 |
Государственная регистрация договора о предоставлении рекламного или иного полезного места
|
|
|
|
На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. В связи с этим возникают споры о возможности применения к данным отношениям по аналогии норм об аренде.
14.1. Вывод из судебной практики: К договору, согласно которому собственник здания предоставляет другой стороне возможность размещения на этом здании наружной рекламы, применяются положения ст. 651 ГК РФ, устанавливающей требования к форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"
"...7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом..."
Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2014 N Ф07-5868/2014 по делу N А56-58348/2013
"...Как следует из материалов дела, Кооператив (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.02.2008 заключили договор N 16-ст аренды фасадной стены здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 69, для размещения объектов наружной рекламы на 1 год.
|
|
|
Суд первой инстанции, применив положения пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу, что спорный договор, не зарегистрированный в установленном законом порядке, считается незаключенным, кроме того, суд посчитал, что размещенная на фасаде здания конструкция не может быть отнесена к рекламной, и в удовлетворении заявленных требований отказал.
При таком положении нет оснований полагать, что выводы апелляционного суда, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.
Кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы в соответствии со статьями 286, 287, 288 АПК РФ не находит оснований для отмены решения и постановления..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2010 по делу N А56-4568/2009
"...Между ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" (заказчик) и ТСЖ "Шушары" (исполнитель) заключен договор от 10.01.2005, в соответствии с которым исполнитель предоставляет заказчику возможность размещения на торцевой стороне многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, поселок Шушары, ул. Пушкинская, дом 40, плаката заказчика.
Неправомерным является и вывод суда апелляционной инстанции о том, что упомянутый договор не требовал регистрации.
Указанный вывод противоречит разъяснениям, данным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственником помещений на общее имущество здания", согласно которым к договорам пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ.
Согласно упомянутой норме права, действующей в период спорных правоотношений, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор от 10.01.2005 заключен на срок более года, следовательно, он подлежал государственной регистрации. Поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, он не может быть признан заключенным.
|
|
|
Поскольку ошибочно сделанные судами выводы не повлияли на правильность принятия решения по существу спора, обжалуемые судебные акты в резолютивной части следует оставить без изменения..."
14.2. Вывод из судебной практики: К договору, согласно которому арендодатель предоставляет другой стороне места на принадлежащих ему антенно-мачтовых сооружениях, применяются положения ст. 651 ГК РФ, устанавливающей требования к форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.09.2010 по делу N А15-2439/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 30 декабря 2004 г. общество (арендодатель) и ООО "Дагестанская сотовая связь" (арендатор) подписали договор N 55, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору места на принадлежащих ему антенно-мачтовых сооружениях для размещения на них оборудования связи. Места расположения антенно-мачтовых сооружений, тип размещаемого на них оборудования ООО "Дагестанская сотовая связь" и размер ежемесячной арендной платы указаны в приложении N 1 к договору. Договор заключен сроком на один год (пункт 3.1 договора).
Факт размещения на указанных антенно-мачтовых сооружениях оборудования сотовой связи ООО "Дагестанская сотовая связь" сторонами не оспаривается.
Общество, считая, что арендатор не исполнил договорные обязательства по уплате арендных платежей за период с октября 2007 г. по 5 ноября 2009 г., обратилось в арбитражный суд с иском.
В статье 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" содержатся определения линейно-кабельного сооружения связи и сооружения связи. Под линейно-кабельными сооружениями связи понимаются сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи; под сооружениями связи - объекты инженерной инфраструктуры, в том числе здания, строения, созданные или приспособленные для размещения средств связи и кабелей электросвязи.
Как установлено судами, антенно-мачтовое сооружение представляет собой вышку со стойками для установки антенн, смонтированную из металлоконструкции, установленную на свайный фундамент, и является частью радиорелейной связи. Поэтому суды правомерно сделали вывод о том, что спорные антенно-мачтовые сооружения являются объектами недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
|
|
|
Суд установил, что договор аренды от 30.12.2004 N 55 не был зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", несмотря на то, что договор заключен на один год.
При таких обстоятельствах суды первой инстанции и апелляционной инстанций правомерно признали договор аренды от 30.12.2004 N 55 незаключенным..."
|
|
|
