоряжается частью помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе. В отличие от прав участника общей долевой собственности, предусмотренных статьями 212 и 218 Гражданского кодекса РК, участник кондоминиума не имеет права ни самостоятельно распоряжаться своей долей в общем имуществе кондоминиума, ни требовать ее выдела из общего имущества.
Наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом. Порядок пользования может складываться без каких-либо решений по этому вопросу, если такой порядок не вызывает возражений у кого-либо из участников. Порядок может определяться или изменяться соглашением участников либо решением органа управления кондоминиумом.
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или иных разрешительных актов. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение.
Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредственного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное - по решению или разрешению участников кондоминиума либо органов управления кондоминиумом.
В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, офисы и т.д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений.
Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума.
Таково основное содержание вещных прав участников жилищного кондоминиума.
Но осуществление этих прав неразрывно связано с формой управления кондоминиумом, поскольку кондоминиум как таковой может функционировать только в качестве единого жилого комплекса с нераздельной системой жизнеобеспечения. Поэтому возможность реализации индивидуальных прав каждого участника зависит от согласования его действий с действиями других участников.
Формы управления кондоминиумом могут быть различными, но в одном кондоминиуме возможна только одна. Недопустимо, чтобы один подъезд дома управлялся жильцами, другой - нанятым управляющим, третий - кооперативом жильцов и т.п., ибо возникает опасность для нормального обеспечения дома водой, теплом, газом и другими услугами, которые могут предоставляться только в целом на весь дом. Именно поэтому пунктом 1 статьи 42 Жилищного закона предусмотрено, что в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна форма управления объектом кондоминиума.
Отметим, что собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности.
Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума, собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.
В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.
Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:
· непосредственное управление всеми собственниками, если их число не превышает четырех;
· кооператив собственников помещений (квартир);
· управление объектов кондоминиума третьими физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);
· иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплутационных и коммунальных услуг либо управляющему жилым домом, определяется договором.
Собственники помещений вправе заключать и отдельные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с теми организациями, которые предоставляют такие услуги.
Решением большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена
|
|
|
