 |
Особенности правового положения несовершеннолетнего как собственника жилого помещения
|
|
|
|
Логическое толкование Конституции РФ дает основания для вывода о том, что именно она создает основу для признания за несовершеннолетними права собственности, в том числе на жилые помещения. Статья 35 Конституции РФ признает право частной собственности как естественное неотчуждаемое право человека, принадлежащее ему с рождения. При этом следует иметь в виду не только взрослого человека, но и несовершеннолетнего. Об этом Конституция РФ прямо не говорит, но этого и не требуется, поскольку это подразумевается.
Косвенное подтверждение вывода о признании за несовершеннолетним права частной собственности мы получаем исходя из смысла ст. 60 Конституции, в которой сказано, что права и свободы осуществляются в полном объеме по достижении 18 лет. Это означает, что до достижения этого возраста права и свободы также можно осуществлять, хотя и не в полном объеме. Таким образом, можно утверждать, что право собственности несовершеннолетних на различные объекты, в том числе на жилые помещения, имеет прочную конституционную основу.
Несовершеннолетние могут быть как единоличными собственниками жилых помещений, так и быть субъектами общей долевой собственности.
Право собственности на жилое помещение у несовершеннолетнего может возникнуть путем приобретения в порядке наследования; на основании договоров дарения, купли-продажи, мены; посредством участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Наиболее распространенным способом приобретения права собственности на жилое помещение является участие в приватизации. Процесс приватизации жилых помещений регламентируется федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 1541-1 от 04.07.1991 г. (далее Закон о приватизации).[7]
|
|
|
К сожалению, первоначальная редакция Закона о приватизации предусматривала, что для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[8] разъяснил, что, поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР[9], имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями могут стать участниками общей собственности на это помещение.
В соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР[10] опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности связанные с отказом от принадлежащих подопечному прав, а попечитель - давать согласие на совершение таких сделок.
Следовательно, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов.
Впоследствии Федеральным законом от 11.08.1994 г. №26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[11] в некоторые статьи Закона о приватизации были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних при приватизации.
Новизна этих норм состояла в следующем:
- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие на приватизацию жилых помещений наравне с совершеннолетними членами семьи;
|
|
|
- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему;
- предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении;
- оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится безвозмездно (за счет средств собственников, осуществляющих передачу жилого помещения);
- в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние;
- несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.
Данные положения создали гарантии в реализации права несовершеннолетних на участие в приватизации.
Положение о том, что жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних, необходимо увязывать с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, где говорится: «…в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние…». Это правило носит императивный характер. Иными словами, при приватизации жилого помещения, как правило, должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизируемой квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей с тем, чтобы в результате приватизации жилья и возможного в последующем его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних.
Кто непосредственно должен представлять их интересы в этих случаях, указано в ст.26 и 28 ГК РФ, - это родители (усыновители), опекуны и попечители, а также органы опеки и попечительства. Однако родители или другие законные представители ребенка с согласия органа опеки и попечительства могут принять иное решение, не предусматривающее участие несовершеннолетнего в приватизации (получение своей доли), например, в случае наличия в собственности несовершеннолетнего другой квартиры.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.
|
|
|
Несовершеннолетний собственник (сособственник) жилого помещения обладает правами и несет обязанности, предусмотренные законом. На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Права и обязанности собственника жилого помещения раскрываются в ст. 30 ЖК РФ. В соответствии с ней собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Назначение жилого помещения определяется в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой оно предназначено для проживания граждан.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.
|
|
|
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями[12], а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме[13].
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Следует отметить, что Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 г. №5-П[14] разъяснил: как участники отношений общей долевой собственности несовершеннолетние дети обязаны нести бремя содержания принадлежащего им имущества, включая участие в уплате налогов в отношении этого имущества, что предполагает обязанность совершения от их имени необходимых юридических действий родителями, в том числе применительно к обязанности по уплате налогов.
Такого же подхода придерживается судебная практика, возлагая на родителей исполнение обязанности несовершеннолетних детей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги на родителей, независимо от выполнения ими алиментных обязательств.[15]
Говоря о реализации несовершеннолетними правомочия распоряжения жилым помещением, следует отметить, что право на совершение сделок с данным объектом может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии вышеуказанных решений. Поэтому в случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку, обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.
Деятельность органов опеки и попечительства регулируется ГК РФ (ст.ст. 31-41), ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 №48-ФЗ[16]. Защита жилищных прав несовершеннолетних регламентируется письмом Министерства образования РФ от 20 февраля 1995 г. № 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних"[17] и письмом Министерства образования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних"[18].
Что касается нормативных актов, которыми руководствуются органы опеки и попечительства, защищая интересы несовершеннолетних, то здесь, прежде всего, следует назвать ст. 37 и ч. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 31 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 60 Семейного кодекса РФ.[19]
|
|
|
Вышеназванные статьи вменяют в обязанность законным представителям несовершеннолетних во всех случаях совершения сделок с их имуществом получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
Анализ законодательства позволяет выделить следующие случаи, в которых необходимо получение предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки:
1) отчуждение жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетнему;
2) сдача в наём, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетнему;
3) отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение, сособственником которого является несовершеннолетний;
4) заключение законными представителями от имени малолетнего (или несовершеннолетним с согласия законных представителей) договора участия в долевом строительстве жилья;
5) выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
6) совершение иных сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетних.
Разрешение органа опеки и попечительства должно предшествовать согласию законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними[20]. Это прямо вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, где указывается, попечитель не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Поэтому достаточно заявления несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет для совершения указанных сделок, и орган опеки и попечительства не имеет права требовать среди прочих документов заявления законных представителей[21].
Следует заметить, что на обязательность именно предварительного получения разрешения органа опеки и попечительства указано в законе в случаях совершения сделок при участии несовершеннолетних, являющихся собственниками имущества. Такого положения нет в законодательстве при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не являющийся собственником этого жилого помещения, если при этом затрагиваются его права или законные интересы. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. При этом не указывается, что такое согласие должно быть предварительным. Данная формулировка дает возможность неоднозначного толкования. Например, возможно ли совершение сделок без предварительного согласия органа опеки и попечительства, но с последующим одобрением по аналогии с абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ?
Полагаем, что такая аналогия недопустима, положения, предусмотренные в абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ, являются исключением из общего правила. В то же время в п. 4 ст. 292 ГК РФ, на наш взгляд, необходимо указание именно на предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а не на согласие.
В связи с этим предлагается п. 4 ст. 292 ГК РФ изложить в следующей редакции:
«Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства».
Порядок предоставления разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок несовершеннолетними не в полной мере урегулирован. На федеральном уровне отсутствуют четкие нормы, которые бы указывали, что именно может служить основанием для разрешения органа опеки и попечительства, нет четких критериев и правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» не предусматривает обязанности опекуна или попечителя прилагать к заявлению о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки какие бы то ни было документы, как не закрепляет и права органа опеки и попечительства требовать такие документы.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником отчуждаемого жилого помещения, или не уменьшается принадлежащее имущество в случае, если несовершеннолетний является собственником жилого помещения. Довольно часто органы опеки и попечительства оказываются в затруднительной ситуации, разрешая данный вопрос.
Во избежание возникновения споров в будущем разрешение на совершение сделки должно соответствовать следующим требованиям: выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т. п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае - подобные условия не должны, каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять жилищные интересы несовершеннолетнего. Вместе с тем, представляется целесообразным на нормативном уровне разработать критерии выдачи органами опеки и попечительства разрешений на осуществление сделок с участием несовершеннолетних.
В связи с тем, что все права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, то непосредственно разрешение, выданное органом опеки и попечительства на совершение сделок, попадает к ним. Однако, регистрационная служба не контролирует выполнение условий, указанных в распоряжении органа опеки и попечительства. Однако в целях недопущения возможного нарушения, предусмотренного разрешением органа опеки и попечительства условия продажи жилого помещения (что может повлечь за собой признание сделки недействительной в судебном порядке), необходима дальнейшая проверка его фактического выполнения. С этой целью в тексте постановления (распоряжения) должно быть указано, что законные представители несовершеннолетнего (лица, осуществившие отчуждение жилого помещения, право на которое принадлежало несовершеннолетнему) в течение 1 месяца с даты государственной регистрации сделки и права собственности на отчужденное жилое помещение должны представить письменное доказательство выполнения вышеуказанного условия в орган опеки и попечительства. К подобным доказательствам относятся договор купли-продажи жилого помещения на имя несовершеннолетнего, копия свидетельства о государственной регистрации его права на жилое помещение, выписка из домовой книги, справка с отметкой о постановке несовершеннолетнего на регистрационный учет в другом жилом помещении; документ, подтверждающий перечисление средств, вырученных от продажи жилого помещения, на расчетный счет несовершеннолетнего. Данная стадия проверки является заключительной в защите прав несовершеннолетнего при совершении сделок с недвижимым имуществом. Не стоит забывать, что взрослые люди, совершая сделки по отчуждению недвижимости, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки, за детей же все решают их законные представители, и зачастую их решения приводят к печальным последствиям. На сегодняшний день в условиях развитой рыночной экономики просто необходимо существование защиты прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом, и главную роль здесь должен выполнять орган опеки и попечительства.
В действующей редакции ГК РФ не предусмотрены последствия заключения договора без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Принятый в 2008 году федеральный закон «Об опеке и попечительстве» легально определил последствия совершения сделки, направленной на уменьшение имущества несовершеннолетнего, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Согласно п.4 ст.21 названного закона при обнаружении такого факта орган опеки и попечительства обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
На наш взгляд, отсылка к гражданскому законодательству, а именно к нормам о расторжении договора, не совсем удачный выход в такой ситуации. Думается, что недействительность сделки в данном случае более уместное правовое последствие, чем расторжение договора. Договор заключается с нарушением закона и правовых последствий вызывать не может, кроме связанных с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), в то время как расторжение договора предполагает его действие в течение определенного периода. В юридической литературе существует устойчивое мнение, что расторгнуть можно только такой договор, который признается действительным и заключенным. Получается странная правовая конструкция: договор заключен с нарушением закона и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным, однако орган опеки и попечительства должен обращаться с иском о расторжении ничтожного договора.
Федеральным законом от 07.05.2013 г. №100-ФЗ[22] в ГК РФ включена статья 173.1 «Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица, или государственного органа либо органа местного самоуправления», которая вступила в силу с 1 сентября 2013 г. В соответствии с ней сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Вместе с тем, очевидно, что данная норма в дальнейшем будет применяться, в том числе, к случаям заключения сделок без согласия органов опеки и попечительства. Представляется, что она не в полной мере будет отвечать интересам несовершеннолетних, поскольку предусматривает оспоримость сделки, т.е. возможность признания её недействительной по иску органа опеки и попечительства. Таким образом, если факт заключения сделки без согласия органа опеки и попечительства не будет установлен и судебное разбирательство по признанию такой сделки недействительной не будет инициировано данным органом, сделка будет считаться действительной и подлежит исполнению.
На наш взгляд, интересам несовершеннолетних в большей мере соответствует признание сделки, заключенной без согласия органа опеки и попечительства ничтожной. Поскольку новая статья 173.1 допускает установление иных последствий отсутствия согласия на совершение сделки, представляется целесообразным п. 2 ст. 37 дополнить следующим предложением:
«Сделка, совершенная без такого согласия является недействительной».
Пункт 4 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» исключить.
|
|
|
