Состав объекта кондоминиума

 

Рассматривая состав объекта кондоминиума, нельзя не согласиться с мнением К.М. Ильясовой о том, что необходимым условием признания первичного объекта является установление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), а мест общего пользования - в общей долевой собственности (ином общем вещном праве) всех участников кондоминиума.

В состав вторичного объекта кондоминиума входят помещения, находящиеся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве). К таким помещениям относятся приобретенные на основании гражданско-правовых сделок и иных юридических фактов квартиры в многоквартирном жилом доме, гаражи в гаражном комплексе и дачи в дачном комплексе.

В состав кондоминиума входят как жилые, так и нежилые помещения. Жилое помещение (квартира) как объект жилищного права был рассмотрен нами ранее.

Нежилое помещение - это отдельное помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастерская, контора и тому подобное), за исключением частей жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом (ст.1 Закона РК "О жилищных отношениях"). Хотелось бы отметить, что существуют как нежилые помещения, конструктивно предназначенные для использования по нежилому назначению, т.е. предусмотренные архитектурно-строительными нормами, так и нежилые помещения, переведенные из жилых в нежилые, т.е. выкупленные и, возможно, перепланированные квартиры, которые используются под офисы, магазины и т.д.

Исследуя вторичный объект кондоминиума, нельзя не остановиться на таком его составляющем, как общее имущество многоквартирного жилого дома. Данная категория представляет интерес для исследования, поскольку к такому имуществу применяется особый режим, установленный для кондоминиума. В частности, право на общее имущество неотделимо от прав на имущество, находящееся в раздельной собственности.

Общее имущество жилищного кондоминиума - это части жилого дома, кроме помещений, находящихся в раздельной собственности. Общее имущество гаражного кондоминиума - это имущество, предназначенное для удовлетворения общих нужд, в частности, административные и технические здания, земельные участки, сооружения, дороги, гидро - и электрооборудование и т.п.

Общим имуществом дачного кондоминиума являются дороги, хозяйственные постройки, детские площадки, инженерное оборудование, ограждения, объекты инженерного обеспечения и т.п.

Перечень имущества, относящегося к общей собственности многоквартирного жилого дома, представлен в ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" и в п.1.1 Временных указаний по регистрации объекта кондоминиума. Так, в соответствии с п.2 ст.31 названного Закона к общему имуществу относятся те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, вне-квартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.). Все вышеперечисленное имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Данное положение закреплено в ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях". Причем режим общей долевой собственности по отношению к имуществу, находящемуся у собственников квартир, дач, гаражей на праве общей собственности, отличается от привычного режима общей долевой собственности, который закреплен в Гражданском кодексе Республики Казахстан. Согласно ст.210 ГК РК, "если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества".

Таким образом, при общем режиме долевой собственности доли определяются соглашением сторон или законодательством. Рассматривая режим общей долевой собственности в кондоминиуме, мы сталкиваемся с чертами, которые имеют много схожего с правом общей долевой собственности, а также с его особыми, специфическими чертами. В соответствии с п.2 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" "размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома". Следовательно, при определении размера доли общей собственности в кондоминиуме необходимо опираться на размер квартиры, дачи, гаража или иного помещения, находящегося у собственника, либо, если кто-то из собственников произвел пристройку помещения к объекту кондоминиума или отделения от него, необходимо оформить соглашение сторон о том, что размеры долей в общем имуществе должны быть пересчитаны (увеличены или уменьшены). В данном случае мы наблюдаем схожесть в определении долей при общем режиме долевой собственности, предусмотренном в Гражданском кодексе, и при определении долей в кондоминиуме. Единственным отличием является то, что при общем режиме общей долевой собственности доли определяются в зависимости от вклада в общее имущество, а при режиме общей долевой собственности в кондоминиуме доля в общем имуществе определяется в зависимости от размера помещения, принадлежащего собственнику. Конечно, можно не согласиться с данным различием, поскольку в его основе лежат все те же вклады в общее имущество, но в несколько трансформированном виде. Однако, на наш взгляд, это отличие все-таки играет существенную роль при классификации данного вида общей долевой собственности как одной из составляющих кондоминиума, поскольку, изначально приобретая в частную собственность помещение, собственник может даже не догадываться о том, что он одновременно становится обладателем общего имущества, которое будет принадлежать ему на праве общей долевой собственности и, соответственно, о том, что он вступает в кондоминиальные отношения. Тогда как при общей долевой собственности, предусмотренной ГК РК, сособственники вкладывают денежные средства в общее имущество, заранее зная о том, что они будут иметь часть доли в этом имуществе.

Одной из проблем, касающейся общей собственности в кондоминиуме, является то, что, приватизировав квартиру, собственники (как было сказано выше) долгое время не подозревали о том, что они являются еще и участниками общей долевой собственности. В этот период из-за неурегулированной законодательной базы, а также из-за недопонимания сущности вновь возникшего вещного права на многоквартирный жилой дом в отношении общего имущества кондоминиума местными органами управления были совершены действия, нарушающие право собственников на общее имущество. Наиболее распространенным нарушением являлась неправомерная передача общего имущества (например, подвальных помещений) в частную собственность. Данное положение подтверждается судебной практикой. Жильцы многоквартирного жилого дома обратились с иском в суд г. Павлодара о признании неправомерными действий должностного лица по поводу передачи подвального помещения в частную собственность предпринимателю. Суд вынес решение признать неправомерными действия должностного лица по передаче подвального помещения в частную собственность, поскольку в соответствии со ст.31. Закона РК "О жилищных, отношениях" имущество, расположенное за пределами квартир в многоквартирном жилом доме, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности и не может быть отчуждено от помещений, принадлежащих собственникам помещений на праве частной собственности: Поэтому договор купли-продажи, заключенный местным исполнительным органом, признается недействительным.

Многие ученые, рассматривая общую долевую собственность в кондоминиуме и общую долевую собственность в ее классическом понимании (установленную Гражданским кодексом), отмечают их различие в части распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. В частности, согласно ст.212 Гражданского кодекса Республики Казахстан, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных ст.216 ГК РК. То есть, в соответствии с данной статьей, обладатель доли имеет право распоряжаться ею так, как это будет ему удобно, при условии, что такое распоряжение не будет нарушать закон. Исследуя правомочия распоряжения в отношении общей долевой собственности в кондоминиуме, мы опираемся на пп.5, 6 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях", которые гласят, что переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. В соответствии с положениями Закона РК "О жилищных отношениях" судьба доли в общем имуществе неразрывно связана с судьбой помещения, находящегося на праве частной собственности. Таким образом, право распоряжения долей в общем имуществе при различных режимах собственности различно. Так, при общем режиме долевой собственности право распоряжения своей долей лежит на собственнике этой доли, тогда как право распоряжения долей при режиме кондоминиума напрямую зависит от того, будет ли распоряжаться своей частной собственностью (помещением) собственник или нет, кроме этого, собственник доли в общем имуществе вообще не вправе распорядиться ею, поскольку, во-первых, она неразрывно связана с имуществом, находящимся на праве частной собственности, а во-вторых, доля в общем имуществе кондоминиума не может быть выделена в натуре. То есть существует только доля, которая распределена во всем общем имуществе (часть доли находится (сосредоточена) в трубопроводе, в крыше, в подъезде, в лифте, в подвале и т.д.).

Сособственники общего имущества практически лишены права свободно распоряжаться своей долей. Б.В. Покровский и Г.А. Алиханова, говоря о специфике взаимосвязи раздельной и общей собственности отмечают неприменимость к отношениям общей собственности в кондоминиуме (в частности, неприменим п.2 ст.212 ГК РК, в соответствии с которым каждый из участников долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом).1 Более того, выделение доли даже в раздельное пользование, по справедливому замечанию П.В. Крашенинникова, как правило, не представляется возможным, что может служить серьезным препятствием для свободного и самостоятельного осуществления незначительных по объему распорядительных правомочий домовладельца. Кроме того, режим общей долевой собственности кондоминиума исключает преимущественное право покупки отчуждаемой доли.2 Эту специфическую особенность общего кондоминиального имущества подчеркивает и В.Н. Симонов: "при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе помещения"³. Распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения помещением, судьбе которого следует доля. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. Так, в соответствии с п.6 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Общее имущество не может служить предметом различного рода сделок в силу отсутствия оборотоспособности.

Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замену устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройку помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике. Так, в 1999 г. в суде г. Семипалатинска удовлетворены требования гражданина О.П. Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором гражданин О.П. Иванов имел квартиру на праве собственности. Мотивируя данное определение, суд указал следующее: "На основании п.6 ст. 209 Гражданского кодекса РК на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома - жильцами, приватизировавшими жилые помещения. Следовательно, местные исполнительные органы не вправе были давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений гражданина О.П. Иванова и других сособственников дома. Как видно из материалов дела, в нарушение прав сособственников дома возведение жилой надстройки связано с частичным уничтожением, разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением объекта собственности.".

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является одним из составляющих элементов новой особой формы собственности - кондоминиума. Ее характерными признаками являются:

§ отсутствие возможности выдела доли в натуре;

§ невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения.

Из названных признаков вытекает, что доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, поэтому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Третьим элементом состава объекта кондоминиума является земельный участок. Земельный участок - это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном Земельным кодексом порядке за субъектами земельных отношений. В рассматриваемой нами особой форме собственности - кондоминиуме - земельный участок является одним из составляющих объекта этой формы собственности. Одной из предпосылок возникновения у участников кондоминиума вещного права на земельный участок в кондоминиуме признается формирование объекта.

Рассматривая правовую природу вещного права на земельный участок у участников кондоминиума, в первую очередь необходимо отметить особенность его возникновения. Традиционными способами возникновения прав на земельный участок в соответствии с п.1 ст.22 Земельного кодекса РК являются: предоставление права собственности; передача права собственности; переход права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Возникновение же прав на земельный участок при такой форме собственности, как кондоминиум, происходит не по традиционным основаниям, а в результате того, что участники кондоминиума стали собственниками жилых или нежилых помещений и, соответственно (хотели они того или нет), стали сособственниками земельного участка при доме. Е.В. Басин и П.В. Крашенинников отмечают, что лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение возникает право общей собственности на коридоры, крыши, земельный участок и т.д. ' Таким образом, приобретение квартиры в многоквартирном жилом доме или дачного, садового домика либо гаража в гаражном комплексе приводит к возникновению права общей долевой собственности на земельный участок всего комплекса.

В соответствии с Порядком, земельный участок - это неотъемлемая часть объекта кондоминиума, являющаяся единой и неделимой, которая предоставляется в общую долевую собственность (общее землепользование) всем участникам кондоминиума.

Целевым назначением данного земельного участка является размещение, содержание и эксплуатация здания, строения и сооружения.

Интересным является вопрос возникновения различных видов вещного права у участников кондоминиума в зависимости от вида вещного права на жилое и (или) нежилое помещение, входящее в состав объекта кондоминиума. В соответствии с п.1 ст.62 Земельного кодекса РК земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума. Участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом. Таким образом, возникновение прав на земельный участок зависит от того, на каком праве принадлежит участнику кондоминиума помещение в объекте кондоминиума. Когда в кондоминиуме все помещения являются приватизированными, то все собственники помещений обладают одним вещным правом на земельный участок - правом общей долевой собственности. И наоборот, когда сам объект кондоминиума принадлежит предприятию, обладающему имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то все участники кондоминиума, поскольку они являются не собственниками помещений, а лишь нанимателями, приобретают на земельные участки право общего долевого временного землепользования на срок действия договора найма (в случае сдачи государственным землепользователем в установленном порядке в аренду принадлежащих ему зданий (строений, сооружений). Вместе с ним, по правилам п.3 ст.52 Земельного кодекса РК, передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами. Соответственно, государственное предприятие, обладающее таким объектом кондоминиума, обладает земельным участком на праве постоянного землепользования. На практике известны случаи, когда в составе объекта кондоминиума находятся помещения, часть из которых принадлежит участникам на праве собственности, а другая часть находится еще в государственном жилищном фонде или принадлежит предприятиям, обладающим имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, которым земельные участки принадлежат на праве общего постоянного землепользования (согласно п.1 ст.62 Земельного кодекса РК, "участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом"). В данном случае происходит смешение вещных прав на земельный участок, то есть в одном объекте кондоминиума одновременно присутствуют такое вещное право, как общая долевая собственность и общее долевое землепользование.

Путем сравнительного анализа ст. ст.53, 56, 57 Земельного кодекса РК, регламентирующих правовой режим земельного участка при обычном режиме общей долевой собственности, и ст.62 Земельного кодекса РК, регламентирующей правовой режим земельного участка, находящегося на праве общей долевой собственности в кондоминиуме, мы обнаружили определенные различия в их правовом режиме.

.   При обычном режиме обшей долевой собственности общая собственность на земельный участок появляется в случаях, предусмотренных законодательными актами при неделимости участка, а также при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков в один участок (например, фермерское хозяйство); в кондоминиуме право общей долевой собственности на земельный участок возникает вследствие того, что участники кондоминиума приобрели право частной собственности на отдельные жилые и (или) нежилые помещения, то есть, хотят они того или нет, собственники помещений становятся обладателями доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

2. При обычном режиме общей долевой собственности земельные доли являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей; в кондоминиуме доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение.

.   При обычном режиме общей долевой собственности размер доли определяется соглашением участников, а при отсутствии соглашения - доли считаются равными; в кондоминиуме размер доли, если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого помещения либо площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.

.   При обычном режиме общей долевой собственности соглашением всех участников может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка; в кондоминиуме изменение размера земельного участка не ставится в зависимость от вклада участника кондоминиума в приобретение и освоение общего земельного участка. Специфичность изменения размера земельного участка заключается в том, что размер доли подлежит перерасчету в случаях изменения основных параметров (показателей), относительно которых были исчислены эти доли, по тем же правилам, по которым эти доли были исчислены ранее.

.   При обычном режиме общей долевой собственности переход права собственности на земельную долю происходит на основании гражданско-правовых сделок непосредственно с самой долей в земельном участке; в кондоминиуме переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок.

.   При обычном режиме общей долевой собственности при не достижении участниками общей долевой собственности (общего долевого землепользования) соглашения о способе и условиях раздела общего земельного, участка каждый участник вправе потребовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности); в кондоминиуме выдел земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности) невозможен, поскольку данная доля является идеальной долей.

.   При обычном режиме общей долевой собственности, если выдел земельной доли невозможен без несоразмерного ущерба земельному участку и всему, что с ним прочно связано, выделяющийся собственник (землепользователь) имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей долевой собственности (общего землепользования); в кондоминиуме выделяющийся собственник не имеет права требовать вы платы стоимости его земельной доли, поскольку специфичность земельной доли в кондоминиуме предполагает невозможность вы деления земельной доли в натуре (на местности), кроме этого, данная доля является неотделимой от раздельной (индивидуальной) собственности на помещение.

Учитывая рассмотренные отличия, можно говорить о новой форме собственности - кондоминиуме, в составе которой имеется вещное долевое право на земельный участок.

Таким образом, анализируя имущество, входящее в состав объекта кондоминиума, мы видим, что в него входят три компонента: а) жилое помещение (квартира) или нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности (или ином вещном праве) участнику кондоминиума; б) общее имущество, расположенное за пределами квартир, принадлежащее участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности (или ином общем вещном праве); в) земельный участок, принадлежащий участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности. Все выше перечисленное имущество, объединяемое понятием "объект кондоминиума", обладает специфичным режимом.

По своей сути объект кондоминиума относится к сложным вещам, т.е. он образуется из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей-. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права.

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: