Определение затрат на замещение здания

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (Сзем), его благоустройства и строительство (Свосст) на нем оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта возможно использование формулы:

Сзатр = Сзем + Свосст – Инак – где:

Инак – величина накопленного износа ОН на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический). При выполнении экспертного заключения оценка земельного участка не производится, условно принимается, что участок арендуется. Оценка стоимости восстановления (замещения) При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1. Метод количественного анализа. При использовании этого метода составляется сметная документация на строительство оцениваемого объекта с учетом текущей стоимости всех затрат на дату оценки. Этот метод дает наиболее точную оценку, но требует больших затрат времени и высокой квалификации оценщика, в частности, базового строительного образования.

2. Метод разбивки по компонентам. В этом случае стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания. Расчеты несколько упрощаются, но также падает точность.

3. Метод сравнительной единицы. Используется при оценке типовых зданий и сооружений, возведенных до 1984 г. и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами, представленными в соответствующих сборниках «Укрупненных показателей восстановительной стоимости…». В рамках выполнения экспертного заключения, с нашей точки зрения, данный метод является наиболее подходящим из-за небольшой трудоемкости и доступности нормативной базы (сб. УПВС в электронном виде).

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле: СПВ = Сед х Кп х Vстр х (К69-84 х К84-91 х Ктек) х Кпп х 1,18, – 6 – где: Сед – восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб; Кп – суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.; Vстр – строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания; К69-84 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.; К84-91 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.; Ктек – коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки); Кпп – коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения; 1,18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

Примечание 1. При расчетах в обязательном порядке должны быть учтены поправочные коэффициенты (Кп), учитывающие отклонения характеристик оцениваемого здания от аналога в сб. УПВС. Эти поправки могут учитывать изменение группы капитальности, превышение строительного объема, наличие подвала и т.п. 2. Коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. (или 2001 г.) к текущему уровню цен принимается в соответствии с последним постановлением Кабинета Министров РТ на дату оценки. 3. Величина коэффициента предпринимательской прибыли принимается равной 1,20–1,40 в зависимости от назначения объекта оценки, т.е. определенного сегмента рынка недвижимости.

Оценка физического износа В рамках выполнения экспертного заключения производится оценка только физического износа объекта недвижимости. Величина функционального и внешнего износа не определяется в связи с большими затруднениями их обоснования. Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости.

При выполнении экспертного заключения целесообразно использование следующих методов:

1. Метод срока жизни объекта и его элементов. Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы. Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:

ФИi = Тфi х 100 %/ Тнi, – где:

Тфi – количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или системы; Тнi – нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет. Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем). Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Вi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания: ФИзд = ∑ [(ФИi х Вi)/100%].

2. Экспертный метод оценки Метод технической экспертизы заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН 53-86р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости. Метод реализуется в следующей последовательности. 1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания. 2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения (дефекта) – площади, длины или глубины и т.п. 3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива. 4. Расчет в соответствующих таблицах физического износа. Рекомендуемая последовательность расчета величины физического износа здания в целом. 1. Составление дефектной ведомости с унаб.челныем конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствии с таблицами ВСН – с округлением до 10%. 2. Расчет физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем, с учетом величины износа различных участков этих элементов и систем. Например, такой элемент здания как стены, можно разделить на следующие участки: несущие наружные и внутренние стены, перегородки (с учетом удельных весов этих участков и их износа) – с округлением до 5%. 3. Расчет физического износа здания в целом с учетом результатов предыдущих расчетов – с округлением до 1%. Определение остаточной стоимости С учетом вышеизложенного, расчеты по затратному подходу заканчиваются определением стоимости ОН по упрощенной формуле:

Сзатр = Свосст – Ифиз.

Таблица 7. Расчет восстановительной стоимости

Расчет стоимости