Взыскание предоплаты и затрат на ремонт при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, может содержать условия о том, что арендатор обязан до передачи ему имущества внести предоплату и произвести его ремонт. Если такой договор не будет зарегистрирован, его признают незаключенным в соответствии со ст. 651 ГК РФ. Соответственно, возникнет вопрос о том, каким образом взыскивать с арендодателя предоплату и стоимость неотделимых улучшений.

11.1. Вывод из судебной практики: Если договор, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован не был, предоплата и стоимость неотделимых улучшений взыскиваются с арендодателя как неосновательное обогащение.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А81-912/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды N 1 от 01.12.2005 ООО "ЛиК-Ямал" обязалось передать ООО "Техинком" нежилое помещение общей площадью 600 кв. м (приложение N 1) на первом этаже здания, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Игарская, д. 8 для осуществления розничной и оптовой торговли бытовой и компьютерной техникой (пункт 1.1 договора).

Как установлено судом, платежным поручением N 1069 от 10.01.2007 ООО "Техинком" перечислило ответчику авансом арендные платежи за период с января 2007 года по октябрь 2007 года в размере 680 000 руб. Арендованные помещения по договору N 1 от 01.12.2005 переданы не были.

Отменив решение суда, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор аренды в нарушение положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с чем является незаключенным.

Установив факт незаключенности договора аренды N 1 от 01.12.2005, исходя из того, что материалами дела подтверждается перечисление ООО "Техинком" ответчику 680 000 руб., апелляционный суд, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания данной суммы в качестве неосновательного обогащения ООО "ЛиК-Ямал"..."

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 23.06.2006 N КГ-А40/5265-06-П по делу N А40-19317/04-64-216

"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2005, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2006, договор аренды нежилого помещения от 16.03.2003 N НС-07/03 ПХ признан незаключенным; с ответчика взыскано 1106590 рублей 95 копеек долга и 4196637 рублей 23 копейки в возмещение расходов на ремонт.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что договор аренды от 16.07.2003 N НС-07/03 ПХ в установленном порядке не был зарегистрирован, суды сделали обоснованный вывод о том, что указанный договор является незаключенным.

Судом установлено также, что согласно условиям приложения от 16.07.2003 N 3 к договору от 16.07.2003 N НС-08/03 ПХ, подписанному сторонами, истец произвел оплату за наличный расчет в сумме 1106590 рублей 95 копеек за аренду помещения за октябрь - декабрь 2003 года по спорному договору, о чем был составлен акт от 17.07.2003.

Пунктом 2.1 спорного договора предусмотрена обязанность арендодателя передать помещение общей площадью 650 кв. м (1-й этаж здания), расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский пр-т, д. 9, в 3-дневный срок после сдачи объекта Госкомиссии. Доказательств передачи помещения истцу в материалы дела не представлено.

В этой связи взыскание с ответчика 1106590 рублей 95 копеек неосновательного обогащения является правомерным.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Клуб XXI век" произведены неотделимые улучшения в виде ремонта и отделки помещения согласно условиям приложения N 2 к спорному договору, по которому стороны согласовали объем работ и их стоимость.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

С учетом установленного суды сделали обоснованный вывод о правомерности заявленных требований в части взыскания стоимости неотделимых улучшений..."