Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Особенности расторжения договора (основания, способы, порядок)




НПА: глава 34 ГК, ФЗ №122 – регистрация договоров аренды, ИП Президиума ВАС 11.01.2002 №66, ИП от 01.06.2000 №53

 

Понятие и признаки

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606).

Известен со времен римского права. Римское право – три вида найма. Найм работ, услуг, вещей. Могли передаваться как движимые, так и недвижимые. Континентальное право.

В англо-саксонском – отдельно найм движимых вещей и недвижимости.

Советский период – был закреплен во всех ГК. За нанимателем – статус титульного (законного) владельца. Были ограничения по объекту – не могли передаваться предприятия, жилые помещения, земли с/х назначения, средства производства. Ограничения по субъектам – физические лица не могли выступать в качестве наймодателей на постоянной основе – нетрудовые доходы.

 

Гл. 34 ГК. ГК как синонимы использует термины аренда и имущественный найм.

Общие положения, об отдельных видах.

Виды аренды – пять. Прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовая аренда (лизинг). Общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно.

Специальные правила, п. 1 гл. 34, ч. 1 ГК, специальные законы и подзаконные акты.

 

Особенности:

1. относится к группе договоров по передаче имущества.

· в отличие от купли-продажи, мены, дарения, ренты имущество передается не в собственность, а во владение и пользование или только пользование

· плоды, продукция, доходы, полученные от используемого имущества, поступают в собственность арендатора

· арендатор является титульным владельцем имущества, но только если ему переходят владение и пользование. Если только пользование, то вообще не является владельцем

· характерно право следования – можно рассматривать как обременение имущества

2. диспозитивный характер.

613 – право следования, императивная норма

3. виды аренды выделены в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества, за исключением проката и лизинга

 

Правовая природа: консенсуальный, передача имущества – исполнение заключенного договора.

Возмездный – вносится арендная плата. Если не вносят плату – безвозмездное пользование имуществом. Двусторонне-обязывающий. Взаимный – обязанности сторон носят взаимный характер.

Элементы договора аренды

Стороны – арендатор и арендодатель. Арендодатель – лицо, которое сдает имущество в аренду. Ст. 608 – только собственник, а также лица, которые наделены таким правом в силу закона (унитарные предприятия), либо уполномоченные собственником (по договору поручения, доверенность, доверительный управляющий). От имени ППО в качестве арендодателей выступают органы – Правительство, ОМС.

Если арендодатель не имеет надлежащих полномочий, то договор ничтожен по ст. 168.

Арендатор – любой субъект гражданского права.

 

Предмет договора (объект – ст. 607).

Имущество, которое передается в аренду. Предмет должен быть четко индивидуализирован (п. 3 ст. 607). Если данные не указаны или не позволяют четко установить предмет, то договор незаключенный.

Не могут быть предметом денежные средства, физические лица. Ограничения по водным объектам, по ЛК, ЗК. Не могут быть потребляемые вещи – договор займа. Все объекты, которые не относятся к вещам.

Могут быть только непотребляемые индивидуально-определенные вещи.

 

Срок может быть определен или нет. Не является существенным условием. Любая сторона может отказаться от него по желанию, но должна предупредить другую сторону за месяц, если движимое имущество, либо за 3 месяца, если недвижимое имущество. Сроки диспозитивны.

В случае истечения срока аренды если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его изменении или расторжении, то он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.

По истечении срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621). Арендатор должен быть добросовестным. Должен предупредить арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока данного договора. Если нарушено, может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей арендатора и возмещение убытков, или только возмещение, если утратил интерес.

Продление на неопределенный срок не будет применяться к аренде транспортных средств.

Для подачи иска – годичный срок.

 

Цена:

1 т.з. – Б. и В., является существенным условием, но при ее отсутствии договор не будет незаключенным, за исключением недвижимости.

2 т.з. – не является существенным условием, можно определить по ст. 424. Является только в договоре аренды недвижимости. Толстой, Сергеев, Садиков.

Может выплачиваться в разных вариантах – в виде денежной суммы, в виде выполнения работ, оказания услуг в пользу арендодателя, в виде передачи ему имущества, другие варианты. Твердая денежная сумма единовременно, либо платежи, которые вносятся периодически. Могут быть проценты от полученных доходов от использования имущества. Иные варианты.

Если сдача в аренду имущества гос или муниципальной собственности, то плата определяется актами органов.

 

Форма – письменная, если недвижимость или одна из сторон - юр лицо. В остальных случаях письменная форма необходима, если договор заключается на срок более года. Специальные правила установлены для аренды недвижимости – договор подлежит гос регистрации. Считается заключенным с момента регистрации. Аренда зданий и сооружений - гос регистрация необходима, только если договор заключен на срок более года или на один год. Если с 1 января по 31 декабря – заключен на год.

Проблемный вопрос относительно нежилых помещений – с одной стороны недвижимое имущество (п.1. гл. 34), с другой стороны являются частью зданий и сооружений (п. 4 гл. 34). ИП №53 – п. 4 гл. 34

Передача должна быть оформлена документально – расписка, акт

 

Обязанности арендодателя:

1. должен предоставить имущество арендатору в состоянии согласно условиям договора и назначению имущества. Передача в срок, установленный договором, либо в разумный.

Ответственность – право принудительно истребовать имущество, можно применять ст. 398, возмещение убытков. Может расторгнуть договор + убытки.

Арендатор будет нести ответственность за недостатки имущества, за исключением тех, которые были известны арендатору или заранее оговорены арендодателем, либо могли быть обнаружены путем простого осмотра.

2. предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Ответственность – снижение платы, расторжение, возмещение убытков. Ст. 613

3. производить капитальный ремонт

4. воздерживаться от действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании имуществом

 

Обязанности арендатора:

1. пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или целевым назначением имущества, если условия не определены. Расторжение договора + возмещение убытков

2. поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт за свой счет, нести бремя расходов на содержание данного имущества. Ст. 616. Текущий ремонт – систематическое проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранение мелких неисправностей. Не требует капитальных затрат. Капитальный ремонт – проведение работ по восстановлению, замене существенных частей вещи в связи с их износом, которые требуют значительных затрат. Ремонт нужно отличать от бремени расходов по содержанию имущества. Бремя возложено на арендатора.

3. внесение арендной платы в установленный срок, или разумный срок, или в течение 7 дней по требованию арендодателя.

Арендную плату нужно отличать от платежей по содержанию имущества. Например, от коммунальных платежей. Арендная плата – встречное предоставление за переданное имущество, а не бремя расходов по его содержанию. Арендная плата должна уплачиваться помимо коммунальных платежей.

4. вернуть имущество по прекращении договора. То же самое имущество, в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа, с принадлежностями и документами, которые необходимы для использования имущества и были ранее вручены арендатору. Место передачи имущества должно быть определено в договоре. Если нет, положения общей части ГК. Арендодатель вправе требовать возврата самого имущества. Некоторые полагают, что виндикацию применять нельзя, так как между сторонами есть обязательство. Другие считают, что обязательство прекратилось, можно использовать. Разъяснения в ИП №66 – нельзя, так как есть обязательство. Истечение срока аренды не влияет на существование обязательства, оно продолжает существовать, так как обязательство прекращается только при надлежащем исполнении. Предъявляется иск об истребовании имущества (о возврате имущества) по правилам из договора аренды, гл. 34, а не из виндикации. Неустойка за несвоевременный возврат имущества. Носит штрафной характер – ст. 622. Возврат имущества должен быть оформлен надлежащим образом, документально - либо в тексте самого договора, либо передаточный акт. Недостатки должны быть прописаны.

Возникает вопрос о судьбе улучшений. Зависит от того, отделимы они или нет. Также от соблюдения порядка их производства – было ли согласие арендодателя. От того, за счет чьих средств они произведены. Ст. 623.

 

 

Дополнительные права арендатора:

1. может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу (замена лица в обязательстве – перенайм), передавать имущество в безвозмездное пользование (договор ссуды), вносить право аренды в качестве залога, вклада, в качестве паевого взноса – если иное не установлено законом. По договору проката – нельзя передавать.

Договор субаренды – на срок не более срока самой аренды, следует судьбе основного договора.

2. может быть предусмотрено договором право на выкуп арендованного имущества.

Только в случаях, предусмотренных договором и законом. Ст. 624. Форма аналогична купле-продаже. Зависит от вида имущества. Иные правила о купле-продаже не применяются. Нужно отличать от купли-продажи с рассрочкой платежа. По договору аренды первоначально имущество дается в пользование, право собственности наступает потом. ИП №66 (п. 2). Момент перехода права собственности определяется сторонами.

В законе может быть предусмотрен запрет на выкуп имущества.

3. преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ст. 621. Заключается новый договор. Необходимо, чтобы арендатор был добросовестным и направил предложение арендодателю. Если право нарушено, то иск – в течение года после окончания срока действия договора.

 

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...