 |
Меры профилактики мошенничества в сфере недвижимости
|
|
|
|
Под профилактикой преступлений следует понимать совокупность мер, осуществляемых государственными органами, учреждениями и общественными организациями и направленных на выявление и устранение причин преступлений и условий, способствующих их совершению, а также на индивидуальное воспитательное воздействие в отношении лиц, от которых, судя по их антиобщественному поведению, при наличии определенных криминогенных факторов в окружающей обстановке, можно ожидать совершения преступления.
Мошеннические посягательства в сфере недвижимости зависят полностью от законодательства, содержащего пробелы, которыми и пользуются мошенники. Следовательно, основные меры профилактики данного вида мошенничества должны исходить от государства. В целях повышения эффективности борьбы с мошенничеством в сфере недвижимости, необходимо:
. Провести дифференциацию данного вида преступного посягательства и вывести в отдельную статью «мошенничество в сфере недвижимости», то есть внести определенные изменения и дополнения в действующий Уголовный кодекс, ужесточить санкцию статьи (это необходимо сделать в любом случае, даже без выделения новой статьи в УК РФ) минимум до 15 лет. Это необходимо сделать для того, чтобы было соответствие между реальной общественной опасностью данного преступления и наказания за его совершение. Особая общественная опасность данного вида преступлений заключается в том, что потерпевшие лишаются права на жилплощадь, фактически лишаются самого основного, что необходимо любому человеку для существования. Также вследствие систематического запугивания или насильственных действий потерпевшие не заявляют, как правило, о совершенных в отношении них преступлениях в правоохранительные органы.
|
|
|
2. Понятие «обмана» как способа совершения преступления должно быть закреплено в виде примечания к ст. 159 УК РФ «Мошенничество» в следующем виде: «Под обманом в тексте настоящего Кодекса понимается сознательное сообщение заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений либо умолчание об истинных фактах, либо совершение умышленных действий, направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение, побуждающее гражданина к совершению юридически значимых действий».
. Создание государственной службы, которая будет защищать и предотвращать посягательства на жилищные права граждан пенсионного возраста. Это будет своеобразный орган опеки и попечительства, но над людьми признанными дееспособными и правоспособными. Вопрос требует серьезной проработки на федеральном уровне, так как основные гражданские права людей не должны быть нарушены, но определенный контроль в превентивных целях необходим.
. Совершенствование механизма действующей системы обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью, максимально затрудняющей риск совершения мошеннических операций.
. Во избежание фактов переоформления квартир в преступных целях:
- создать банк данных и ввести единую в регионе систему регистрации долевых участников строительства жилья (физических и юридических лиц) по каждому строящемуся дому. Поименно наладить контроль и учет по каждому владельцу, по каждой квартире, комнате;
принимать действенные меры в отношении инвесторов, нарушающих условия инвестиционных договоров по строительству жилых домов в части предоставления сведений о привлекаемых застройщиками дольщиков, т.е. все данные предоставляемые инвесторами о дольщиках должны проверяться по базам данных на предмет их преступности, и ложности. Все инвестиционные договоры должны подлежать обязательной регистрации.
|
|
|
. Необходимо изменить подход к налогообложению на жилую собственность, привести ее оценку к реальным рыночным ценам. Вести обязательный контроль государственных органов за каждой сделкой с недвижимостью, чтобы налогообложение проходило в полной мере. Как правило, с целью уменьшения суммы налога стараются занизить сумму заключенной сделки. Конечно такая ситуация невыгодна для обеих сторон, как продавца, так и покупателя, но при таком положении, можно быть полностью уверенным в том, что в случае недействительности сделки, все деньги вернуться покупателю полностью, а не какая-то их часть. Существует категория квартирных мошенников, которые живут за счет таких клиентов. Мошенник после заключения сделки находит веские причины для последующего расторжения через суд договора купли-продажи жилья. При этом клиент получает согласно судебного решения только ту сумму, которую он сам указал в договоре. Например, однокомнатная квартира была оформлена на продажу за 55 миллионов рублей, а фактически сумма сделки иная.
7. Временно, приостановить осуществление сделок по доверенностям. Это необходимо для исключительно личного участия в операциях с недвижимостью.
Необходимо рассмотреть вопрос при выдаче лицензий, квалификационных аттестаций риэлторам, об обязательном предоставлении материалов ежегодной проверки финансово-хозяйственной деятельности независимым аудитом.
. Требуется разработать механизм по принятию мер, направленных на возмещение ущерба, причиненного деятельностью риэлтерских фирм (создание финансовых резервов, договоров о полной материальной ответственности каждого агента по недвижимости).
9. При выдаче квалификационного аттестата на занятие риэлтерской деятельностью требовать от индивидуальных предпринимателей-риэлторов залог в размере не менее средне рыночной стоимости одной трехкомнатной квартиры (порядка 40 тыс. долларов США). Ввести централизованный учет.
|
|
|
. В агентствах недвижимости необходимо ввести строжайший финансово-бухгалтерский учет по всем поступающим денежным средствам. Данный учет должен вести независимый государственный служащий, дабы исключить подделку каких-либо финансовых документов, и осуществлять повсеместный контроль за действующими агентствами недвижимости.
Следует больше внимание уделять изучению и обобщению официальной и оперативной информации о состоянии экономической преступности, приоритетах в понятиях, структуре и основных направлениях обеспечения экономической безопасности России, прогнозировать развитие криминальной ситуации в наиболее криминогенных областях. Результаты прогноза необходимо использовать для подготовки предложений в законодательные, исполнительные органы федерального и регионального уровня по нейтрализации преступлений.
Актуально принятие более эффективных мер по укреплению сотрудничества органов внутренних дел с иными правоохранительными, контролирующими федеральными и местными органами, общественными организациями, детективными и охранными структурами и службами безопасности хозяйствующих субъектов.
Жилая недвижимость стала наиболее привлекательным объектом мошеннических посягательств не только ввиду своей значительной стоимости и нерасторопности государственных органов, гарантирующих безопасность этого рынка, но и как следствие правовой некомпетентности участников ее оборота. Уровень осведомленности потенциальных жертв о порядке и особенностях осуществления сделок на рынке жилой недвижимости, особенно о возможных противоправных посягательствах на принадлежащие им объекты недвижимости, крайне низок. Уместна такая образная характеристика, как «халатное отношение к своей недвижимости».
Далее, хотелось бы немного сказать о жертвах мошенничества в сфере оборота недвижимости, типичными личностными качествами которых являются: легковерность, некритичность - для большинства; корыстность, жадность, эгоистичность - для значительной части - 42,5%.
|
|
|
Потерпевшим от данного преступления может быть как мужчина, так и женщина; возраст средний, чаще всего пожилой, очень редко молодой (18-25); образовательный культурный уровень сравнительно высокие - вплоть до высшего образования.
Существует два типа основных типа жертвы:
1) Платежеспособные граждане, которые «купились» на небольшую цену за 1м2, это могут быть предприниматели, научные сотрудники, медицинские работники, сотрудники правоохранительных органов. Эта категория граждан обладает высоким уровнем интеллекта, как правило, разносторонне развиты, имеют высшее образование, но в силу своей невнимательности, легкомысленности становятся жертвами мошенников;
2) Пожилые, бедные люди, пенсионеры и алкоголики. Культурный и образовательный уровни этих людей невысокие. Пожилые люди очень доверчивы и легко внушаемы, а алкоголики легковерны и теряют бдительность, находясь в постоянном алкогольном опьянении. На данную категорию людей мошенникам легче воздействовать, так как они реже обращаются с заявлением в правоохранительные органы.
Для таких категорий граждан, да и вообще для всех, так как из нас никто не застрахован от мошенничества, предлагаем меры предосторожности при обмене и продаже квартир.
Следует иметь ввиду, что практически все сделки с жилыми помещениями граждан, согласно Гражданскому кодексу РФ, подлежат регистрации, которую осуществляют специально уполномоченные государственные органы. Нотариальное удостоверение большей части сделок с жильем не обязательно, но по желанию сторон возможно, вследствие чего нередко встречается на практике.
Согласно законодательству о нотариате, проверка подлинности правоустанавливающих документов вменена в обязанности нотариуса. Однако анализ имеющейся практики показывает, что к этой стороне своих обязанностей они относятся формально. Фактически проверка подлинности документов происходит только по инициативе правоохранительных органов. Исходя из этого граждане, чтобы не оказаться в положении потерпевшего, не должны отдавать малознакомым лицам документы, справки и т.п., сообщать о своих жилищных условиях, приводить к себе на квартиру для распития спиртных напитков неизвестных лиц.
Необходимо также учесть, что многие граждане расклеивают объявления в различных местах о продаже, обмене квартир. Поэтому мошенники могут воспользоваться этими сведениями и договориться о встрече якобы с целью осмотра квартиры, а заодно и установления количества проживающих, образа жизни (в большей степени преступные посягательства совершаются в отношении одиноких, престарелых граждан, ведущих нетрезвый образ жизни) и других интересующих их данных.
|
|
|
Поэтому в целях предупреждения визита в вашу квартиру мошенников при получении звонка или договоренности об осмотре квартиры, например, в случае обмена, следует договориться о том, чтобы самому первому осмотреть квартиру, предлагаемую для обмена. В ряде случаев при такой ситуации мошенник сам может отказаться от «обмена».
В то же время, если с предполагаемым квартиросъемщиком достигнута договоренность об осмотре его квартиры, целесообразно уточнить адрес квартиры, телефон, его фамилию, имя, отчество, время посещения. Ни в коем случае не следует соглашаться на то, что ваш предполагаемый партнер заедет за вами на автомашине и доставит вас в свою квартиру, поскольку неизвестно, куда он вас привезет. На осмотр квартиры желательно поехать не одному, а со знакомыми, предварительно поставив в известность других знакомых, сообщив им, цель визита, адрес, телефон и другие данные и попросив их перезвонить через определенное время (в случае долгого отсутствия они смогут сообщить о вашей задержке в отделение милиции). Может оказаться, что, приехав по указанному адресу, вы столкнетесь с такой ситуацией, когда фамилия хозяев квартиры не совпадает с названной вам, они ничего не знают об обмене и не собираются менять свою квартиру. Это «недоразумение» может стать следствием того, что вы вполне возможно разговаривали именно с мошенником, который в связи с вашей настойчивостью и требованием назвал вымышленный адрес и фамилию. В таком случае необходимо об этом заявить в милицию, поскольку преступники могут в дальнейшем совершить в отношении вас противоправные действия.
Если же вы осмотрели квартиру, она удовлетворяет вас и вы согласны на обмен, тем не менее, необходимо соблюсти следующие требования.
Во-первых, приехав по адресу, необходимо попросить паспорт проживающего в квартире, внимательно его осмотреть, в особенности тот лист, где отмечена прописка, поскольку нередки случаи, когда мошенники в паспорте заменяют страницы с пропиской на листы из паспорта другого лица. Поэтому при осмотре паспорта следует убедиться все ли в нем листы одной серии. Данные паспорта необходимо запомнить либо записать.
При всем неудобстве этих действий, опыт работы правоохранительных органов убедительно свидетельствует о том, что четкая и уверенная позиция граждан по установлению личности партнеров по квартирным сделкам зачастую приводит к тому, что мошенники или другие преступники сами отказываются от реализации своих преступных замыслов.
Во-вторых, следует выяснить количество проживающих в квартире, записать их данные. После осмотра квартиры полезно в дирекциях по эксплуатации зданий (жилищно-эксплуатационных конторах и т.д.) перепроверить эти данные, то есть: кто там прописан, с какого времени и т.д.
Положительный эффект дает также обращение в органы внутренних дел с просьбой уточнить, не значится ли в списках утраченных паспорт, который был вам предъявлен. Возможно также обращение к соседям квартиросъемщика с тем, чтобы выяснить, знают ли они проживающих в осматриваемой вами квартире, с какого времени они проживают и прочие вопросы.
В тех случаях, когда достигнута договоренность о том, что позвонивший по объявлению гражданин первый приезжает к вам для осмотра квартиры, не следует торопиться со временем встречи, какие бы доводы он ни приводил о срочности и необходимости быстрейшего осмотра квартиры. Желательно назначить такое время встречи, что бы вы к его приезду могли договориться со своими знакомыми, побыть у вас в квартире во время ее осмотра. По прибытии гражданина или граждан для осмотра квартиры необходимо убедиться в их личности, для чего целесообразно осмотреть и записать данные паспорта, о наличии которого следует договориться заранее. Следует уточнить затем в органах внутренних дел, не был ли утерян данный паспорт.
Когда для содействия в обмене, купле-продаже квартиры гражданин намерен обратиться в посреднические организации, желательно соблюдать следующие меры предосторожности.
Во-первых, не следует слушать советы малознакомых граждан и прибегать к услугам рекомендуемых ими работников из агентств по недвижимости или аналогичных организаций якобы для ускорения оформления необходимой сделки, передачи меньшего посреднического вознаграждения. В настоящее время в стране имеется достаточное количество риэлтерских организаций, работники которых окажут содействие в заключение необходимой вам сделки с квартирой.
При выборе такой организации предпочтение следует отдавать тем, которые работают длительное время, хорошо известны в вашем районе и т.п. С целью получения консультации о качестве работы той или иной риэлтерской организации можно обратиться в дирекции по эксплуатации зданий, управление жилья, к своим знакомым, прибегающим к услугам таких организаций, либо получить эти сведения иным путем, например, посредством Интернета.
Выбрав организацию для оказания посреднических услуг по сделкам с жильем, желательно не приглашать работника этой организации к себе домой (тем более, когда работника риэлтерской организации вам посоветовали малознакомые граждане, и вы не знаете точных координат этой организации), а прийти в эту организацию и оформить там все необходимые документы.
В тех случаях, когда вы прибегли к услугам работника риэлтерской организации по совету своих знакомых, и он пришел к вам на квартиру, необходимо убедиться в том, что он действительно работник этой организации. Для этого у него следует попросить паспорт и служебное удостоверение, осмотреть их, соблюдая ранее изложенные требования, записать данные, узнать точное название организации, ее адрес и фамилию работника. После этого необходимо установить номер телефона этой организации (не следует спрашивать номер телефона у самого работника, так как если он действует в составе мошеннической группы, то даст номер телефона своих сообщников) и, позвонив по нему, узнать, есть ли там сотрудник с названной фамилией, где он находится сейчас (не в командировке ли, в отпуске и т.д.). Только после этого можно приступать к переговорам о сделке или оформлению необходимых документов.
Порой, при возникновении различных подозрений, можно со своими подозрениями обратиться в органы внутренних дел. В ряде регионов на компьютерной основе создан автоматизированный банк данных о лицах и преступных группировках, причастных к преступлениям, совершаемым при осуществлении сделок с жильем. Кроме того, в этот банк данных вносятся сведения о лицах, работающих в коммерческих структурах и осуществляющих операции с жилплощадью или посредническую деятельность, а также о лицах, потерявших жилую площадь в результате мошеннических действий. Поэтому они, обладая определенной информацией и сведениями о квартирных мошенниках, в ряде случаев помогут сориентироваться в создавшейся ситуации.
На наш взгляд, в данной главе был представлен обширный перечень мер профилактики по борьбе с мошенничеством в сфере недвижимости. Хотелось бы порекомендовать государственным органам, обратить больше внимания на информирование населения по поводу данного вопроса путем организации репортажей и подготовки к публикации статей в средствах массовой информации.
При хорошем информировании граждан преступность в сфере недвижимости значительно снизиться, так как граждане будут более внимательны, бдительны и не попадутся на «удочку» мошенников.
Заключение
Подводя итоги исследования, необходимо выделить основные выводы и предложения, а так же определить наиболее целесообразные действия, которые способствовали бы решению проблем правоприменения уголовно-правовой нормы, предусматривающей ответственность за мошенничество в сфере недвижимости, а так же обеспечивали бы эффективную профилактику указанного преступного деяния.
Проанализировав многочисленные теоретические исследования, хочется отметить, что вопрос мошенничества в сфере недвижимости не решен и остается открытым. Данную проблему трудно решить, если учесть, что разработкой конкретно мошенничества в сфере недвижимости занимается несколько ученых, хотя данная тема вызывает очень много вопросов и противоречий. Хотелось бы обратить внимание ведущих российских юристов и правоведов на данную тематику, так как она, наш взгляд, очень актуальна на сегодняшний момент, в связи с ростом преступности, и мало разработана.
Нужно обратить внимание законодателя на опыт зарубежных стран, в которых предусмотрены отдельные нормы для каждого вида мошенничества, а также санкции за данное деяния более высоки, что не помешало бы и нашему уголовному кодексу в целях профилактики и предупреждения данного преступления. Учитывая, какие суммы фигурируют на рынке недвижимости, неудивительно желание некоторых недобросовестных граждан увеличить свое благосостояние путем махинаций в этой области. В свою очередь, колоссальны также и потери жертв: остаться без жилплощади в наше время (да и в любое другое время наверно тоже) - все равно, что остаться без ничего. Мы можем предложить следующие необходимые варианты реформирования уголовного законодательства по мошенническим действиям, направленным на чужую недвижимость:
1. определение обмана как способа совершения преступления должно быть закреплено в виде примечания к ст. 159 УК РФ «Мошенничество» в следующем виде: «Под обманом в тексте настоящего Кодекса понимается сознательное сообщение заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений либо умолчание об истинных фактах, либо совершение умышленных действий, направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение, побуждающее гражданина к совершению юридически значимых действий»;
2. вывести в отдельную статью УК РФ «мошенничество в сфере недвижимости»;
. ужесточить санкцию статьи минимум до 15 лет.
Отметим, что в современный период в совершении мошенничества появился сравнительно большой процент участия женщин, это объясняется тем, что они легче входят в доверие потерпевшего, устанавливают контакты. Женщины чаще всего пользуются доверием пенсионеров, ветеранов, в общем пожилых, чаще всего одиноких, малообеспеченных людей, которые нуждаются в помощи. Мошенницы заранее знают о социальном и материальном статусе потенциального потерпевшего. Старые люди очень доверчивы и теряют с возрастом бдительность, чем злостно пользуются современные мошенники.
Что касается профилактики и предупреждения мошенничества в сфере недвижимости, то в данной работе предусмотрен обширный перечень данных мер. Но самыми существенными мерами, на наш взгляд, является информирование населения о том, как правильно должны быть оформлены документы, на основании которых осуществляется купля-продажа недвижимости. Часто именно в документах есть подвох, в результате которого мошенник остается в выигрыше, а добросовестный гражданин без денег и жилья, и не важно покупают жилье и продают, обмануть можно в любом случае. Информирование население должно быть абсолютно бесплатным, и должно осуществляться регулярно, в целях доступности для всех слоев населения и своевременного отражения всех тенденций и нововведений в деятельности преступников. Нужно также отметить, что для воплощения в жизнь профилактических мер государство должно реформировать ряд законов, которые регламентируют отношения в сфере оборота недвижимости.
ответственность мошеннический приватизация недвижимость
Библиография
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
. Уголовный кодекс Российской Федерации.
. Указ Президента России №608 от 29 апреля 1996 г. Государственная стратегия экономической безопасности Российской Федерации (Основные положения) // Собрание Законодательства РФ №18, ст. 2117
. УК Австрии, М.: Зерцало-М, 2001, стр. 67
. УК Испании, М.: Зерцало-М, 2001, стр. 58
. УК Республики Казахстан, С-Пб.: Юридический центр Пресс, 2002, стр. 324.
. УК Республики Узбекистан, С-Пб.: Юридический центр Пресс, 2002, стр. 338
. УК ФРГ, М.: Зерцало-М, 2001, ст. 148
. УК Швейцарии, С-Пб.: Юридический центр Пресс, 2002, стр. 176
. УК Швеции, С-Пб.: Юридический центр Пресс, 2001, стр. 73
. УК Японии, С-Пб.: Юридический центр Пресс, 2002, стр. 146
. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. №51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» // Российская газета. - 2008. - 12 января.
. Альбрехт С., Вернц Г., Уильямс Т. Мошенничество. - С-Пб.: Питер Пресс, 1996, стр. 416
. Борзенков Г.Н. Ответственность за мошенничество (вопросы квалификации). М.: «Юридическая литература», 1971, стр. 168
16. Волков В.Л. Уголовно-правовые меры борьбы с мошенничеством в сфере оборота недвижимости: автореферат, диссерт. к.ю.н. (12.00.08.) - Ростов-на-Дону: РЮИ МВД России, 2005, стр. 26
17. Вроблевский А.Б., Утевский Б.С., Ширвиндт Е.Г. Уголовный кодекс редакции 1926 г. - комментарий: издательство: Народного Комиссариата Внутренних дел, М., 1927, стр. 478
18. Завидлов Б.Д. Обычное мошенничество и мошенничество в сфере высоких технологий: Практическое пособие. - М.: «Издательство ПРИОР», 2002, стр. 32
. Криминология. Учебник для вузов /под ред. А.И. Долговой - М.: издательство Норма (Норма - Инфра - М), 2001, стр. 342
. Ларичев В.Д. Мошенничество 2-е издание. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002, стр. 61
. Маргуновский А.Д. Уголовно-правовые проблемы борьбы с мошенничеством. Ташкентская Высшая школа МВД СССР, Ташкент, 1979, стр. 48
. А.В. Наумов. Российское уголовное право. Общая часть. Курс лекций. - М.: Издательство БЕК, 1996 г., стр. 560
23. А.В. Наумов. Российское уголовное право. Курс лекции: в 3 т., Т.2. Особенная часть. - М.: Волтерс клувер, 2007. - стр. 504
24. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: ООО «Издательский дом ОНИКС 21 век»: ООО Издательство «Мир и образование», 2004, стр. 1015
25. Пионтковский А.А. Курс Советского уголовного права. Т.5, М., 1971, стр. 453
. Ривман Д.В., Устинов В.С. Виктимология: монография. - Н.Н., НЮИ МВД РФ, 1998, стр. 156
. Уголовное право. Особенная часть. Учебник для вузов. - М: Издательская группа ИНФРА-М - НОРМА, 1998, стр. 768
. Уголовное право России. Особенная часть: Учебник/ под ред. В.Н. Кудрявцева, А.В. Наумова - М.: Юристъ, 1999, стр. 492
. Чистяков О.И. Российское законодательство. Законодательство периода образования и укрепления Русского Централизованного государства. Т.2, стр. 328
. Чистяков О.И. Российское законодательство. Акты земских соборов. Т.3, стр. 405
. Чистяков О.И. Российское законодательство. Акты земских соборов. Т.6, стр. 349
. Яни П.С. Мошенничество и иные преступления против собственности: уголовная ответственность. - М.: ЗАО «Бизнес школа «Интел-Синтез»», 2002, стр. 136
33. Арзуманов С.Ю. К вопросу об особенностях квалификации преступлений, совершаемых на рынке жилой недвижимости // Жилищное право, 2009, №12, стр. 4
34. Безверхов А. Развитие понятия мошенничества в отечественном праве. // Уголовное право, 2001, №4, стр. 9
35. Иванов Н.Г. Парадоксы уголовного закона. // Государство и право, 1998, №3, стр. 39
36. Гуськова Н. Недвижимое имущество как предмет хищения. // Уголовное право, 2003, №1, стр. 18
37. Копылов В. Понятие «жилище» в УК РФ // Законность, 2005, №9, стр. 26
. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. // Законность, 2005, №7, стр. 20
. Третьяк М. Субъективная сторона преступлений против собственности, предусмотренных ст. ст. 158-165 УК РФ. // Уголовное право, 2005, №5, стр. 57.
. Хилюта В.В. Ответственность за совершение кражи и мошенничества в уголовном праве Великобритании. // Вестник ТИСБИ, Республика Беларусь, 2006 г., №3, стр. 35
41. Преступность и правонарушения (за 2002-2006 гг.). // Статистический сборник, М., 2007, стр. 115
42. Уголовное дело №13692, УВД по Советскому району г. Н. Новгорода, следователь Коркунова С.С.
. Уголовное дело №23223, ГУВД Нижегородской обл., следователь Михальский А.С.
|
|
|
