 |
Аренда зданий и сооружений
|
|
|
|
п. 4 гл. 34
ЗК – права на земельный участок под зданием и сооружением
ФЗ о гос регистрации № 122
ИП № 66 от 11.01.2002
ИП № 53 от 01.06.2000
ИП № 59 от 16.02.2001
Определение КС от 05.07.2001 № 132-О (п. 2 ст. 651)
Дашян «Договор аренды нежилых помещений»
Ерш «Здания и сооружения как предмет аренды»
Понятие и регулирование
соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование либо во временное пользование.
ГК 1922 и 1964 данный вид аренды не выделяли отдельно.
Правовая природа: консенсуальный, взаимный, возмездный.
Договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Ст. 610
Регулирование:
п. 4 гл. 34
правила об аренде недвижимого имущества из п. 1 гл. 34
все иные нормы п.1 гл. 34
ч. 1 ГК
иные законы и подзаконные акты
Элементы
Арендатор и арендодатель, специальных требований нет.
Если предметом является жилое помещение или жилое здание, то арендатором могут быть только юр лица и должны использовать их для проживания граждан.
Гражданам жилые помещения предоставляются по иным договорам – социального или коммерческого найма.
Предмет договора:
здание и сооружение.
Особенности:
И то, и другое относится к недвижимости. Рассчитаны на длительное использование. Обладают значительной стоимостью. Создаются человеком.
В договоре должны быть определенно установлены наименование, адрес, площадь, назначение, качественные характеристики.
Не могут быть объекты незавершенного строительства.
Споры о том, что такое здание и сооружение.
1 т.з., Ерш: здание – более узкое, вид сооружения, архитектурное сооружение.
|
|
|
2 т.з., Толстой и Сергеев - здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и работы, а сооружения имеют производственные цели, люди там находятся временно. Здания могут быть жилые и нежилые.
Жилые помещения имеют строго целевое назначение и не могут использоваться для размещения промышленного производства.
Здания можно разделить на основные и служебные. Служебные здания имеют второстепенное значение, необходимы для обслуживания основных зданий.
Делимые и неделимые. Неделимые – нельзя выделить отдельное помещение.
Понятия здание и помещение.
Помещение – внутренняя часть здания. Могут быть жилые и нежилые. На практике помещения рассматриваются как самостоятельный объект гражданский прав. Поэтому их аренда будет регулироваться общими положениями гл. 34, а не п.4.
ИП №53. К договору аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651.
Сооружения – автозаправочные станции, участки для добычи ПИ, котельные для обслуживания жилых домов и т.п.
Существенным условием в данном договоре является размер арендной платы. Если не согласован, то договор будет считаться незаключенным.
Формы аренды могут быть денежные и не денежные.
Плата определяется исходя из фактического размера переданного здания или сооружения. Может быть в твердом размере или на единицу площади.
Включает в себя амортизационные отчисления (износ), арендный процент, плату за пользование землей (если иное не предусмотрено законом или договором). Может включать расходы на коммунальные услуги, либо они могут оплачиваться отдельно как расходы по содержанию, могут быть возложены на любую сторону.
Размер рассчитывает бухгалтер.
Если в аренду сдается имущество ППО, то ставки арендной платы устанавливаются данными ППО в нормативном порядке.
Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не может заключаться путем обмена документами с использованием различных средств связи.
|
|
|
Если на срок не менее года, то подлежит регистрации.
Если здание и сооружение находятся в фед собственности, то необходимо проводить торги на право заключения договора аренды данных объектов.
К договору целесообразно приложить поэтажный план здания с указанием арендуемого помещения и его площади.
Если на срок менее года, то регистрации не требуется. Также ее не требуется в случае пролонгации такого договора на срок менее года. ИП №59 (п.10).
Содержание.
Особенности:
1. Передача здания и сооружения осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами.
2. фактически передать объект арендатору – передать ключи.
3. если одна из сторон уклоняется от подписания акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязательства. Ст. 328.
4. возврат объекта – передаточный акт
5. арендатор приобретает определенные права на земельный участок, который занят строением или сооружением и необходим для его использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды либо иное право (безвозмездное пользование). Если не собственник, то согласия собственника земли на аренду здания или сооружения не требуется, если это не противоречит условиям пользования земельного участка, закону или договору.
6. Если объекты являются памятниками истории и культуры, то арендатор должен следить за его состоянием, не допускать разрушения и порчи.
Договор аренды предприятия
1. понятие и правовое регулирование
2. элементы
НПА:
п. 5 гл. 34
Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (Приказ Минфина от 13.06.1995 №49)
Понятие и правовое регулирование
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.
Ранее данный договор не выделялся как самостоятельный в ГК 1964 года. В ГК 1922 года имелись отдельные нормы.
Консенсуальный, взаимный, возмездный, может быть срочным или бессрочным.
|
|
|
Регулирование:
п. 5 гл. 34
Субсидиарно применяется п.4 гл. 34
п. 1 гл. 34
ч. 1 ГК
Элементы
Арендатор и арендодатель. Специальных требований не предусмотрено.
В науке вопрос - должен ли быть арендатор субъектом предпринимательской деятельности? В ГК не закреплено, может быть и иное лицо.
Особый предмет – предприятие как имущественный комплекс. Ст. 132 ГК.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят основные средства, оборотные средства, права пользования землей, иными природными ресурсами, зданиями, иные имущественные права, связанные с предприятием, исключительные права на объекты интеллектуальной собственности (товарные знаки), права требования и долги.
Могут входить объекты, изъятые или ограниченные в обороте. Изъятые не будут передаваться арендатору. Ограниченные – арендатор может получить лицензию на пользование.
В составе предприятия могут быть объекты, которые не являются собственностью арендодателя.
Возможность их передачи будет зависеть от того, на каком праве они находятся у арендодателя. Применяются нормы о данном праве.
Кроме предмета существенным условием является цена. На основе данных инвентаризации с учетом имеющихся прав требования и долгов.
Инвентаризация обязательна. ФЗ «О бухучете».
Наряду с инвентаризацией может быть привлечен независимый оценщик.
Форма договора – письменная, составление одного документа, подписанного сторонами. Нельзя путем обмена, т.к. требуется гос регистрация.
Содержание.
Дополнительные обязанности арендодателя:
1. подготовить предприятие к передаче, составить и предоставить для подписания передаточный акт. Подготовка включает в себя инвентаризацию, извещение должников об уступке права требования, составление баланса, ремонт. Перечня нет.
2. возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Расходы на них должны быть добросовестны и разумны, это презюмируется.
3. письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду. В случае не уведомления или их несогласия закон устанавливает неблагоприятные последствия. Аналогичны ст. 562.
|
|
|
Обязанности арендатора:
1. производить как текущий, так и капитальный ремонт, а также поддерживать имущество в надлежащем техническом состоянии. Норма императивная.
2. несет расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества (диспозитивная норма), а также с уплатой страховых платежей в отношении этого имущества.
3. подготовить предприятие к возврату, в т.ч. составить и представить на подписание передаточный акт, инвентаризация имущества, обратно переводятся долги и права требования.
Дополнительные права:
1. без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять по договору займа, ссуды, субаренды входящие в состав предприятия материальные активы. Не может передавать нематериальные активы (деловая репутация, права на результаты интеллектуальной деятельности), природные ресурсы.
2. может увеличивать стоимость предприятия путем реконструкции, расширения, технического перевооружения без согласия арендодателя. Реконструкция предприятия - переустройство по проекту, не связанное с расширением имеющихся площадей. Расширение – строительство новых дополнительных площадей для размещения цехов, участков, иных структурных подразделений предприятия. Техническое перевооружение – увеличение технического уровня отдельных цехов, участков или предприятия в целом (за счет приобретения нового оборудования, совершенствования имеющегося).
3. производить неотделимые улучшения без согласия арендодателя
|
|
|
