 |
Государственная регистрация договоров аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года 16 глава
|
|
|
|
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 N Ф09-2248/07-С6 по делу N А60-4700/06-С3
"...Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, договор аренды от 01.07.2001 N 13 заключен на срок до 30.06.2002, то есть согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, признан равным году. Таким образом, указанный договор аренды подлежит государственной регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды от 01.07.2001 N 13 произведена не была, суды пришли к правомерному выводу о том, что данный договор в отношении недвижимого имущества также является незаключенным..."
Центральный округ
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2017 N Ф10-5101/2012 по делу N А48-2469/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.10.2011 между ИП Закарян Л.А. (арендодатель) и ООО "Саркис" (арендатор) был подписан договор N 1 аренды нежилого помещения, общей площадью 130,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 24 (помещение N 1), для розничной торговли ювелирными изделиями, сроком до 30.09.2012.
Как усматривается из материалов дела, сторонами подписан договор аренды нежилого помещения, который действует с 01.10.2011 г. по 30.09.2012 г.
|
|
|
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.
Следовательно, договор аренды N 1 от 01.10.2011, учитывая положения ч. 3 ст. 433 ГК РФ, является незаключенным, так как он подлежал государственной регистрации, которая в установленном законом порядке не была проведена..."
Постановление ФАС Центрального округа от 25.06.2012 по делу N А23-4144/2011
"...Согласно п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2008 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Кодекса признан равным году.
В соответствии с условиями договора срок действия договора определен с 05.10.2007 до 04.10.2008, следовательно, данный договор подлежал государственной регистрации.
Исходя из вышеприведенных норм права и обстоятельств дела судом правильно сделан вывод о том, что договор является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию..."
Позиция 2. Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, не признается равным году и потому не подлежит госрегистрации.
|
|
|
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о госрегистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим госрегистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02
"...Как следует из материалов дела, объединение и школа "Венда" подписали договор от 17.09.01 N 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17.09.01 до 16.09.02. В подписанном сторонами приложении от 20.09.01 N 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений.
|
|
|
Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15.09.02 включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.
Суд первой инстанции при разрешении спора исследовал все обстоятельства по делу и доводы сторон и установил следующее.
Указанный в договоре срок аренды (с 17.09.01 до 16.09.02) действует по 15.09.02 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Данный вывод суда подтверждается материалами дела.
Таким образом, суд кассационной инстанции принял постановление об удовлетворении иска без учета волеизъявления сторон при заключении договора аренды, ошибочно истолковав пункт 11.1 договора как заключенный на срок не менее одного года, тем самым допустив нарушения части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления от 17.09.02..."
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А79-9768/2010
"...Как видно из документов и установил суд, ЗАО "Агрофирма "Ольдеевская" (арендодатель) и ООО "Каробейник" (арендатор) подписали договор от 04.10.2007 аренды здания (сооружения, нежилого помещения) общей площадью 160 квадратных метров для размещения кафе в здании столовой на 155 мест, расположенного по адресу: Чебоксарский район, деревня Юраково, улица Восточная, 10.
Срок действия договора согласован сторонами пункте 4.1 договора - с 04.10.2007 по 03.10.2008.
В договоре аренды от 04.10.2007 срок его действия указан с 04.10.2007 до 03.10.2008. Исходя из буквального толкования условий договоров аренды и волеизъявления сторон договора, предлог "до" использовался ими в значении "не включая дату, следующую после указанного предлога" и свидетельствует о действии срока аренды по 02.10.2008 включительно, следовательно, данный договор заключен на срок менее одного года и не подлежит государственной регистрации по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
|
|
|
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2006 по делу N А29-12472/05-2Э
"...Согласно ст. ст. 609, 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года.
Договор аренды от 01.01.04 г. заключен на срок менее одного года.
Этот вывод суд делает исходя из следующего. При заключении договора стороны определили, что срок его действия устанавливается с 1 января 2004 г. до 31 декабря 2004 г. (п. 2.1). В данном случае предлог "до" употребляется для указания на время, отделяющее одно событие от другого, для указания на предел чего-нибудь. Исходя из буквального толкования условия договора, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключен на срок менее года, т.е. его рамки ограничены периодом с 1 января по 30 декабря 2004 г. включительно.
Поскольку договор аренды заключен на срок менее года, то оснований для его государственной регистрации нет, он считается заключенным с момента передачи имущества (ст. ст. 224, 433 ГК РФ). Имущество, как следует из п. 3.1 договора было передано в момент заключения договора..."
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.05.2011 по делу N А52-4167/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 того же Кодекса подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации.
В договорах аренды, заключаемых ежегодно с Обществом, срок их действия указан с 1 января до 31 декабря, то есть по 30 декабря включительно. Апелляционный суд по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договоров аренды и волеизъявления сторон договора, правильно указал, что предлог "до" использовался сторонами договоров в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Этот вывод апелляционного суда подтвержден материалами дела, а также Администрацией и Обществом, которые в ходе судебного разбирательства заявляли, что заключали договоры аренды на срок менее года и в связи с этим не указывали в них на необходимость государственной регистрации и не обращались за регистрацией.
|
|
|
Указанные выводы соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14.01.2003 N 9523/02.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения жалобы прокурора..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А52-4169/2010
"...Исследовав материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующее: договоры аренды названного помещения заключались ежегодно с 2005 по 2010 годы Комитетом и Павлюк Н.С. на срок менее года, поэтому не требовали государственной регистрации; предприниматель соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендованного помещения, поэтому оспариваемые акты Думы и Администрации приняты с соблюдением положений названного Закона.
Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда законными и обоснованными.
В договорах аренды, заключаемых ежегодно Комитетом и Павлюк Н.С., срок их действия указан с 1 января до 31 декабря, то есть по 30 декабря включительно. Апелляционный суд по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договоров аренды, волеизъявления сторон договора, правильно указал, что предлог "до" использовался сторонами договоров в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Этот вывод апелляционного суда подтвержден материалами дела, а также Администрацией и Павлюк Н.С., которые пояснили, что заключали договоры аренды на срок менее года и в связи с этим не указывали в них на необходимость государственной регистрации и не обращались за регистрацией.
Приведенная позиция соответствует постановлению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.01.2003 N 9523/02..."
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 23.12.2013 N Ф09-12229/13 по делу N А50-81/2013
"...В соответствии с п. 24 договора аренды от 16.11.2012 N 194/04-04-1113/2012 срок договора аренды лесного участка установлен сторонами с 01.12.2012 до 30.11.2013, то есть, как верно установлено судом первой инстанции, на срок менее года.
Поскольку стороны при заключении договора аренды от 16.11.2012 исходили из того, что данный договор заключается на срок менее года, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор не подлежал государственной регистрации и считается заключенным.
С учетом изложенного судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований по встречному иску.
Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворяя иск общества "Амзинский лесокомбинат", апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с разъяснениями, данными в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды от 16.11.2012 на срок с 01.12.2012 до 30.11.2013 заключен на 1 год и подлежал государственной регистрации, в отсутствие которой указанный договор признан апелляционным судом незаключенным.
Указанный вывод апелляционного суда основан на неверном применении указанных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Действительно, согласно тезису, данному в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признается равным году.
Вместе с тем, из содержания абз. 6 указанного пункта следует, что договор аренды здания (сооружения) признается заключенным на срок, равный году, в случае, когда срок данного договора определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Предлог "до" используется в значении "не включая дату, следующую после этого предлога" (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.01.2003 N 9523/02).
С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."
Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2011 N Ф09-4899/11 по делу N А47-9564/2010
"...Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году.
Установив, что согласно п. 8.1, 8.2 договора аренды от 01.01.2009 срок его действия определен до 31.12.2009 (по 30.12.2009), суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации..."
Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2011 N Ф09-3020/11-С6 по делу N А50-22584/2010
"...Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году.
Установив, что согласно п. 7.1 договора аренды от 01.01.2008 срок его действия определен до 31.12.2008, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации..."
Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2009 N Ф09-2800/09-С6 по делу N А47-1386/2008-10ГК
"...В п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года "по" 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.
То есть срок действия договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года "до" 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, не признается равным году.
Согласно п. 4.1 договора аренды от 01.03.2007 срок его действия определен сторонами до 29.02.2008, на срок менее года (т. 1, л. д. 80).
Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что названный договор аренды является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем у предпринимателя Полухина В.С. не возникло права на передачу спорного имущества в субаренду, является неверным..."
|
|
|
