 |
Скриншоты с источниками предложения по аренде представлены в приложении.
|
|
|
|
Затраты арендодателя рассчитаны экспертно на основании имеющейся информации о стоимости услуг ЖКХ и затрат на управление – интервью с источниками аналогов. Налог на прибыль, налог на имущество, страховые взносы рассчитаны на основании официальной информации из источников сети интернет. Арендная плата за ЗУ – на основании предоставленных документов - договоров аренды (в приложении заключения).
Источники информации:
http://ipipip.ru/stavki-nalog-na-pribil/
http://www.glavbukh.ru/rubrika/16
Страховой взнос – 1% для зданий I группы капитализации.
Ставка капитализации рассчитана кумулятивным методом по формуле:
Кк=БС+СНЛ+СР+СВК, где:
Кк - коэффициент капитализации, БС - безрисковая ставка, СНЛ - ставка за низкую ликвидность, Ср - ставка риска вложения средств, СВК - ставка возврата капитала.
БС-обычно принимается доходность облигаций федерального займа (ГКО-ОФЗ), на дату оценки – 11,19%
http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr
СНЛ=БС/12*М, где М-количество месяцев экспонирования объекта на рынке недвижимости (от 3 до 6), в нашем случае экспертно – 3.
СНЛ – приравнивается к ставке страхования имущества СК (по I кап. – 1%)
СВК-исходя из оставшегося срока жизни, в нашем случае 96 лет, по формуле СВК=100/96
Итого: Кк равен = 11,19+((11,19/12)*3)+1+(100%/96)=16%
Ставка дисконтирования рассчитывается по формуле:
d=Кк-СВК, где:
d-ставка дисконтирования, следовательно d=15,6%-(100%/96) = 15%
Загрузка площадей определена экспертно (как для условий кризисного периода), продажа объекта на 4 год эксплуатации
Таблица 15 Базовый расчет для определения ЧОД, Кк и d
| № п/п | Наименование показателей | Показатель | ||
| Арендная плата в месяц | ||||
| 1.1. | Нежилое помещение в месяц | 1987,6 м2 * 662,5 р | ||
| Годовая арендная плата | ||||
| Валовой доход | ||||
| Постоянные затраты арендодателя: | ||||
| аренда ЗУ | согласно договору | |||
| · налог на имущество | 2,2% | |||
| · стоимость коммунальных услуг, руб. в год (10% от ВД) | 10% | |||
| · страховые платежи (1% для зданий I группы кап.) | 1,0% | |||
| · затраты на управление собственностью | 2% | |||
| Эффективный валовый доход | ||||
| Налог на прибыль | 20% | |||
| Чистый операционный доход | ||||
| Стоимость ремонта | ||||
| Ставка дисконтирования | 15,0% | |||
| Коэффициент капитализации | 16,0% | |||
| Загрузка площадей, % | 1-й г. – 60%, 2-й г. – 70%, 3-й г. – 80% | |||
| Продажа объекта | На 4-ом году эксплуатации |
|
|
|
Таблица 16. Расчёт рыночной стоимости доходным подходом
| № п/п | Наименование показателя | Ед. изм. | Показатель | Расчетные периоды | |||
| Стоимость аренды | руб | ||||||
| Ожидаемое увеличение стоимости аренды | % в год | 5% | 5% | ||||
| Заполняемость | % | 50% | 60% | 70% | 80% | ||
| Потенциальный валовый доход | руб. | ||||||
| Затраты на ремонт | руб. | ||||||
| Чистый поток наличности | руб. | ||||||
| Ставка дисконтирования | % | 15,0% | |||||
| Дисконтированные потоки налич. | руб. | ||||||
| Текущая стоимость будущих доходов | руб | ||||||
| Ставка возвратной капитализации | % | 16,0% | |||||
| Капитализированная стоимость объекта | руб. | ||||||
| Текущая стоимость реверсии | руб. | ||||||
| Текушая стоимость потока наличности | руб. | ||||||
| Рыночная стоимость | руб. | ||||||
| Рыночная стоимость с учетом НДС | руб. | 61 057 145 |
Итоговое заключение
|
|
|
6.
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки
В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей исполнителя являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.
• Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы.
• Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.
• Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что жилой дом не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.
С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
Основываясь на разных методах, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки (в таблице 17).
https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_770.8_m_714000420
https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_706.5_m_772634234
https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_540_m_676095158
Таблица 17 Установление удельных весов (рейтинга) результатов оценки по трем подходам.
| № | Критерий риска | Удельный вес(рейтинг) результатов оценки | |||
| Сравнительный подход | Доходный подход | Затратный подход | Итого | ||
| Существенность, достоверность и достаточность информации, учет износа | 0,1 | 0,1 | 0,8 | ||
| Учет конъюнктуры рынка (недвижимости (спроса и предложения) | 0,6 | 0,4 | |||
| Учёт местонахождения объекта оценки | 0,6 | 0,4 | |||
| Итого | 1,3 | 0,9 | 0,8 | ||
| Рейтинг подхода | 0,433 | 0,300 | 0,267 |
по «Оценке рыночной стоимости объектов недвижимости» (Найденов Л.И.)
|
|
|
Стоимость любого объекта недвижимости зависит от сложившегося уровня спроса и предложения. Этот фактор никак не влияет на расчёты стоимости по затратному подходу и на наиболее существенен для сравнительного подхода.
Местоположение объекта никак не учитывается при расчётах стоимости по затратному подходу, но безусловно, влияет на установление стоимости при сравнительном подходе.
Физическое состояние объекта в явной степени влияет на стоимость при расчётах затратным подходом (расчёт физического износа ведется по установленным методикам). При сравнительном подходе степень износа также учитывается.
Согласно полученным результатам весов подходов определяем согласованную рыночную стоимость объекта оценки (в таблице 18).
Таблица 18 Согласование полученных результатов.
| № п/п | Подходы | Удельный вес | Полученная стоимость | Суммарная стоимость в рамках веса похода |
| Сравнительный подход | 0,433 | 69 970 965 | 54 398 391 | |
| Затратный подход | 0,267 | 41 804 990 | ||
| Доходный подход | 0,300 | 61 057 145 | ||
| Итого округленно, руб. | 1,000 | 49 108 405 |
Рыночная стоимость объекта оценки, нежилых помещения 2-этажного площадью 2300 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Наб.челны, ул. Сююмбике, д. 41:
49108405 (Сорок девять миллионов четыреста пять тысч) рублей.
|
|
|
