Товарищества собственников недвижимости

 

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

В подпараграфе 5 § 6 комментируемой главы, состоящем из трех статей (ст. 123.12-123.14), говорится о такой некоммерческой корпоративной организации, как товарищество собственников недвижимости - новой организационно-правовой форме НКО, к которой согласно подп. 4 п. 3 ст. 50 § 1 "Основные положения" комментируемой главы относится в т.ч. товарищество собственников жилья (обозначается в настоящей работе "ТСЖ"). Создание ТСЖ предусматривалось положениями ст. 291 "Товарищество собственников жилья" гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" части первой ГК РФ, которые являлись нововведениями. Пункт 1 названной статьи устанавливал, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). В пункте 2 названной статьи определялось, что ТСЖ является НКО, создаваемой и действующей в соответствии с законом о ТСЖ. Соответствующим актом является ЖК РФ, содержащий раздел VI "Товарищество собственников жилья".

Согласно заключительному положению п. 6 ч. 8 ст. 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ со дня вступления в силу данного Закона (т.е. с 1 сентября 2014 г.) нормы комментируемой главы о товариществах собственников недвижимости (ст. 123.12-123.14) применяются к созданным до дня его вступления в силу как ТСЖ, так и садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам. Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество наряду с садоводческим, огородническим или дачным потребительским кооперативом, садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим партнерством являются видами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединений граждан, правовое положение которых, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации которых, права и обязанности членов которых устанавливает Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (обозначается в настоящей работе "Закон 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях"), что и закреплено в п. 1 его ст. 2. До вступления в силу названного Закона на территории РФ Законом СССР "О кооперации в СССР" регулировалась деятельность садоводческих товариществ и дачных кооперативов (см. коммент. к ст. 123.2).

Как раздел VI "Товарищество собственников жилья" ЖК РФ, так и Закон 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях согласно ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ впредь до приведения их в соответствие с положениями комментируемой главы в новой редакции применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям комментируемой главы в новой редакции (см. введение).

В пункте 1 комментируемой статьи, содержащей основные положения о товариществе собственников недвижимости, определено понятие товарищества собственников недвижимости - таковым признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в т.ч. в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Исходя из п. 2 ст. 3 части первой ГК РФ под законом в п. 1 комментируемой статьи подразумеваются данный Кодекс и принятые в соответствии с ним федеральные законы, регулирующие отношения, указанные в п. 1 и 2 ст. 2 данного Кодекса. С учетом сказанного выше речь идет, прежде всего, о ЖК РФ и Законе 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях.

Как определено в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ*(201)), ТСЖ признается НКО, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 данного Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с данным Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно определению, данному в ст. 1 Закона 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) - это НКО, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

В положениях п. 2 комментируемой статьи определен перечень сведений, которые должен содержать устав товарищества собственников недвижимости. Этот перечень сформулирован открытым - указано, что устав товарищества должен содержать и иные сведения, предусмотренные законом. Сведения, указываемые в уставе ТСЖ, предусмотрены соответствующими отдельными положениями разд. VI ЖК РФ, а сведения, указываемые в уставе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения - положениями п. 4 ст. 16 Закона 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях.

Положения п. 3 комментируемой статьи устанавливают отсутствие взаимной ответственности товарищества собственников недвижимости и его членов по обязательствам этих сторон: товарищество не отвечает по обязательствам своих членов; члены товарищества не отвечают по его обязательствам. Такие же положения в отношении ТСЖ и его членов закреплены в ч. 6 ст. 135 ЖК РФ, а в отношении садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества и его членов - в п. 2 ст. 4 Закона 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях.

Рассматриваемые положения соответствуют пункту 2 ст. 56 комментируемой главы, согласно которому учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ или другим законом. Соответственно, в отношении товарищества собственников недвижимости изъятия из изложенного общего правила не установлены.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает правила преобразования товарищества собственников недвижимости. Так, установлено, что реорганизация в указанной форме осуществляется по решению членов товарищества собственников недвижимости. При этом предусмотрена возможность преобразования только в потребительский кооператив.

Реорганизации ТСЖ регламентирована статьей 140 ЖК РФ, в соответствии с ч. 2 которой товарищество по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Положения ч. 3 и 4 указанной статьи предусматривают условия осуществления реорганизации ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения и выделения соответственно.

Реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения посвящена статья 39 Закона 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях, согласно п. 1 которой реорганизация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (слияние, присоединение, разделение, выделение, изменение организационно-правовой формы) осуществляется в соответствии с решением общего собрания членов такого объединения на основании ГК РФ, названного Закона и других федеральных законов.

 

Статья 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

Комментируемая статья определяет правовой режим имущества товарищества собственников недвижимости. Открывает данную статью пункт, содержащий положение о том, что товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества. Это положение воспроизводит применительно к рассматриваемой организационно-правовой форме корпорации общее положение п. 4 ст. 123.1 "Основные положения о некоммерческих корпоративных организациях" комментируемой главы, согласно которому некоммерческая корпоративная организация является собственником своего имущества. Данное правило также следует из положений п. 3 ст. 213 части первой ГК РФ.

В положениях п. 2 комментируемой статьи определены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме, а также объектов общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах: указанное имущество принадлежит членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности; при этом предусмотрено, что законом могут быть установлены изъятия из данного правила. В отношении состава такого имущества и порядка определения долей в праве общей собственности на него этот пункт отсылает к закону.

С учетом п. 2 ст. 3 части первой ГК РФ под законом в положениях п. 2 комментируемой статьи подразумеваются данный Кодекс и принятые в соответствии с ним федеральные законы, регулирующие отношения, указанные в п. 1 и 2 ст. 2 данного Кодекса.

Общая норма о составе общего имущества в многоквартирном доме закреплена в п. 1 ст. 290 гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" части первой ГК РФ, согласно которому собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Соответственно данной норме в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Закон 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях содержит определение понятия "имущество общего пользования" - согласно его ст. 1 (в ред. Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ*(202)) это имущество (в т.ч. земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное).

Как предусмотрено в п. 2 ст. 4 Закона 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях, в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов; имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица; специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности, а также средства, предоставленные садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому товариществу в соответствии со ст. 35, 36 и 38 названного Закона, прочие поступления; средства специального фонда расходуются на цели, соответствующие предусмотренным уставом такого товарищества задачам.

В пункте 3 комментируемой статьи установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

Данные положения соответствуют общей норме п. 2 упомянутой выше статьи 290 ГК РФ, согласно которой собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Положение о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, закреплено в ч. 2 ст. 37 ЖК РФ. В развитие этих положений ГК РФ и ЖК РФ в ч. 3 и 4 указанной статьи 37 ЖК РФ предусмотрено следующее:

при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (ч. 3);

собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4).

Среди положений Закона 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях, которым соответствуют положениям п. 3 комментируемой статьи, следует выделить лишь пункт 6 ч. 1 ст. 19 названного Закона, согласно которому член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право при отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов.

 

Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

В комментируемой статье предусмотрены особенности управления в товариществе собственников недвижимости. Речь идет именно об особенностях управления, поскольку общие положения об управлении в корпорации (а таковой и является товарищество собственников недвижимости) закреплены в ст. 65.3 "Управление в корпорации" § 1 "Основные положения" комментируемой главы (см. указанную статью и коммент. к ней).

Положения ч. 1 п. 2 названной статьи 65.3 комментируемой главы определяют перечень вопросов, отнесенных к исключительной компетенции высшего органа корпорации. При этом в ч. 2 данного пункта предусмотрено, что законом и учредительным документом корпорации к исключительной компетенции ее высшего органа может быть отнесено решение иных вопросов. В рамках такого регулирования пункт 1 комментируемой статьи относит к исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов ТСЖ, определен положениями ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, которая содержит в т.ч. пункт 4. Этот пункт, которому соответствует положение п. 1 комментируемой статьи, устанавливает, что к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества. Указанный перечень сформулирован открытым - в пункте 13 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся и другие вопросы, предусмотренные ГК РФ или иными федеральными законами. В соответствии с ч. 3 этой статьи уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в ч. 2 данной статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

Перечень вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных), определен положениями п. 1 ст. 21 Закона 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях, которая содержит в т.ч. пункт 10. Этот пункт, которому соответствует положение п. 1 комментируемой статьи, устанавливает, что к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относится установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов.

В соответствии с ч. 1 п. 3 упомянутой выше статьи 65.3 комментируемой главы в корпорации образуется единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор, председатель и т.п.). Согласно части 2 указанного пункта в случаях, предусмотренных ГК РФ, другим законом или уставом корпорации, в корпорации образуется коллегиальный исполнительный орган (правление, дирекция и т.п.). На основании и в развитие данных положений часть 1 п. 2 комментируемой статьи устанавливает, что в товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

Статья 144 ЖК РФ устанавливает, что органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Как предусмотрено данным Кодексом (в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ): общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145); руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества (ч. 1 ст. 147); правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества (ч. 3 ст. 147); председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149).

В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона 1998 г. о садоводческих, огороднических и дачных объединениях органами управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением являются общее собрание его членов, правление такого объединения, председатель его правления. Согласно положениям названного Закона (в ред. Федерального закона от 22 ноября 2000 г. N 137-ФЗ*(203)): общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является высшим органом управления такого объединения (п. 1 ст. 20); правление садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является коллегиальным исполнительным органом и подотчетно общему собранию членов такого объединения (собранию уполномоченных) (п. 1 ст. 22); правление садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения возглавляет председатель правления, избранный из числа членов правления на срок два года; полномочия председателя правления определяются названным Законом и уставом такого объединения; председатель правления при несогласии с решением правления вправе обжаловать данное решение общему собранию членов такого объединения (собранию уполномоченных) (п. 1 ст. 23).

Часть 2 п. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность досрочного прекращения полномочий постоянно действующих органов товарищества собственников недвижимости по решению высшего органа товарищества в случаях грубого нарушения постоянно действующими органами товарищества своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований. В отношении высшего органа товарищества собственников недвижимости данная часть отсылает к пункту 1 упомянутой выше статьи ст. 65.3 комментируемой главы, в части 1 которого установлено, что высшим органом корпорации является общее собрание ее участников. О высшем органе ТСЖ, а также садоводческого, огороднического и дачного некоммерческих товариществ говорилось выше.

Положения ч. 2 п. 2 комментируемой статьи являются нововведениями Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ. Такие же нововведения закреплены в ч. 2 п. 2 ст. 123.7 и ч. 2 п. 2 ст. 123.10 комментируемой главы в отношении органов общественной организации и ассоциации (союза) соответственно.

 

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: