 |
Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения
|
|
|
|
Сопоставление стоимости 1 м2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:
· условия продажи и финансирования;
· на дату продажи (оферты);
· объем передаваемых прав;
· снижение цены в процессе торгов;
· на различие в местоположении;
· на износ здания;
· на различие в качестве отделки (физическое состояние);
· на общую площадь помещения.
Основные параметры элементов сравнения уточнялись в ходе телефонного интервью. Скриншоты интернет страниц с источниками аналогов – в приложении настоящего заключения.
Далее определяем необходимые корректировки в ходе сводного расчета.
Корректировки на условие продажи, условия финансирования, наличие обременений, передаваемых прав собственности не применяется. Данные параметры сопоставимы как для объекта оценки, так и для аналогов.
Поправка на уторговывание: Поправка на торг была рассчитана на основе исследования зависимости скидки на торг от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, проведенного аналитиками ООО «ФБК» (г. Москва, ул. Мясницкая, д. 44/1, тел: (495) 7375353, интернет-сайт: www.fbk.ru, www.biznes-ocenka.com/metod_11.html). Рекомендуемые значения скидки на торг для городов с численностью населения свыше 500 тыс.чел., к которым относится г. Наб.челны составляют:
- жилая недвижимость – 2-4%;
- коммерческая недвижимость – 3-5%;
- промышленная и складская недвижимость – 5-15%;
- земельные участки – 3-5%.
Принимаем скидку на торг равной 5% (как максимальное значение в условиях рынка).
Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.
|
|
|
Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.
Местоположение:
Местоположение складывается из двух факторов:
1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».
2. Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость объекта оценки внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.
Таблица 11
| Локальная привлекательность | |||
| % | |||
| Транспортная доступность | Высокая | Средняя | Слабая |
| Инфраструктура | Развитая | Среднеразвитая | Слаборазвитая |
| Интенсивность строительства | Интенсивное | Точечная | Не ведется |
Также важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо парка, лесного массива и др. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.
Так как объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе (все-в черте г. Наб.челны) значит, имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, оценщиками было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов. Однако аналог 4 имеет отличие в виде расположения в Историческом центре Наб.челны, данный параметр требуется учесть как фактор превосходства данного аналога. Оценщик экспертно применяет корректировку понижения в 20% аналога 4 как объекта расположенного более выгодно относительно объекта оценки и аналогов 1,2,3.
|
|
|
Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В нижеследующей таблице приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Наб.челны в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).
Таблица 12. Стоимость ремонтных работ в г. Наб.челны (для нежилых помещений).
| Вид ремонта | Стоимость работ, руб./кв. м. | Источник |
| Косметический ремонт (эконом, простая отделка) | 2 650,00 | http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/ |
| 3 550,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/ | |
| 3 950,00 | http://www.region116.com/ | |
| 2 850,00 | http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK | |
| 3 500,00 | http://kazan.brigada-doma.ru/ | |
| Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. | 3 300,00 | |
| Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка) | 5 350,00 | http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/ |
| 4 950,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/ | |
| 5 200,00 | http://www.region116.com/ | |
| 4 650,00 | http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK | |
| 4 850,00 | http://kazan.brigada-doma.ru/ | |
| Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. | 5 000,00 | |
| Дизайнерский ремонт (высококачественная отделка) | 6 050,00 | http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/ |
| 7 750,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/73/ | |
| 6 950,00 | http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK | |
| 6 050,00 | http://kazan.brigada-doma.ru/ | |
| Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. | 6 700,00 |
Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка не применяется, так как объект оценки имеет улучшенную отделку, как и аналоги.
Корректировка на общую площадь:
Корректировка на общую площадь помещений определяется по формуле: = Цена предложения/площадь аналога*(Площадь объекта – Площадь аналога).
|
|
|
Корректировка на наличие коммуникаций. Стоимость коммуникаций составляет 25-30% от стоимости земельного участка. В зависимости от стоимости коммуникаций, приведенной на сайте http://www.metrinfo.ru/articles/53805.htm, наличие электроснабжения увеличивает стоимость на 5%, водоснабжение – на 7%, водоотведение – на 3 %, газоснабжение – на 11%.
Корректировка не требуется, наличие коммуникаций объекта оценки и аналогов идентично (допущение в результате телефонного интервью).
Корректировка на износ. Износ аналогов задан экспертно, и оценщик не видит необходимости применять расчетные формулы – экпертное повышение стоимости на 10% к цене аналогов 1 и 2 как объектов более раннего года постройки, нежели аналогов 3 и 4 и объекта оценки
Корректировка на этажность. Поправка на различие этажности между оцениваемым объектом и объектом-аналогом определялась с помощью коэффициентов, представленных в книге Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011, стр. 432. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0,95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1,05. В нашем случае оценщик не видит необходимости применять данную корректировку.
Расчет стоимости приведен в таблице ниже.
|
|
|
