Формы управления объектом кондоминиума

 

Собственники помещений поставлены перед необходимостью совместно владеть и пользоваться имуществом, предназначенным для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Кроме того, собственники совместно несут затраты на ремонт и содержание как своих помещений, так и всего здания в целом. Это обстоятельство предполагает наличие совместного управления делами многоквартирного жилого дома, зарегистрированного как объект кондоминиума. Это, например, принятие решения о необходимости произвести капитальный ремонт кровли здания; выбор организации, которой следует поручить проведение ремонта, решение вопроса о необходимости найма дворника, сантехника и другие подобные решения. В связи с тем, что объект кондоминиума функционирует в качестве единого жилого комплекса, он должен управляться как единый комплекс. Поэтому законодательно закреплено, что не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. Государственная регистрация объекта кондоминиума сама по себе лишь фиксирует границы комплекса недвижимого имущества, индивидуализируя тем самым как сам объект управления, так и его составные части. Никаких дополнительных благ для собственников жилых и нежилых помещений она не несет, открывая лишь установленную законом возможность избрания способа управления зарегистрированной недвижимостью. В соответствии с п.2 ст.42 Закона РК "О жилищных отношениях" основными формами управления объектом кондоминиума являются:

) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

) кооператив собственников помещений (квартир);

) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Таким образом, избрание способа управления объектом кондоминиума является и правом, и обязанностью собственников помещений. Нельзя не согласиться с мнением О.А. Городова, что правом собственников является самостоятельность выбора способа управления, проявляющая себя в недопустимости каких-либо властных предписаний и административных указаний относительно конкретного способа управления.1 Неисполнение обязанности избрания способа управления объектом кондоминиума в срок ведет к тому, что собственникам будет отказано в регистрации той формы, которую они избрали в органах юстиции. Вследствие чего участникам кондоминиума необходимо будет обратиться в органы, осуществляющие регистрацию объекта кондоминиума для продления срока на регистрацию формы управления объектом кондоминиума, уплатив при этом определенную денежную сумму. Таким образом, законодатель стимулирует участников кондоминиума к тому, чтобы соблюдались сроки, установленные для регистрации объекта кондоминиума.

Как уже было сказано выше, закон называет 4 основные формы управления объектом кондоминиума. Одна из них - это непосредственное совместное управление всеми сособственниками - предусмотрено законодателем в ограниченных случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений.

Количество собственников при данном способе управления не может быть менее двух и более четырех. Например, четырехквартирный коттедж, в котором хотя бы одна из квартир находится в собственности гражданина или юридического лица, а три другие арендуются у органа местного самоуправления тем же гражданином или юридическим лицом, может управляться непосредственно, ибо подпадает под установленные Законом РК "О жилищных отношениях" для подобного вида управления.

Ограничение использования данной формы управления делами в кондоминиуме его размерами обусловлено тем, что законодатель включает сюда и полномочия ведения дел. Под ведением дел понимается заключение различных сделок: договоров на выполнение ремонтных работ, найма обслуживающего персонала и так далее. Собственники по соглашению между собой должны обеспечить надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества в кондоминиуме, а также соблюдать все требования, относящиеся к содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Отношения собственников при таком способе управления с ресурсоснаб-жающими организациями могут оформляться индивидуально с каждым из них или с уполномоченным этими собственниками лицом. Таким образом, ведение дел представляет собой внешние отношения с третьими лицами. Действительно, ведение дел в кондоминиуме непосредственно всеми его собственниками, которых могут быть десятки и сотни, на практике трудноосуществимо. В этом случае для заключения любой сделки требовались бы подписи всех собственников.

Неудобством такой формы управления объектом кондоминиума является проблема распределения исполнения обязанностей перед кредиторами в лице ресурсоснабжающих организаций. Так, Ю.Г. Басин говорит о том, что при такой форме управления "следует также учитывать, что большинство обязанностей участников, связанных с жизнеобеспечением всего дома, неделимы и поэтому в соответствии со ст.287 Гражданского кодекса такие обязанности и ответственность за их неисполнение носят солидарный характер. Это означает, например, что, если собственники не договорятся между собой, как они будут оплачивать ремонт теплопровода, подающего горячую воду непосредственно в дом, то ремонтная фирма вправе взыскать всю сумму оплаты с любого из собственников, не вникая в их внутренние расчеты и перерасчеты".1

Таким образом, данная форма является наиболее простой и не требует образования каких-либо организационных структур, ведения сложной документации и накладных расходов, однако применение ее возможно только в ограниченных случаях, когда число собственников помещений не превышает четырех.

Другой формой управления объектом кондоминиума является управление третьими (сторонними) физическими лицами (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг). Данная форма является не самой популярной и причин этого несколько. Первая из них - отсутствие в Законе РК "О жилищных отношениях" норм, регулирующих правовое положение управляющего объектом кондоминиума, а также отсутствие каких-либо норм, отсылающих к нормам иного законодательства, применение которого позволяет раскрыть суть и правовое положение такой рассматриваемой формы управления объектом кондоминиума. Вторая - отсутствие на практике сложившегося механизма управления таким объектом недвижимости, как многоквартирный жилой дом. Третья - отсутствие подготовленных грамотных специалистов, обладающих соответствующими профессиональными навыками по управлению объектом кондоминиума.

Указанные обстоятельства, сдерживают применение и развитие такой формы управления объектом кондоминиума как управляющий жилым домом.

Управляющий жилым домом - это не однозначное понятие. Оно имеет две формы проявления. С одной стороны, управляющий жилым домом может быть нанят кооперативом собственников квартир по трудовому договору. По которому управляющий жилым домом выполняет функции агента правления кооператива собственников квартир по реализации поставленных задач по защите собственности кооператива собственников квартир и его членов. Управляющий нанимается правлением кооператива собственников квартир. Он должен быть способен:

§ претворять в жизнь общие цели и задачи правления;

§ устанавливать эффективные связи с жильцами и другими сторонами;

§ вызывать к себе доверие жильцов и пользоваться их уважением;

§ уметь устанавливать ровные отношения с персоналом, подрядчиками и населением в целом;

§ обладать навыками обучения персонала и оценки качества его работы;

§ уметь планировать и организовывать деятельность своих сотрудников, обслуживающего персонала и подрядчиков, добиваясь высокого качества их работы;

§ уметь составлять короткие и четкие отчеты о проделанной работе, письма, уведомления, а также вести другую переписку;

§ обладать достаточно крепким здоровьем для проведения час тых проверок на местах всех территорий общей собственности кооператива собственников квартир, пешком и в любых погодных условиях;

§ иметь опыт работы по обслуживанию зданий.

Вопрос о профессиональном управляющем вызвал большой интерес у практических работников, осуществляющих управление объектом кондоминиума. Для исследования представляет интерес разработанная С. Худяковым должностная инструкция для управляющего объектом кондоминиума. ' Инструкция содержит несколько разделов: общее управление; контроль за работой персонала; проверка коммунального хозяйства; работа с подрядчиками и поставщиками; связь с жильцами; административная работа (ведение дел и деловой переписки); услуги индивидуальным владельцам. Необходимо отметить, что данная инструкция была разработана для управляющего как структурной единицы КСК, поэтому практически всегда управляющий подотчетен правлению КСК, и в его обязанности входят в основном функции по реализации тех планов, которые приняты правлением КСК. В этом случае отношения по найму управляющего регулируются трудовым законодательством.

С другой стороны, управляющий жилым домом может быть избран в том случае, если собственники квартир решили отказаться от создания любой другой организационно-правовой формы управления объектом кондоминиума. В этом случае собственники помещений могут нанять профессионального управляющего (управляющую организацию), который будет заниматься текущим управлением и отвечать за вопросы эксплуатации и обслуживания здания. При внедрении на практике данной формы управления объектом кондоминиума возникают проблемы с определением правового статуса управляющего жилым домом, поскольку ни в Законе РК "О жилищных отношениях", ни в каком-либо другом нормативном правовом акте не дается подробной регламентации этой формы управления.

При применении такой формы управления объектом кондоминиума как управляющий жилым домом возникает необходимость определить, каким из существующих видов договоров должны регулироваться данные отношения. В юридической литературе существует мнение, что в данном случае должен применяться договор возмездного оказания услуг.

Управляющий объектом кондоминиума управляет им не от своего имени, и не в своих интересах, а от имени и в интересах собственников помещений. Следовательно, для регулирования подобных отношений, более подходящим является договор о возмездном оказании услуг. В рамках системы гражданско-правовых обязательств обязательства по оказанию услуг граничат с обязательствами по выполнению работ. Основным признаком, отличающим договор по оказанию услуг, выступает не овеществленный результат деятельности исполнителя. Так, О.С. Иоффе подчеркивал, что в договоре услуг идет речь "о деятельности таких видов, которые не получают или не обязательно должны получить воплощение в материализованном, а тем более в овеществленном результате". '

Данного мнения придерживается и Е.Д. Шешенин, который отличительным признаком обязательства по оказанию услуг также называет содержание обязательства. В обязательстве по оказанию услуг деятельность услугодателя не связана с использованием материалов, которые предназначены для переработки в вещественный результат.

Необходимо отметить, что обязательство по оказанию услуг по управлению объектом кондоминиума является одним из звеньев системы гражданско-правовых обязательств. Следовательно, общие принципы построения системы должны найти отражение и при выделении такого вида обязательств. Общим для всех видов обязательств по оказанию услуг является объект - услуга как гражданско-правовая категория, а также те элементы содержания обязательства, которые обусловлены особенностями услуги как гражданско-правовой категории. В договоре оказания услуг по управлению объектом кондоминиума объектом договора является осуществление действий по управлению объектом кондоминиума в целом, содержанию объектов общей собственности, использованию их по прямому назначению; обеспечению сохранности, рациональному использованию, своевременной реконструкции и ремонту имущества, входящего в состав объекта кондоминиума; осуществлению сбора доходов от сдачи помещений в наем и аренду, платежей за ремонт и техническое обслуживание общего имущества объекта кондоминиума, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные услуги, оформление соответствующих договоров, а также по обеспечению ведения технической документации на строения, инженерные коммуникации, объекты внешнего благоустройства и т.д. Кроме того, в договоре можно оговорить и иные полномочия лица, осуществляющего управление объектом по усмотрению участников кондоминиума, в частности, управляющий может выступать в роли заказчика по капитальному ремонту объекта кондоминиума.

Побудительным мотивом для заключения данного вида договора является потребность в управлении объектом кондоминиума. Потребность можно определить как объективно существующую необходимость в потреблении определенных благ. В данном случае она представляет собой внутренний побудительный мотив участников кондоминиума, который выражается в заинтересованности заключения договора по управлению объектом. Содержанием данного договора выступают услуги по управлению, которые можно определить как отношения, в результате которых потребности участников кондоминиума удовлетворяются посредством оказания услуг по управлению, которые не имеют овеществленного результата.

Нам представляется, что высказанное М.И. Брагинским и В.В. Витрянским мнение о том, что "в настоящее время существует многообразие услуг, которые способны обеспечивать индивидуальные и коллективные потребности участников гражданского оборота" позволяет включить в их число и договор об управлении объектом кондоминиума.

В соответствии с условиями договора на управление объектом кондоминиума предметом договора является выполнение управляющей организацией или управляющим работ по управлению объектом кондоминиума. При этом управляющему (управляющей организации) передается право управления объектом кондоминиума в пределах установленных договором. Участники кондоминиума обязаны своевременно перечислять средства, необходимые для ремонта и содержания переданного имущества, предоставив всю необходимую документацию, а также содействовать управляющему в осуществлении его функций. Управляющий нанимается по договору, в котором подробно перечисляются его обязанности. Общее собрание собственников помещений заключает договор об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума, а управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах общего собрания собственников помещений. Таким образом, собственники помещений передают право на управление объектом кондоминиума управляющему, наделяя последнего соответствующими правомочиями, в рамках которых управляющий вправе совершать действия, необходимые для - обеспечения эффективного управления доверенным ему объектом кондоминиума. Суть обязанностей управляющего объектом кондоминиума состоит в совершении отдельных юридических и фактических действий в отношении объекта кондоминиума. Исполнение обязанностей управляющим объектом кондоминиума состоит в обеспечении эффективного управления доверенным ему объектом кондоминиума. Именно в этом управляющий объектом кондоминиума отчитывается перед общим собранием собственников помещений и за это он несет ответственность.

Таким образом, эта закрепленная в Законе РК "О жилищных отношениях" форма управления объектом кондоминиума не получила своего дальнейшего развития именно в результате отсутствия механизма реализации на практике. Хотя управление объектом кондоминиума, осуществляемое силами профессиональных управляющих, представляется нам более предпочтительным, ибо дает лучший конечный результат по показателям состояния недвижимости и обеспечивает эффект непрерывности управления.

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: