 |
Коммерческая недвижимость в Наб.челны
|
|
|
|
В связи с тем, что на застройщиков стали накладываться дополнительные обязательства (самостоятельная прокладка коммуникаций, реставрация за счет собственных средств и т.д.), офисные здания в центре города выстраиваются в соответствии с историческими особенностями архитектуры города, а существующие объекты редко арендуют, так как такие сделки многим не по карману.
В пригороде Наб.челны пользуются популярностью – офисы класса В. Офисы класса А строятся в Наб.челны крайне редко.
Также в регионе приобрел заметную востребованность новый вид аренды – коворкинг. Это организация рабочих мест в рамках одного офиса, но люди там не зависят друг от друга, а каждый занимается своей деятельностью. Пользуются такими предложениями в основном фрилансеры или начинающие предприниматели. Средняя цена рабочего места в коворкинг-центре – 3 тыс. рублей в месяц.
Руслан Хабибрахманов (Директор АН «Флэт», Наб.челны):
В городе уже очень много сделано для развития рынка офисов, инфраструктура на высоком уровне, люди стали забывать о пробках. Все что нужно сейчас для развития рынка офисов, на мой взгляд, - это кредиты по адекватным процентным ставкам для бизнеса, которые бы позволили развиваться. Кроме того, мероприятие такого масштаба, как ЧМ мира по футболу однозначно положительно отразится на рынке коммерческой недвижимости в целом.
Аренда коммерческих объектов в Наб.челны
Сегодня минимальная стоимость аренды офиса класса А в Наб.челны составляет 750 рублей за кв.м. Средняя стоимость – 1250-1350 рублей за кв.м. На офисы класса В установилась стоимость чуть меньше – от 650-1000 рублей за кв.м. Коммерческие объекты класса В можно арендовать в среднем от 480 до 1300 рублей за кв.м. Офисы класса С сдаются в аренду с месячной ставкой в 300-800 рублей за кв.м.
|
|
|
Прогноз рынка недвижимости Наб.челны на 2016 год [1]
- По мнению экспертов, цены на жилье в Наб.челны будут расти и в 2016 году, но не существенно.
- Рынок загородной недвижимости будет развиваться теми же динамичными темпами, как сейчас. Спрос поднимется как на элитные дома, так и на экономичные проекты.
- Не изменится спрос на земельные участки для индивидуальной жилой застройки.
- Администрация города основную часть бюджетных средств планирует отдать на обслуживание государственного и муниципального долга. Поэтому ожидать строительства крупных жилых и коммерческих массивов не придется. Но этот вопрос выдвинут на рассмотрение.
Вывод: В целом общая ситуация кризисного периода в стране отражается на спрос аренды и покупки объектов коммерческой недвижимости. Наблюдается стабильное снижение показателей данного спроса, что требует необходимых прогнозируемых показателей при расчете рыночной стоимости объекта оценки (загрузка арендных помещений, торг при реальной сделки купли-продажи и т.д.).
Процесс оценки
5.
6.
Последовательность определения стоимости объекта оценки
Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:
1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;
4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Экспертного заключения об оценке.
|
|
|
Описание процесса оценки, методология оценки и обоснование применимости подходов к оценке
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
В рамках каждого подхода наиболее часто используются следующие методы:
1. Доходный подход:
· метод прямой капитализации или методом капитализации по расчетным моделям;
· метод дисконтированных денежных потоков.
2. Сравнительный подход:
· методом сравнения продаж;
· методом валового рентного мультипликатора.
3. Затратный (имущественный) подход:
· метод удельных затрат на единицу площади или объема;
· метод поэлементного расчета;
· метод сравнительной единицы;
· метод сводного сметного расчета;
· индексный метод.
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
При реализации доходного подхода используют следующие методы:
- прямой капитализации;
- дисконтирования денежного потока;
- валовой ренты;
- остатка;
- ипотечно - инвестиционного анализа.
Доходный подход основывается на принципе ожидания.
Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает объект оценки в ожидании получения будущих доходов или выгод. Стоимость объекта оценки может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта оценки.
Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что оцениваемый объект является объектом коммерческой недвижимости, используется в коммерческих целях и рассматривается его использование в качестве доходоприносящего объекта, доходный подход применялся.
|
|
|
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:
· методом сравнения продаж;
· методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.
Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для определения рыночной стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам.
|
|
|
Метод валовой ренты находится на стыке доходного и сравнительного подхода, поскольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.
Оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода, так как этот подход способен наиболее точно отразить рыночную стоимость Объекта оценки.
Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих инвесторов не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.
Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.
Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:
РС = СЗ + Св./з х (1-Иå),
Иå = 1 – (1 – ИФИЗ) х (1- ИФУН) х (1 – ИЭ), где:
РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;
СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок;
Св./з – стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;
|
|
|
Иå – суммарный износ;
ИФИЗ – физический износ;
ИФУН – функциональный износ;
ИЭ – экономический (внешний) износ.
Затратный подход, как правило, не применяется при оценке встроенных помещений.
Объект оценки относится к категории отдельно-стоящих зданий.
Исходя из имеющейся у оценщика информации об объекте недвижимости, личного опыта в области оценочной деятельности, а также информации полученной в результате обзора рынка недвижимости, для определения рыночной стоимости объекта оценки затратный подход использовался.
|
|
|
