Нннн 3. 2. Земельный кадастр: сущность, значение, составные части.

Нннн 3. 1. Земельные отношения и рынок земли.

Земельные отношения - отношения собственности на землю, а также отношения, возникающие в ходе ее оборота и процессе взимания, распределения и использования платы на землю. Это отношения, возникающие между субъектами экономики по воспроизводству земельных ресурсов. Они включают отношения собственника на землю; отношения, возникающие в ходе ее оборота, взимания, распределения, использования, плате за землю. Земельный оборот - система перераспределения земель различно целевого назначения между собственниками, владельцами и пользователями земельных участков. Она включает различные операции с землей: аренду, куплтю-продажу, наследование, дарение, залог... Причины, сдерживающие земельный оборот: противоречивость современной концепции регулирования земельных отношений; отсутствие эффективной правовой основы для развития земельного оборота; слабое развитие инфраструктуры земельного рынка; сложности при реализации прав земельной собственности (при выделении земельных участков, процедурах оформления сделок; реализации прав собственности владельцев земельных долей). Объекты земельных отношений: земля, как природный ресурс; земельные участки и части земельных участков. Субъекты земельных отношений: физические и юридические лица отечественные и иностранные, РФ, ее субъекты и муниципальные образования. Землевладение и землепользование в РФ являются платными. Плата за землю существует в трех формах:

1. земельного налога (ежегодно облагаются собственники земли, все землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов);

2. арендной платы (вносится за земли, переданные в аренду; ее размер устанавливается договором, величина зависит от целевого использования земельных участков и их местоположения);

3. нормативной цены земли (используется с целью экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельных участков).

Отношения собственности на землю – отношения пользования, владения и распоряжения земельными участками. Формы собственности на землю: частная, государственная. Формы землепользования: постоянное – бессрочное пользование земельным участком для госуд. и муниципальных учреждений, казенных предприятий; пожизненно наследование владение земельным участком; аренда земельных участков; право ограниченного пользования чужими земельными участками – сервитут; безвозмездное срочное пользование.

Земельные отношения в России постепенно приобретают рыночный характер, но земельный рынок все еще слабо развит и не подкреплен в полном объеме законодательной базой. Основным товаром по-прежнему являются дачные и приусадебные участки, а основные земельные массивы с/х предприятий находятся вне оборота. Рынок земли – система отношений, возникающих между субъектами рынка земли в процессе земельного оборота. Основные элементы: спрос на земельные участки, предложение земельных участков и их цена.

Предложение земли абсолютно не эластично, что обусловлено особенностью товара – ограниченностью земли и земельных участков, в результате величина спроса является определенной в уровне цены.

Факторы, определяющие спрос на земельные участки: производительность земли, которая зависит от количества, качества и других ресурсов; цена продукции, выращенной на этой земле. Рыночная цена земли формируется в процессе купли-продажи земельных участков, то есть зависит от величины спроса и предложения. Цена земли - это капитализированная годовая земельная рента.

Цз = (земельная рента / ссудный %)*100. Ссудный % - норма капитализации, которая показывает число лет, за которые доход покрывает стоимость земельных участков (33 года). Земельная рента – доход, регулярно получаемый собственником земли. Виды ренты: - дифференциальная – дополнительная прибыль, представляющая экономическую реализацию монополии на землю, как на объект хозяйствования. Она = рыночная цена – цена производства на лучших землях. а) дифирент Ι формируется под влиянием качества и местоположения земли; б) дифирент ΙΙ – за счет дополнительных вложений в производство. - Абсолютная не зависит от качества земли, это доход, полученный собственником земли за счет монополии на землю любого качества. Формируется под влиянием увеличения стоимости продукции над ценой производства. - Монопольная возникает на особо качественных землях; она = рыночная цена продукции – его стоимость. Формы реализации земельной ренты в рыночной экономике: арендная плата, земельный налог, ипотечный %. Особенности земельного рынка: - наряду с пространственной и количественной характеристиками продаются и качественные характеристики, что требует подготовки земли к продаже→развитие специфической инфраструктуры; - цена земли зависит от степени развитости и социальной инфраструктуры; - спрос на земельные участки является производственным и зависит от спроса на продовольственные и непродовольственные товары с/х сырья; - при купле-продаже земля не может быть перемещена→цена складывается от места положения земельного участка; - на функционирование земельного рынка существенное влияние оказывают экономические условия (система налогообложения, кредитования, ценообразования); - земельный рынок не может быть абсолютно открытым→безопасность гос-ва; - рынок требует жесткого гос. регулирования. Развитие земельного рынка: - развитие земельных направлений; - незначительная рыночная продажа земель (99% аренды); - активизация купли-продажи земельных паев и акций; - развитие залога земель (развито очень слабо). Сегментация земельного рынка: - садово-огородные участки (до 20 соток), основные покупатели - физические лица со средним доходом; - земельные участки, приобретаемые для последующего извлечения прибыли путем перепродажи; - рынок земельных участков для товарного с/х производства.

нннн 3. 2. Земельный кадастр: сущность, значение, составные части.

Рациональное использование земли и обеспечение постоянного повышения ее плодородия обуславливают необходимость организации количественного и качественного учета земель на основании единого земельного кадастра. (Федеральный закон «О гос. земельном кадастре» принят Гос. Думой 24 ноября 1999г и одобрен Советом Федерации 23 декабря 1999г). Гос. земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения гос. кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ, а также сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Гос. кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином гос. реестре земель земельных участков, в результате чего, каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Гос. кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому участку кадастрового номера. Гос. земельный кадастр представляет собой систему документов и сведений о правовом режиме земель, их распространении по собственникам земли, категориям земель, а также о качественной характеристике и ценности земельных угодий. Земельный кадастр включает 5 разделов: гос. регистрация землепользований; количественный и качественный учет земель; бонитировка почв; экономическая оценка земель; кадастровые земельные карты.

Данные гос. земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель; их изъятии и предоставлении; определении платежей за землю; проведению землеустройства; оценке хоз. деятельности; осуществлении гос. контроля связанного с использованием и охраной земель. Материалы гос. земельного кадастра используются для обоснования размещения и специализации с/х производства по зонам и экономическим районам и внедрения научно-обоснованных систем внедрения земледелия и животноводства. Гос. земельный кадастр содержит достоверные сведения о правовом положении, кол-ве и качестве земель и их экономической оценке. Сведения о правовом положении земельных участков отражаются в гос. кадастровой книге. Регистрация данных произ­водится на основании решения вышестоящих органов о предоставлении зе­мель в собственность, владение, пользование и аренду после уточнения уча­стков и выдачи документов. Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоя­нию и использованию. Учету подлежат угодья всех категорий земель. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классифика­цию земель, характеристику их по экологическим, технологическим и градо­строительным свойствам, группировку почв. Оценка земель производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей. Сведения об оценке отражаются в земельно-кадастровых документах. Каждая часть земельного кадастра имеет свое конкретное назначение, содержание и характеризуется соответствующими методами ее ведения. Вме­сте с тем между ними имеется определенная взаимосвязь и логическая после­довательность их осуществления. Поэтому только в полном единстве каждая часть кадастра представляет земельный кадастр как систему