4.3.1. Жилищное финансирование на основе модели убывающей мушарака

Предложенная модель состоит из следующих операций:

1. Создание совместной собственности на имущество (шарикат аль-мильк).

2. Предоставление доли финансиста в аренду клиенту.

3. Предоставление обещания со стороны клиента на покупку частей доли финансиста.

4. Покупка частей на различных этапах.

5. Соотнесение арендных платежей в соответствии с уменьшением доли финансиста в имуществе.

Рассмотрим каждую составляющую этой модели более подробно.

Первый шаг в данной модели — создание совместной собственности на имущество. Как было разъяснено, «шарикат аль-мильк» (совместная собственность) может получить существование различными путями, в том числе посредством совместной покупки несколькими лицами. Это было однозначно одобрено всеми школами исламского права[24]. Следовательно, против создания подобного рода совместной собственности никаких возражений возникать не должно.

Второй этап данного соглашения заключается в том, что финансист сдает в аренду свою долю дома клиенту, за что ему причитаются арендные платежи. Это находится за пределами сомнений, так как не существует разногласий между исламскими правоведами в дозволенности аренды одним совладельцем у другого. Предметом разногласий относительно дозволенности среди исламских правоведов является ситуация, когда доля собственности сдается в аренду третьей стороне. Имам Абу Ханифа и имам Зуфар придерживались мнения, что доля собственности не может сдаваться в аренду третьей стороне, а имам Малик и имам Шафии, Абу Юсуф и Мухаммад ибн Хасан придерживались мнения, что доля собственности может сдаваться в аренду третьей стороне. Так как в нашем случае имущество сдается в аренду непосредственно совладельцу, все они единогласны в действительности подобной «иджара»[25].

Третий этап данной модели заключается в том, что клиент покупает различные части в доле собственности финансиста. Данный контракт также дозволен. Если доля собственности относится к земле или зданию, в обоих случаях продажа дозволена по единогласному мнению всех школ исламского права. Значит, если доля собственности здания продается партнеру, то это тоже дозволено, по единогласному мнению исламских правоведов. Однако существуют разногласия во мнениях относительно продажи третьей стороне[26].

Из приведенных пунктов видно, что каждая из упомянутых операций дозволена по своей сути, однако вопрос заключается в том, могут ли они быть комбинированы в одном контракте. Ответ: если все эти операции будут комбинированы между собой таким образом, что каждая из них будет условием совершения другой, то это не будет дозволенным с точки зрения шариата, так как весьма значимым правилом исламской правовой системы является то, что один контракт не может быть предусловием другого контракта. Однако предложенная схема может предполагать, что, вместо того чтобы делать два контракта взаимообусловленными, можно использовать одностороннее обещание со стороны клиента, во-первых, взять в аренду долю финансиста и выплачивать согласованную ренту, во-вторых, выкупать различные части доли финансиста в жилье на различных этапах. Подобное предложение приводит нас к четвертому вопросу, который заключается в возможности принуждения к исполнению обещания.

Относительно обещания сделать что-либо преобладает убеждение, что оно создает лишь моральное обязательство, которое не может принуждаться к исполнению посредством представителей закона. Однако существует множество исламских правоведов, которые придерживаются мнения, что обещания могут принуждаться к исполнению, что представители закона могут заставить обещающего выполнить свое обещание, в особенности в контексте коммерческих отношений. Можно привести рассуждения некоторых маликитских и ханафитских правоведов, которые утверждали, что обещания могут принуждаться к исполнению с помощью представителей закона в случае необходимости. Ханафитские правоведы адаптировали это мнение в отношении определенного вида сделок купли-продажи, которое называется «бай биль-уафа». Бай биль-уафа — это специальный вид договора купли-продажи, в соответствии с которым покупатель обещает продавцу, что в любое время, когда последний вернет ему плату за дом, покупатель перепродаст ему обратно этот дом. Подобный договор был очень популярен в странах Средней Азии, и ханафитские правоведы считали, что перепродажа дома его изначальному продавцу, будучи условием первоначального договора купли-продажи, недозволена. Если же изначальная продажа осуществлена без подобного условия, но после ее осуществления покупателем было дано обещание перепродать дом ее изначальному продавцу в любое время, когда продавец предложит за него ту же плату, то подобное обещание является допустимым, оно не только создает моральное обязательство, но и может быть принуждаемым к исполнению правом изначального продавца. Исламские правоведы дозволили соглашения подобного рода, основывая свое мнение на принципе:

ق د ت ج ع ل ا ل م و ا ع ي د ل ا ز م ة ا ل ح ا ج ة ا ل ن ا س

«Обещание может быть принуждаемым к исполнению при наличии подобной необходимости у общества в целом».

Даже если подобное обещание было сделано непосредственно перед осуществлением сделки купли-продажи, а сделка была осуществлена, все это дозволяется некоторыми ханафитскими правоведами[27].

Кто-то может возразить: если обещание обратной продажи будет сделано до вступления в непосредственную продажу, это равносильно тому, что будет поставлено условие самой продажи, так как обещание будет обусловлено между сторонами в момент вступления в продажу, следовательно, даже если эта продажа будет осуществлена без дополнительного условия, она должна рассматриваться как обусловленная, так как ей предшествовало обусловленное обещание.

Ответ на это возражение может быть таковым: существует большая разница между тем, чтобы поставить условие продажи, и тем, чтобы сделать отдельное обещание, не делая его условием. Если условие ясно упомянуто в момент продажи, то это означает: продажа будет считаться действительной, только если это условие будет выполнено, а это имеет такой смысл: если условие не будет выполненным в будущем, то сделка будет считаться недействительной. Это делает контракт купли-продажи зависящим от будущих обстоятельств, которые могут как произойти, так и не произойти. Это приводит к неопределенности (гарар) в контракте, что полностью запрещается шариатом.

Когда продажа не имеет никаких дополнительных условий, но одна из сторон дала отдельное обещание сделать что-либо, то эта продажа не может быть зависимой или обусловленной выполнением этого обещания. Даже если обещающий откажется от своего обещания, сделка будет считаться имеющей силу. Максимум, что может быть сделано, — это принуждение к выполнению обещания посредством представителей закона. Если сторона не способна выполнить своего обещания, то другая сторона может потребовать возместить ущерб, понесенный в результате этого.

Таким образом, очевидно, что отдельное и независимое обещание покупки не делает изначальный контракт обусловленным или зависимым. Следовательно, оно может быть принуждаемым к исполнению.

На основе приведенного выше анализа можно утверждать, что убывающая мушарака может использоваться для жилищного финансирования при соблюдении следующих условий:

а) соглашения о совместной покупке, аренде и постепенном выкупе частей доли финансиста не должны быть связаны в одном контракте. Однако совместная покупка и контракт аренды могут быть совмещены в одном документе, в соответствии с которым финансист выражает согласие на сдачу в аренду своей доли клиенту после совместной покупки. Это дозволено, потому что, как было разъяснено в соответствующем разделе, иджара может осуществляться на будущую дату. В то же время клиент может подписать одностороннее обещание на постепенный выкуп различных частей доли финансиста; финансист должен принять следующее: по мере выкупа клиентом частей его доли соответственно будет уменьшаться размер арендных платежей;

б) в момент выкупа каждой части сделка купли-продажи должна осуществляться посредством обмена оферты и акцепта на соответствующую дату;

в) предпочтительнее, чтобы выкуп различных частей клиентом осуществлялся на основе рыночной цены за дом на соответствующую дату, однако дозволено, чтобы в обещании клиента на выкуп была установлена определенная цена.