 |
Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года
|
|
|
|
На практике возникают споры, связанные с необходимостью госрегистрации нескольких договоров аренды, заключенных одновременно на одно и то же недвижимое имущество сроком менее чем на один год. В связи с этим возникает вопрос: подлежат ли сроки, указанные в договорах, сложению в целях государственной регистрации?
8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, подлежат ли государственной регистрации договоры аренды, заключенные одновременно в отношении одного и того же недвижимого имущества таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат госрегистрации, при условии что общий срок аренды по всем этим договорам более года.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
|
|
|
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу N А53-17516/2009
"...07 мая 2008 года предприниматель (арендодатель) и аптека (арендатор) подписали договоры N 2, 3, 4, 5 и 6 о передаче в аренду нежилых помещений (комнаты N 2, 7, 8) общей площадью 147,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Таганрог, пл. Красная, 3в.
Срок действия договоров составил: N 2 - с 01.06.2009 по 30.04.2010; N 3 - с 01.05.2010 по 31.03.2011; N 4 - с 01.04.2011 по 29.02.2012; N 5 - с 01.03.2012 по 31.01.2013; N 6 - с 01.02.2013 по 31.07.2013.
Считая, что названные сделки нарушают требования закона, предприниматель и третье лицо обратились в суд с заявленными требованиями.
Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года. Изложенное подтверждается соглашением сторон от 12.11.2008 (т. 1, л. д. 47, 48).
|
|
|
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации сделки, суды обоснованно признали оспариваемые договоры в совокупности незаключенными (часть 3 статьи 433 Кодекса).
Довод кассационной жалобы о том, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ошибочен. Стороны совершили оспариваемые договоры от 07.05.2008 одновременно, а не после истечения срока действия первого договора, заключенного на срок менее одного года..."
Позиция 2. Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, такие договоры не подлежат госрегистрации, хотя их общий срок составляет более года.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2012 по делу N А40-99530/11-40-858
"...ООО "Московская топливная компания" обратилось с встречным иском к ООО "Никомед Дистрибъюшн Сентэ" о признании недействительными краткосрочных договоров субаренды от 20 декабря 2010 года N 1 нежилых помещений, расположенных по 4-ом этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка, дом 10, корпус 2, и от 20 декабря 2010 года N 2 нежилых помещений, расположенных по 4-ом этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка, дом 10, корпус 2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2011, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 первоначальный иск удовлетворен, неустойка снижена в порядке ст. 333 ГК РФ до 150 000 долларов США и 100 000 руб. соответственно, производство по делу по встречному иску в части требования о признании недействительным краткосрочного договора аренды N 2 от 20.12.2010 прекращено в связи с отказом ООО "Московская топливная компания" от иска в указанной части, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.
С согласия ООО "ВестИнвест" истец на основании договора субаренды N 1 от 20 декабря 2010 г. сдал помещения в субаренду ОАО "МТК" (правопредшественник ответчика) и передал их ответчику по акту приема-передачи от 20 января 2011 г.
|
|
|
Срок субаренды помещений по договору субаренды N 1 установлен с 20 января по 24 декабря 2011 года.
Также стороны заключили договор субаренды N 2 от 20.12.2010 г., предусмотрев срок аренды вышеуказанных помещений с 25.12.2011 г. по 31.03.2012 г.
Суды так же правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска, поскольку в договоре субаренды N 1 стороны согласовали передачу помещений в субаренду на срок 11 месяцев.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок действия договора N 1 составляет менее года. Последовательное заключение краткосрочных договоров субаренды недвижимого имущества не противоречит закону.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."
|
|
|
