 |
Учет основных средств в банках
|
|
|
|
Основные принципы
I. Недвижимое имущество
Большинство банков имеют дело с недвижимостью, принадлежащей непосредственно им самим или их клиентам. Клиенты часто используют недвижимость как залог, а также привлекают средства банков для финансирования ее приобретения, а иногда – для целей строительства. По мере увеличения объема банковской деятельности, связанной с недвижимостью, в банках растет необходимость обзаводиться штатом собственных экспертов по недвижимости.
В основном банки имеют дело с недвижимостью в случае, когда банк владеет зданием и использует его (полностью или частично) для осуществления банковской деятельности. Та часть здания, которая используется для банковской деятельности, подпадает под требования МСФО (IAS) 16. Инвестиционная собственность регламентируется МСФО (IAS) 40.
В целом, банки не станут формировать портфель из объектов недвижимости до тех пор, пока предполагаемая прибыль не будет существенно превышать ту, которая может быть получена в результате банковской деятельности. (Банки предпочитают использовать свои средства в банковской деятельности).
Недвижимость требует среднесрочного и долгосрочного финансирования и, соответственно, использования ликвидных средств банков. Поэтому, помещения для многих отделений банков арендуются, если только они не были ранее приватизированы у государства.
Банки могут приобретать собственность в случае лишения клиентов-заемщиков права выкупа заложенного имущества. Обычно такая собственность отражается как «предназначенная для продажи» (см. пособие по МСФО (IFRS) 5). Если недвижимость должна быть продана, то обычно это осуществляется быстро, так как в соответствии с требованиями Центрального Банка стоимость этой недвижимости, отражаемая в банковских бухгалтерских книгах, может снижаться.
|
|
|
Банк может принять решение о сохранении за собой права собственности на недвижимое имущество (после выполнения всех необходимых юридических процедур) либо для целей собственного использования (МСФО (IAS) 16), либо в качестве инвестиционной собственности (МСФО (IAS) 40).
Банк может приобрести недостроенное здание в случае лишения заемщика права его выкупа. Банк может принять решение о завершении строительства здания, вместо его продажи в недостроенном виде.
МСФО (IAS) 16 применяется к собственности в процессе строительства или застройки, предназначенной для использования в качестве инвестиционной собственности. После завершения строительства или застройки недвижимость становится инвестиционной собственностью и, соответственно, применяется МСФО (IAS) 40.
Ii. Техника и оборудование
В своей основной деятельности банки используют множество различных активов, в том числе компьютерную технику, системы обеспечения безопасности, сейфы и мебель, движимое имущество и иное оборудование. Повышение стоимости арендованной собственности представляет собой изменения в имеющейся собственности, сдаваемой в аренду. Хотя определенные усовершенствования всех помещений могут быть капитализированы, ремонт и общее техническое обслуживание должны относиться на расходы в текущем периоде, когда соответствующие затраты были понесены.
Iii Сфера применения МСФО (IAS) 16
МСФО (IAS) 16 регламентирует учет всех видов основных средств, за исключением инвестиционной собственности (МСФО (IAS) 40), аренды (МСФО (IAS) 17) и активов, предназначенных для продажи (МСФО (IFRS) 5, а также активов, подпадающих под требования МСФО (IAS) 41 и МСФО (IFRS) 6 (см. выше).
|
|
|
Проблемные вопросы для банкиров
I. Собственность
МСФО основное внимание уделяют экономической стоимости и прибыли по операциям, в то время как банкиров больше беспокоит ликвидность и потоки денежных средств.
Часто продажа собственности оказывается затруднительной. Также, может оказаться затруднительным найти арендаторов для занятия свободных помещений. В результате, могут возникать проблемы с ликвидностью.
Банковским работникам необходимо понимать влияние МСФО (IAS) 16 при изучении финансовой отчетности клиентов. В тех случаях, когда клиенты отражают основные средства на основе учета по переоцененной стоимости, в бухгалтерском балансе появятся более высокие показатели стоимости активов и резервов, даже если они не были реализованы. Такая нереализованная прибыль не создает потоки денежных средств, а в будущие периоды может обернуться убытками
Оценщики, привлекаемые клиентами, должны быть общепризнанными среди банков и иметь необходимую профессиональную квалификацию и знания касательно местоположения и типа оцениваемых зданий.
Клиенты должны предоставлять результаты профессиональной оценки, основанные на всех общепризнанных методах, включая метод будущих доходов, исходя из которых могут быть проанализированы будущие потоки денежных средств на предмет возможного обесценения.
В отношении своей собственности клиенты могут использовать учет по фактической стоимости, особенно в период ее строительства. Банку необходимо проанализировать все факторы, которые могут привести к обесценению, чтобы принять решение, могут ли они являться фактическим доказательством того, что банковский заем связан с риском.
Влияние возможного уменьшения стоимости собственности
Стоимость собственности, как правило, уменьшается в периоды экономической рецессии, но также может снижаться в конкретных небольших городах (или городских районах) в случае перебазирования крупного работодателя (государственного или частного).
По мере того, как люди будут покидать прежнее месторасположение, банковские отделения могут закрываться, или банк может использовать помещения меньшего размера. Часть собственности может оставаться незанятой.
|
|
|
Банки, финансирующие такую собственность, могут пострадать в результате снижения стоимости соответствующего залога, основанного на потоках денежных средств, а также из-за несвоевременных платежей и дефолта.
При оценке займов на обесценение банку, возможно, потребуется изменить свою ставку дисконтирования для отражения новых ожиданий инвесторов относительно доходности в новых рыночных условиях.
И, что действительно важно, если собственность потребуется продать, число покупателей будет меньше, чем в более благоприятные экономические периоды. Инвесторы будут готовы приобрести собственность лишь за крайне низкую цену, а вовсе не по более высокой цене, как несколько месяцев назад. На рынке недвижимости может быть переизбыток продавцов и слишком мало покупателей, что может привести к снижению цен.
|
|
|
