 |
Договоры аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащие государственной регистрации
|
|
|
|
На практике нередко возникают споры, связанные с вопросом о необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий или сооружений.
В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Учитывая, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Обоснованием вывода о необходимости государственной регистрации может стать факт заключения договора на срок от года и более. Однако, несмотря на данное обстоятельство, в ряде случаев договор все же не требует осуществления регистрационных действий.
Это может быть связано с тем, что он заключен до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации), либо с тем, что на территории соответствующего субъекта не было филиала регистрирующего органа.
Нередко стороны подписывают дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации. Когда такое соглашение подлежит государственной регистрации, возникает вопрос о необходимости регистрации самого договора и других дополнительных соглашений к нему.
7.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
|
|
|
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2018 N Ф09-4628/18 по делу N А76-32790/2017
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 01.01.2007 между Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель), предпринимателем Ангольт Н.Н. (арендатор), и ОКУ "Центр занятости населения города Челябинска" (балансодержатель) заключен договор аренды N 649-р, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - часть здания, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский р-н, с. Долгодеревенское, ул. Свердловская, 16, по плану строение 1 этаж, литера А, пом. 9, площадью 4,4 кв. м (пункт 1 договора).
|
|
|
Согласно пункту 1.3 договора с учетом дополнительного соглашения от 25.12.2007 N 1 срок договора аренды определяется с 01.01.2007 бессрочно.
Из расчета истца следует, что у ответчика образовалась задолженность по оплате эксплуатационных затрат за период с 01.01.2014 по 15.05.2017 в размере 6 780 руб. 14 коп.
При таких обстоятельствах, установив, что ответчик пользовался имуществом в период с 01.01.2014 по 15.05.2017, арендодателем в спорный период понесены коммунальные расходы в размере 6 780 руб. 14 коп., что подтверждается справкой-расчетом, документами по оплате отопления, по оплате водоснабжения и водоотведения, по оплате электрической энергии, расчет задолженности ответчиком не оспорен, доказательств компенсации указанных расходов в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность в размере 6 780 руб. 14 коп.
Доводы заявителя о том, что договор аренды следует считать незаключенным, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствии с требованиями п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, также был предметом рассмотрения судов и обоснованно ими отклонен.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из смысла приведенной нормы следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года; договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит.
|
|
|
Аналогичная правовая позиция выражена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 09.09.2010 N ВАС-12074/10 по делу N А06-3532/2009
"...Ссылка общества на ничтожность договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации несостоятельна.
Судами установлено, что изначально срок аренды составлял менее года (с 01.02.2004 по 21.01.2004), по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, указанный договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
...в передаче дела N А06-3532/2009 Арбитражного суда Астраханской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Астраханской области от 15.09.2009, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2010 по указанному делу отказать..."
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"...11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
|
|
|
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."
Волго-Вятский округ
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2017 N Ф01-6128/2016 по делу N А82-1130/2016
"...Довод заявителя о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 024.А/11 подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку названный договор заключен на срок менее одного года (11 месяцев), а затем возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем на основании статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59)..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.12.2011 по делу N А31-672/2011
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Николаева М.Т. (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили 24.11.2008 договор аренды нежилого помещения (л.д. 15), согласно которому арендатор принял во временное пользование (с 24.11.2008 по 24.09.2009) для торговли продовольственными товарами помещения площадью 50 квадратных метров в остановочном комплексе, расположенном у дома 48 по проспекту Текстильщиков в Костроме. Дополнительным соглашением от 25.11.2008 (л.д. 16) стороны внесли изменения, касающиеся величины арендной платы.
Исследовав представленные в деле доказательства с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно признали ответчика должником в арендном обязательстве и привлекли неисправного участника сделки к имущественной ответственности.
|
|
|
Несостоятелен и довод заявителя жалобы о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок и требует регистрации в установленном законом порядке.
Поскольку после окончания действия договора аренды Предприниматель продолжал пользоваться объектом найма, а Николаева М.Т. потребовала от Предпринимателя освободить занимаемое помещение лишь 02.10.2009, данный договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009
"...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2008 N 4819 аренды нежилого помещения - подвала встроенно-пристроенного помещения I, литеры А, А1, общей площадью 745,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, 50, для использования в целях размещения складских помещений.
Срок действия договора согласован сторонами в пункте 5.1 - с 01.04.2008 по 29.03.2009.
Заявлением от 25.02.2009 Предприниматель просил Комитет расторгнуть договор с 25.04.2009.
Суд апелляционной инстанции исследовал данный документ вкупе с условием договора, касающегося срока его действия (до 29.03.2009), и правомерно признал договор возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а право на односторонний отказ от исполнения договора - нереализованным.
Ссылка подателя жалобы на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого договор аренды подлежал государственной регистрации, основана на неправильном толковании норм материального права. Договор аренды заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2010 по делу N А78-4760/2010
"...Представленные истцом в обоснование наличия у него нарушенных прав в результате заключения ответчиками концессионного соглашения от 23.06.2010 договоры аренды от 28.02.2008 N 1 и от 01.05.2008 N 2 арбитражными судами квалифицированны как незаключенные.
Указанный вывод судов основан на том, что заключенные на срок до 31.12.2008 договоры аренды в соответствии с предусмотренными сторонами условиями пролонгированы на последующий календарный год, между тем сторонами сделок указанные договоры в нарушение статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрированы.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа данный вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанций считает неправильным в связи со следующим.
В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами установлено, что изначально срок как договора аренды от 28.02.2008 N 1, так и договора аренды от 01.05.2008 N 2 составлял менее года, в связи с чем договоры не подлежали государственной регистрации.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
Исходя из изложенного арбитражный суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом арбитражных судов о незаключенности договоров аренды от 28.02.2008 N 1 и от 01.05.2008 N 2 по приведенным судами основаниям.
...решение Арбитражного суда Забайкальского края от 18 августа 2010 года по делу N А78-4760/2010, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2010 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края..."
Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.11.2014 N Ф03-4763/2014 по делу N А51-41063/2013
"...Как видно из установленных арбитражным судом по материалам дела обстоятельств, на основании договора аренды от 01.06.2009 N 26/09, заключенного с ОАО "Радиоприбор", общество является арендатором нежилых помещений общей площадью 88,70 кв. м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Муравьева-Амурского, 7/9.
Указания администрации на незаключение договора аренды от 01.06.2009 N 26/02 правомерно признаны судом обеих инстанций ошибочными, поскольку, проанализировав данный договор и применив пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суды пришли к правильному выводу о том, что представленный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали оспариваемый отказ администрации в предоставлении субсидии с целью возмещения части затрат, связанных с уплатой арендных платежей, незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО "Лечебно-восстановительный центр "ОДА"..."
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 N Ф03-8080/2010 по делу N А04-1946/2010
"...Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 01.01.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области, Министерством обороны РФ в лице Свободненской квартирно-эксплуатационной части Министерства обороны РФ (арендодатели) и администрацией (арендатор) заключен договор аренды N 323/6, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование, нежилые помещения, площадью 165,1 кв. м, расположенные в здании по адресу: Амурская область, г. Свободный-21 в/г N 16, инв. N 77, для использования под врачебную амбулаторию.
В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Изучив условия договора аренды от 01.01.2006 N 323/6, арбитражные суды обеих инстанций установили, что он заключен на срок менее одного года, поэтому не подлежал государственной регистрации. Также суды установили, что по истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем признали договор аренды от 01.01.2006 возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежащим государственной регистрации.
Установив указанные обстоятельства, а также отсутствие доказательств отказа сторон от договора (пункт 1 статьи 610 ГК РФ), арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что в спорный период договор аренды от 01.01.2006 N 323/6 являлся действующим..."
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.02.2010 N Ф03-7934/2009 по делу N А73-3529/2009
"...Как установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, между ГУК "НПЦ по ОПИК" (арендодатель), Минимуществом Хабаровского края (собственник) и предпринимателем Ена И.А. (арендатор) заключены охранно-арендный договор от 25.04.2007 N 49/8777 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 03.04.2008 N 1) и охранно-арендный договор от 10.06.2008 N 80/9003.
По условиям названных договоров предпринимателю Ена И.А. переданы в аренду нежилые помещения, являющиеся собственностью Хабаровского края, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Кавказская, 35, в подтверждение чего между сторонами составлены акты приема-передачи от 01.07.2007 и от 05.06.2008 соответственно.
Пунктом 1.3 договора от 25.04.2007 N 49/8777 установлено, что он действует с 01.01.2007 и заключен на неопределенный срок. Договор от 10.06.2008 N 80/9003 также заключен на неопределенный срок с началом его действия с 05.06.2008.
Доводы жалобы о необходимости государственной регистрации охранно-арендных договоров, заключенных на неопределенный срок, а также приложений к этим договорам противоречат пункту 2 статьи 651 ГК РФ и пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому правильно не приняты судами во внимание..."
Западно-Сибирский округ
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.05.2011 по делу N А81-3520/2010
"...Из материалов дела следует, что 02.03.2009 общество с ограниченной ответственностью "Автокомплекс "Каретный двор" (арендодатель) и ООО "Автокомплекс "Каретный двор+" (арендатор) заключили договор N 1 аренды и сохранности переданного в аренду имущества, по условиям которого арендодатель обязался предоставить в аренду следующее имущество:
- здание "Станция технического обслуживания", площадью 780,50 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ город Ноябрьск, улица Энтузиастов, дом 67;
- здание "Магазин" площадью 47 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ город Ноябрьск, улица Энтузиастов, дом 67;
- здание "Склад хранения материалов" площадью 138,80 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ город Ноябрьск, улица Энтузиастов, дом 47.
Податель жалобы указывает, что в договоре аренды и сохранности переданного в аренду имущества от 02.03.2009 N 1 был установлен определенный срок аренды, как и срок самого договора, который исчисляется следующим временным промежутком: с 02.03.2009 и до наступления следующего события - истечения срока полномочий конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Автокомплекс "Каретный двор" Боднара Ивана Георгиевича.
Отклоняя доводы ООО "Автокомплекс "Каретный двор+" о том, что договор аренды и сохранности переданного в аренду имущества от 02.03.2009 N 1 в связи с отсутствием государственной регистрации является незаключенным, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что указание в договоре на совершение таких действий не признается согласованием сторонами срока, следовательно, договор считается заключенным на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации, поскольку согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит лишь договор аренды здания (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2010 по делу N А27-5613/2009
"...В рамках указанного дела судом установлено: ООО "Звезда+" в соответствии с договором субаренды муниципальной нежилой площади от 01.03.06, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Белово - арендодателем, и с ООО "Содружество", арендатором, осуществляет пользование нежилой площадью в размере 246,4 кв. м в помещении по ул. Ленина, 8. Срок действия договора определен с 01.04.2006 по 01.03.2007.
Несостоятельными являются доводы кассационной жалобы о том, что пролонгированный на неопределенный срок договор аренды, в нарушение ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован в соответствующих органах и поэтому является незаключенным.
Указанные доводы противоречат содержанию части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию только для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года..."
Поволжский округ
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.11.2014 N Ф06-16757/2013 по делу N А65-8146/2014
"...Как усматривается из материалов дела, с момента заключения договора аренды нежилого помещения от 08.05.2009 N 7947-93 по настоящее время ООО "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой" владеет и пользуется помещениями муниципального нежилого фонда, а именно помещениями N N 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151,6 кв. м, по ул. Гагарина, д. 99 г. Казани.
Указанный договор аренды подписан сторонами по результатам аукционных торгов от 17.04.2009, срок договора аренды на 3 года, до 07.05.2012, цель использования - под офис.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что договор аренды от 08.05.2009 N 7947-93 не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако из пунктов 2.1 и 2.2 указанного договора следует, что договор заключен сроком на 3 года до 07.05.2012. Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1 и 2.2, и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
До момента государственной регистрации настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со статьей 610 ГК РФ.
Указанные условия договора позволяют сделать вывод о том, что срок договора сторонами не был определен и условие о сроке договора не было согласовано сторонами.
Поскольку срок договора аренды не является существенным условием договора аренды, то в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Таким образом, вышеуказанный договор аренды, в котором не было точно и однозначно согласовано условие о сроке договора, является заключенным на неопределенный срок и в силу этого не требует государственной регистрации..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 25.04.2012 по делу N А49-3386/2011
"...Согласно пунктам 2.1, 2.2 оспариваемого договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2009 он заключен сторонами на неопределенный срок, следовательно, в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует государственной регистрации..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2011 по делу N А65-12236/2010
"...В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор аренды от 01.12.2006 был заключен сторонами сроком менее года (с 01.12.2006 по 30.10.2007), и после окончания данного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае независимо от фактического срока пользования помещением государственной регистрации договора аренды не требуется, так как последняя необходима лишь для случаев, когда по совместному волеизъявлению сторон в момент заключения договора срок договора определен продолжительностью более одного года..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2010 по делу N А72-19718/2009
"...Срок договора сторонами установлен с 10.11.2007 по 01.11.2008 (пункт 1.2).
В связи с тем, что по истечении срока договора арендатор не возвратил арендованное помещение арендодателю по акту приема-передачи, последний не возражал против использования данного помещения, суд правильно исходя из положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) констатировал, что договор аренды, заключенный между сторонами, был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, поэтому ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды муниципального нежилого помещения от 08.11.2007 N 10238/3671, возобновленный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит. Данная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Оснований к отмене принятого по делу судебного акта, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, у суда кассационной инстанции не имеется..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А06-3532/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения администрации города Астрахани от 26.01.2004 N 78-р между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 02.02.2004 N 11337, по условиям которого арендатору во временное пользование и владение предоставляются нежилые помещения общей площадью 73,6 кв. метров, расположенные на 1-ом этаже по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Лычманова, д. 2, для использования под магазин.
Из анализа содержания условий договора следует, что изначально срок аренды составлял менее года (с 01.02.2004 по 21.01.2004), впоследствии, поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды заключался на срок менее года и возобновлялся на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу N А12-18847/2008
"...01 января 2005 года Департаментом, Предпринимателем и Балансодержателем заключен договор N 8/679-05 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, в соответствии с условиями которого Департамент сдает целевым назначением, а Предприниматель принимает в аренду нежилое помещение - отдельно стоящее здание общей площадью 198 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Брестская, 15.
Срок действия договора пунктом 8.1 определен с 01.01.2005 по 30.12.2005. Поскольку договор заключен на срок менее года, судебные инстанции правомерно указали на отсутствие необходимости его регистрации.
Письмом от 13.02.2006 N 1358/8 Департамент уведомил Предпринимателя о продлении договора аренды на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и об установлении с 01.01.2006 нового размера арендной платы.
...Довод Предпринимателя в кассационной жалобе о необходимости государственной регистрации договора, поскольку срок его действия составил более 2-х лет (с 01.01.2005 до 02.07.2008 - дата вступления в законную силу решения суда о расторжении договора) является ошибочным. Последующее приобретение договором статуса заключенного на неопределенный срок не свидетельствует о возникновении у сторон обязанности по его государственной регистрации..."
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2012 по делу N А66-1269/2012
"...В качестве основания для признания незаключенным спорного договора аренды недвижимого имущества, истец ссылается на отсутствие его государственной регистрации, которая, по мнению истца, необходима в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.
В договоре аренды от 20.06.2007 срок его действия не указан, следовательно, данный договор заключен на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее одного года. Следовательно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Данная норма является исключением из общего правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.
При этом договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
Таким образом, неопределенность срока действия договора аренды подобных объектов недвижимости, исключает необходимость государственную регистрацию таких договоров..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.10.2009 по делу N А13-12402/2008
"...Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Администрация (арендатор) 22.08.2008 заключили договор N 134 аренды здания гаражей общей площадью 81,0 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская область, город Бабаево, площадь Революции, дом 2-а, сроком действия с 1 января 2008 года по 30 декабря 2008 года.
Суды установили, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды по истечении срока был возобновлен на неопределенный срок.
Ненадлежащее исполнение договорных обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Доводы Администрации о государственной регистрации договора аренды подлежат отклонению. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Возобновление договора аренды в установленном порядке на неопределенный срок не влечет обязанности по регистрации договора..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2008 по делу N А26-394/2007
"...Как следует из материалов дела, 25.11.2003 ЗАО "Квинт" (арендатор) и ЗАО "СЛ-Инвест" (арендодатель) заключили договоры N 23/11 и N 24/11 аренды с правом выкупа зданий бетоносмесительного узла и бытовых помещений локомотивного депо, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Заводская, д. 4.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Таким образом, согласно указанной выше норме закона подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком на один год и более.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Срок действия договоров от 25.11.2003 не определен и, следовательно, их государственная регистрация не требовалась..."
Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2014 по делу N А22-470/2013
"...Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Как видно из материалов дела, между предприятием (арендодатель) и ломбардом (арендатор) имелись арендные отношения из договора от 01.01.2011 на аренд
|
|
|
