Определение ликвидационной стоимости имущества

Базой оценки для определения ликвидационной стоимости является его рыночная стоимость.

Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нельзя правильно принять решение о величине залогового дисконта, залоговой стоимости и обеспеченности кредитных средств.

Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Например, найти покупателя на легковой автомобиль, вообще говоря, можно гораздо быстрее, чем на зубодолбежный станок. Если для продажи первого из них потребуется несколько дней (предполагается, что автомобиль в хорошем состоянии), то на поиски покупателя и продажу станка (станок в очень хорошем состоянии) могут потребоваться месяцы. В этом случае говорят, что ликвидность автомобиля выше, чем зубодолбежного станка.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Обратим внимание на то, что продажа предполагается именно по рыночной стоимости. В связи с этим не следует путать понятие ликвидности, с понятием ликвидационной стоимости — «умышленным», преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции объекта на рынке.

Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. Поэтому на практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Источник: «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации»/ М. А. Федотова, В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008).

Таблица 19 Таблица показателя степени ликвидности от сроков реализации

Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта. Это обусловлено тем, что для ликвидного имущества существует большая вероятность найти в ограниченный период реализации покупателя, желающего предложить адекватную цену за имущество.

Величина ликвидационной скидки в зависимости от степени ликвидности, полученная эмпирическим путем (Источник: «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации»/ М. А. Федотова, В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008).

Таблица 20 Таблица величины ликвидационной скидки от степени ликвидности

Ликвидность зависит прежде всего от наличия и величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

На ликвидность также влияют:

Эластичность спроса на данный вид имущества. Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость.

Состояние имущества. Это в большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление.

Соответствие современным используемым технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий и банальный пример — компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы замещаются другими — более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес».

Масштабность. Данный фактор характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива с очень высокой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.

В процессе оценки была учтена ситуация на региональном рынке жилой недвижимости, устойчивый спрос на аналогичные объекты, преимущества и недостатки объекта оценки. Анализ этих данных позволил Оценщику сделать вывод о том, что степень ликвидности объекта оценки можно охарактеризовать как «средне» ликвидное, величина ликвидационной скидки, в случае продажи в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов, может составить 20% от рыночной стоимости (максимальное значение из диапазона для объектов со средней ликвидностью).

Ликвидационная стоимость объекта оценки, нежилых помещения 5-этажного (подземных этажей - 1) здания: Центра обслуживания населения площадью 1987,6 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Наб.челны, ул. Сююмбике, д. 4!:

39 286000(Тридцать девять миллионов двести восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Итоговое заключение о стоимости

В результате проведенных расчетов оценщики пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки, нежилых помещений 5-этажного (подземных этажей - 1) здания: Центра обслуживания населения площадью 1987,6 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Наб.Челны, ул.Сююмбике, д. 41

49108405 (Сорок девять миллионов четыреста пять тысч) рублей.

ликвидационная стоимость объекта оценки, нежилых помещений 5-этажного (подземных этажей - 1) здания: Центра обслуживания населения площадью 1987,6 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Наб.челны, ул. Сююмбике, д. 41, по состоянию на 18 января 2016 года (с округлением) составляет:

39 286000(Тридцать девять миллионов двести восемьдесят шесть тысяч) рублей.