 |
Самостоятельная работа бакалавранта
|
|
|
|
1. Изучение основной и дополнительной литературы, нормативно-правовых актов и актов высших судебных органов по вопросам темы семинарского и практического занятий.
Особое внимание следует уделить изучению признаков договора аренды, элементов договора аренды, ответственности сторон по договору аренды.
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК РФ как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При изучении вопроса об элементах договора аренды необходимо последовательно раскрыть каждый из элементов (субъекты, предмет, цена, срок, форма и содержание). Так, при рассмотрении вопроса о субъектах договора аренды требуется дать характеристику физическим и юридическим лицам, публично-правовым образованиям.
При подготовке и обсуждении дискуссионной темы о том, что относится к числу существенных условий договора аренды необходимо ознакомиться, в частности, с трудами таких ученых как В.В. Витрянский, Ю.В. Романец.
При изучении вопроса о содержании договора аренды необходимо последовательно раскрыть права и обязанности арендатора и арендодателя. Так, арендодатель обязан своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ).
Рекомендуется на данном семинаре ознакомиться с отдельными федеральными законами, которые содержат нормы, регламентирующие отношения в сфере аренды.
При подготовке и на самом практическом занятии необходимо уяснить сферу действия, в частности, следующих законов: Земельного кодекса РФ, Закона от 11 сентября 1998 г. «О финансовой аренде (лизинге) № 164-ФЗ, Закона от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей», постановления Правительства РФ по исследуемым отношениям.
|
|
|
При подготовке и на самом практическом занятии необходимо исследовать, в частности, Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 г. «О рассмотрения судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
2. Подготовка рефератов и эссе по одной из рекомендуемых тем:
2.1. Срок в договоре аренды.
2.2. Арендная плата: понятие, формы и порядок взыскания.
2.3. Расторжение договора аренды.
2.4. Правовая природа договора финансовой аренды (лизинга).
3. Подготовка презентаций по темам:
3.1.Договор аренды.
3.2. Договор проката.
3.3. Аренда транспортных средств.
3.4. Договор аренды зданий и сооружений.
3.5. Договор аренды предприятий.
4. Выполнение в письменной форме практических заданий и решение задач.
Задачи
Задача 1
Общество с ограниченной ответственностью «Планета грёз» (далее – ООО «Планета грёз») обратилось в арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Рамэнка» с иском о расторжении договора аренды от 13 сентября 2013 г. № 04/2002/1 нежилого помещения площадью 1386,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Красная Пресня, дом 23, корп. Б, стр. 1 – о выселении ответчика из указанного помещения.
Исковые требования заявлены в соответствии со ст. 450, 619, 622 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что ответчиком в нарушение условий договора аренды произведены перепланировка и переоборудование спорного помещения без согласия истца и оформления разрешительной документации.
|
|
|
Является ли перепланировка и переоборудование помещения, сдаваемого в аренду основанием для расторжения договора? Какое решение должен вынести суд?
Задача 2
Между обществом «ЧЗКМ» (арендодатель), обществом «Топ-Книга» (арендатор) и обществом «Дикси» (собственник) 3 декабря 2010 г. был заключён договор субаренды нежилого помещения (часть обжигового отделения), общей площадью 1639,3 кв. м, для размещения магазина. Срок действия договора определён сторонами до 25 ноября 2011 года. В дальнейшем дополнительными соглашениями срок действия договора продлён до 25 сентября 2013 года.
Пунктами 4.1 – 4.6 договора арендная плата установлена в размере 280 руб. за 1 кв. м в месяц с учётом НДС. Внесение арендных платежей производится не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. Арендные платежи по договору субаренды внесены обществом «Топ-Книга» в полном объёме.
В результате произошедшего 22 февраля 2013 г. пожара в здании, в котором находится арендуемое помещение, использование последнего в соответствии с назначением стало невозможным, в связи с чем общество «Топ-Книга» в письме от 26 февраля 2013 г. обратилось к обществу «ЧЗКМ» о расторжении договора субаренды со дня получения уведомления и принятии помещения по акту приёма-передачи. Арендодателем в расторжении договора было отказано ввиду того, что расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно с уведомления арендодателя за 2 месяца до прекращения арендных отношений, арендованное помещение необходимо сдать в состоянии, в котором оно было передано арендатору с учётом нормального износа. Считая, что договор субаренды подлежит расторжению в связи с невозможностью использования предмета аренды по назначению, внесённые обществом «Топ-Книга» 780 032 руб. арендной платы за период с 22 февраля 2012 г. по март 2012 г. являются неосновательным обогащением, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Проанализируйте доводы сторон и решите дело.
Задача 3
1 июня 2014 г. АО «ПТП» (арендодатель) и ООО «Югыд» (арендатор) подписали договор № 3 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору помещения и оборудование. Объекты аренды переданы обществу по акту приёма-передачи, в котором не прописаны сведения, касающиеся метража торговых площадей, находящихся в здании магазинов и переданных в имущественный наём.
|
|
|
В соответствии с п. 3.1 и 3.4 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю за пользование имуществом арендную плату в размере 25 000 рублей.
Посчитав, что общество надлежащим образом не исполняет принятые на себя по договору аренды обязательства, предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам, пеней и расторжении договора аренды.
Из условий договора от 1 июня 2014 г. и акта приёма-передачи имущества от 1 июня 2014 г. суду однозначно установить конкретное количество квадратных метров, подлежащих передаче обществу, и их расположение внутри здания оказалось невозможно. Кроме того, из представленных документов следовало, что АО «ПТП» не зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на переданные ответчику по договору от 1 июня 2014 г. № 3 нежилые помещения.
Какими правами должен обладать арендодатель на передаваемое по договору имущество? Проанализируйте ситуацию и решите дело.
Задача 4
Между предпринимателем М.Г. Маджидовой (арендатором) и АО «База Приморскагропромснаб» (арендодателем) заключён 25 августа 2013 г. договор № 26 аренды под магазин нежилого помещения 55,5 кв. м в здании проходной, расположенном по адресу: г. Уссурийск, ул. Механизаторов, 8а.
Пунктом 6.1 договора стороны определили начало действия договора с 1 сентября 2013 г. по 1 сентября 2014 года. Срок передачи помещения в аренду определён п. 2.1.1 – в течение трёх дней со дня подписания договора.
Как следует из документов и не отрицается истцом, он вступил во владение арендованным имуществом с момента заключения договора, о чём свидетельствует проведение в помещении ремонта.
В какой форме должен быть заключён настоящий договор? Каковы последствия несоблюдения формы сделки?
Задача 5
17 августа 2011 г. ООО «НТПК» и предприниматель В.А. Бухвалов заключили договор аренды нежилого помещения, в целях размещения банного клуба (сауны, кафе, бильярдной) на срок до 17 августа 2014 года.
|
|
|
Арендованное помещение на момент его передачи в пользование предпринимателю требовало ремонта, поэтому стороны упомянутых договоров в п. 2.2, 3.1, 3.3 соглашений предусмотрели, что капитальный ремонт производится силами арендатора и за счёт его средств по согласованной с арендодателем смете (отделимые улучшения являются собственностью арендатора; неотделимые улучшения, санкционированные арендодателем, возмещаются арендатору).
Во исполнение условий договора арендатор в период с января 2012 г. по август 2013 г. выполнил строительно-монтажные работы на общую сумму 916 736 руб., в том числе в виде неотделимых улучшений (электромонтажных работ, теплого пола, канализации, отопления и других) на сумму 882 476 руб., а также работы в виде отделимых улучшений (установки радиаторов отопительных, устройства покрытия пола из бруса берёзового размером 40х40) на сумму 34 260 рублей. В августе 2013 г. предприниматель прекратил дальнейшее выполнение работ в связи с отказом ООО «НТПК» согласовать неотделимые улучшения здания и с установлением факта собственности на спорный объект у Союза художников России, а не у арендодателя. Посчитав, что собственник здания в результате выполненных работ неосновательно обогатился, предприниматель В.А. Бухвалов обратился к нему с настоящим иском, одновременно потребовав возврата уплаченных арендных платежей от ООО «НТПК».
В свою очередь, собственник – Союз художников России потребовал взыскать с предпринимателя неосновательное обогащение за пользование помещением.
Проанализируйте доводы сторон и решите дело.
|
|
|
