Понятие объекта кондоминиума

Понятие "имущественный комплекс" - одно из новых понятий для казахстанского законодательства. В последнее время в юридической литературе активно обсуждается проблема различных имущественных комплексов, таких как предприятие, предпринимательское дело, наследственная масса. Правовой режим подобных объектов в настоящее время представляет особый интерес, поскольку значимость недвижимого имущества трудно переоценить как для политической, экономической, так и для правовой системы нашего общества. Поэтому на современном этапе стоит проблема определения специфики правового режима объекта кондоминиума именно как имущественного комплекса.

Имущественные комплексы, как правило, обладают определенными классифицирующими признаками, которые и позволяют отнести те или иные объекты к категории имущественных комплексов. Имущественный комплекс должен быть именно комплексом, т.е. содержать в себе более одного составляющего элемента; основным элементом должен быть недвижимый объект; должна существовать фактическая причина, вызвавшая необходимость подчинения разнообразных объектов единому юридическому режиму. Мы попытаемся теоретически обосновать законодательно закрепленное определение объекта кондоминиума как имущественного комплекса, поскольку от этого зависят те или другие гражданско-правовые последствия. Для этого воспользуемся классифицирующими признаками имущественных комплексов, предложенных В.А. Беловым. По его мнению, "всякий имущественный комплекс должен представлять собою (1) совокупность юридически разнородных субстанций (различного юридического режима), (2) рассматриваемую правом как единый идеальный объект (подобный сложной, недвижимой, неделимой, непотребляемой вещи) с целью экономии правового регулирования динамики возникающих по их поводу гражданских отношений, (3) относящихся к категории имущества или имущественных прав, (4) объединенных в систему и противопоставленных другим подобным комплексам, определенным общим целевым назначением и (5) обладающих свойством частичной оборотоспособности".1

Соответствие первому признаку является очевидным. Объект кондоминиума имеет сложносоставной характер, поскольку в него входят различные части многоквартирного жилого дома: жилые или нежилые помещения, которые обладают одним правовым режимом, поскольку принадлежат субъектам права на праве раздельной (индивидуальной) собственности; подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, обладающие другим правовым режимом, поскольку принадлежат участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности. Однако объект кондоминиума не включает в себя такие широко распространенные в других имущественных комплексах элементы как движимые вещи, требования, долги и исключительные права. Это в свою очередь ведет к возникновению вопроса: а могут ли именоваться имущественными комплексами объекты, состоящие только из недвижимых вещей? По нашему мнению, такая возможность существует.

Объект кондоминиума является единым неделимым объектом. В соответствии с законодательством юридическая судьба общего имущества объекта кондоминиума полностью зависит от юридической судьбы имущества, находящегося на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Так п.6 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" гласит: "собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем праве раздельной (индивидуальной) собственности". Таким образом, объект кондоминиума как имущественный комплекс представляет собой уникальный объект. Его уникальность заключается в том, что в многоквартирном жилом доме существует "совокупность многих частей, каждая из которых сама по себе составляет отдельный объект отдельного субъективного права". Нам представляется, что соответствие второму признаку имущественных комплексов не вызывает сомнений.

Несомненно, что объект кондоминиума соответствует третьему признаку, т.е. относится к категории имуществ. По смыслу ст.115 ГК РК под имуществом понимаются имущественные блага и права. По мнению М.К. Сулейменова, ""имущество" - понятие многоплановое. Понятием "имущество" охватывается совокупность принадлежащих лицу (гражданину, юридическому лицу, государству) вещей, прав требования и обязанностей (долгов)"..П. Сергеев отмечает, что "под имуществом понимаются от дельные вещи или их совокупность".2 Все элементы, составляю щие в совокупности объект кондоминиума, являются имуществом.

Необходимо отметить, что соответствие четвертому признаку также является неоспоримым фактом. Казахстанские ученые, исследуя правовой режим объекта кондоминиума, отмечают, что "объект кондоминиума функционирует в качестве единого жилого комплекса, имеющего нераздельную общую систему жизнеобеспечения". Таким образом, имущество, объединенное в едином комплексе, - объекте кондоминиума - взаимосвязано между собой и используется по общему назначению как единое целое в целях "обеспечения общих потребностей владельцев зданий и (или) расположенных в них жилых помещений, связанных с их повседневной эксплуатацией (использованием)".

Объект кондоминиума может быть реализован на рынке целиком только в том случае, если одним субъектом будут выкуплены все жилые и (или) нежилые помещения. В этом случае объект кондоминиума престает быть объектом кондоминиума, поскольку в его составе уже не будет имущества, находящегося на праве раздельной (индивидуальной) собственности и общего имущества на праве общей долевой собственности. Это будет жилое или нежилое здание, с множеством помещений, используемых для проживания (найм жилища) или арендуемых для предпринимательской или иной деятельности, находящееся у одного собственника..А. Белов по этому поводу отмечает, что объект кондоминиума "отвечает признаку более общему, родовому - выпадение из-под действия начала свободы оборота". Объект кондоминиума, казалось бы, обладает свойством частичной оборотоспособности. Оборотоспособными в гражданском обороте выступают некоторые элементы объекта кондоминиума. Так, на рынке вполне распространены сделки с таким видом недвижимости как жилое или нежилое помещение, являющееся составляющим объекта кондоминиума. Объектами прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, в объекте кондоминиума может выступать также общее имущество, способное участвовать (ограниченно или в полной мере) в гражданском обороте. Дальнейшие размышления В.А. Белова приводят к следующему выводу: "последний, пятый, признак, присутствует в нем, но в несколько измененном виде: единая юридическая судьба кондоминиума устанавливается не ради превращения такового в единый объект права, а ради объединения в оболочку кондоминиума элементов, становящихся объектами фактического господства лиц, которым предоставлена возможность управления кондоминиума в целом". Действительно, оборотоспособность отдельных, частей объекта кондоминиума очевидна. Что соответствует признаку частичной оборотоспособности.

На основании вышеизложенного следует, что объект кондоминиума - это самостоятельный имущественный комплекс, соответствующий признакам имущественного комплекса. Объект кондоминиума в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и, кроме того, он представляет собой совершенно особый объект гражданских прав. Правовой режим объекта кондоминиума является довольно специфичным в силу того, что отдельные части объекта (жилые и/ или нежилые помещения) находятся у участников кондоминиума на праве раздельной собственности, а другие части объекта (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок и др.) находятся у участников кондоминиума на праве общей долевой собственности. В свою очередь право общей долевой собственности на общее имущество объекта кондоминиума обладает особыми отличными чертами: доля участника в общем имуществе, если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, зависит от площади объекта, находящегося в раздельной собственности; доля участников кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящееся в раздельной собственности, и не может быть предметом отчуждения.

Необходимо констатировать, что сегодня в действующем казахстанском законодательстве есть понятие "кондоминиум"; понятие "собственника квартиры - участника кондоминиума"; понятие "права общей долевой собственности в объекте кондоминиума"; понятие "ответственности собственника за содержание своего недвижимого имущества". Однако отсутствует такое важное понятие как "объект кондоминиума" и его теоретическое обоснование как имущественного комплекса. Подобные "белые пятна" в действующем законодательстве - главная беда казахстанского гражданского законодательства. Речь идет об объекте, который в настоящее время принят за базовый объект учета в жилищной сфере в городах Казахстана. Исходя из этого, в качестве важнейшего условия признания первичного объекта объектом кондоминиума К.М. Ильясова признает установление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), а мест общего пользования - в общей долевой собственности (ином вещном праве) всех участников кондоминиума.

К раздельной (индивидуальной) собственности (иному вещному праву) относятся жилые и нежилые помещения. Что касается объектов общей долевой собственности, то в это понятие входят земельный участок, подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, в том числе элементы благоустройства, и другое имущество общего пользования.

Гражданский кодекс содержит норму, в соответствии с которой на территории Республики Казахстан могут существовать различные виды кондоминиума (п.6. ст. 209 ГК РК): "Особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами". По законодательству Республики Казахстан кондоминиум - это особая форма собственности (иного права) на недвижимость. Поэтому говорить о различных видах кондоминиума не совсем правильно. Скорее всего, законодатель данным определением хотел подчеркнуть, что кондоминиум может применяться не только в отношении многоквартирного жилого дома, но и в отношении иных объектов недвижимости. Таким образом, наиболее правильным будет рассматривать различные виды объекта кондоминиума, а не различные виды кондоминиума.

Объекты кондоминиума можно классифицировать по видовой характеристике объектов недвижимости, в отношении которых возникают кондоминиальные отношения. Так, в соответствии с тем, что объектом кондоминиума является имущественный комплекс, состоящий из нескольких недвижимых объектов, можно говорить о применении режима кондоминиума в отношении следующих объектов: жилые и нежилые помещения, дачи, гаражи, поскольку все они имеют в своем составе имущество, находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности и общее имущество, находящееся на праве общей долевой собственности, права на которое не отделимы от прав на имущество, находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности.

В отношении такого объекта кондоминиума, как многоквартирный жилой дом, в состав которого входят жилые и/или нежилые помещения, законодатель принял соответствующий нормативно-правовой акт - Закон РК "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г. В отношении других объектов законодатель еще не проявил должной инициативы. По нашему мнению, правовое положение групп дач, индивидуальных жилых или садовых домов, гаражей с земельными участками должно получить свое законодательное закрепление. Отношения, связанные с такими весьма специфическими объектами, постоянно развиваются, в них появляется все больше новых, ранее не наблюдавшихся аспектов. Кардинально изменился правовой режим гаражей, дач и их комплексов как объектов недвижимости, а также правовое положение гаражных, дачных и иных подобных кооперативов либо товариществ и их членов.

С введением в действие Закона СССР "О собственности в СССР" члены гаражных и дачных кооперативов, выплатившие паевые взносы, признавались собственниками гаражей и дач. Последующее законодательство полностью подтвердило данное право. В советской юридической литературе отмечалось, что вопрос о даче как объекте права частной собственности являлся одним из неясных и запутанных. Термином "дача" обозначается строение, периодически используемое собственником или членами его семьи для отдыха или лечения, расположенное в дачной, курортной или сельской местности. Именно в этом смысле использует рассматриваемый термин и законодательство. Особенностью правового положения дачного имущественного комплекса в настоящее время является то, что гражданин, став собственником дачи, одновременно с этим приобрел право общей собственности на имущество, ранее находившееся в собственности дачного кооператива. К такому имуществу относятся дороги, хозяйственные постройки, детские площадки, гидро- и электрооборудование, ограждения, объекты инженерного обеспечения и т.п.

В последние годы число граждан, ставших собственниками транспортных средств, существенно увеличилось. Многие из них в целях создания условий для нормальной эксплуатации, а также охраны своей собственности строят или приобретают гаражи. Законодательного определения понятия "гараж" на сегодняшний день нет, однако с учетом определений других недвижимых объектов гаражи можно определить как строения, предназначенные для содержания автомототранспорта и отвечающие соответствующим строительным, техническим и противопожарным требованиям. В гаражном имущественном комплексе наряду с гаражами, принадлежащими гражданам на праве собственности, имеется иное имущество, предназначенное для удовлетворения общих нужд. Это могут быть административные и технические здания, земельные участки, сооружения, дороги, гидро- и электрооборудование и т.п.

Таким образом, в отношении таких объектов, как дачи и гаражи, применяется режим кондоминиума. Однако на практике данные объекты не регистрируются в качестве объектов кондоминиума. В соответствии с изложенным, в целях упорядочения правоотношений в гаражных и дачных имущественных комплексах, необходимо распространить нормы о жилищном кондоминиуме на данные объекты.

В соответствии со ст.32 Закона РК "О жилищных отношениях" объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако многие вопросы проведения такой регистрации и ее правовые последствия в упомянутой статье не рассмотрены.

Особенности регистрации объекта кондоминиума обусловлены самим объектом и спецификой прав, возникающих в отношении этого объекта. Принципиальной особенностью системы государственной регистрации в отношении кондоминиума как формы собственности является то, что регистрации подлежат не только права, возникающие в отношении помещений, принадлежащих собственникам на праве индивидуальной (раздельной) собственности, а также права на иное имущество в кондоминиуме, но и то, что регистрации подлежит сам объект кондоминиума как объект недвижимости. В Указе о государственной регистрации практически не уделяется этому вопросу никакого внимания, и процесс формирования кондоминиумов "тормозится" из-за отсутствия должным образом прописанных процедур. Это связано с тем, что, как отмечают казахстанские ученые, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан находится на начальном пути своего становления. В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило в условиях, когда в стране не было никакого опыта ее проведения.

В настоящее время регистрация объекта кондоминиума как имущественного комплекса - объекта недвижимости - осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г., а также Временными указаниями по регистрации объекта кондоминиума, утвержденными Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 г. Согласно Временным указаниям регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении установленной законодательством системы записей по каждому объекту недвижимости в регистрационный лист Правового кадастра. В Казахстане предусмотрена необходимость учета или регистрации недвижимого имущества, например, в соответствии с Порядком ведения Государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710, учет земель для целей регистрации осуществляется органами, ведущими Государственный земельный кадастр." В настоящее время указанная функция осуществляется Комитетом по управлению земельными ресурсами. Учет зданий и сооружений должен вестись в градостроительном кадастре, создание которого предусмотрено ст.21 Закона РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" от 16 июля 2001 г. Правила ведения градостроительного кадастра определяются Порядком создания и ведения Государственного градостроительного кадастра, утвержденным постановлением Кабинета Министров РК от 6 июля 1995 г. №931.