 |
Взыскание неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение)
|
|
|
|
Если договор аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды, не заключался, хотя договором аренды здания (сооружения) его заключение было предусмотрено, возникает вопрос: как взыскать с арендатора платежи за пользование земельным участком? Взыскать арендную плату в данном случае невозможно, поскольку договор не заключен.
По вопросу о возможности взыскания неосновательного обогащения с арендатора, использовавшего имущество при незаключенном или недействительном договоре аренды, см. п. 14 материалов к ст. 614 ГК РФ.
Кроме того, возникает вопрос о возможности истребования с арендодателя неосновательного обогащения в размере арендных платежей, уплаченных за изъятую часть земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение).
2.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе требовать взыскания неосновательного обогащения за пользование земельным участком с арендатора здания (сооружения), помещения в здании, расположенного на этом участке, если заключение отдельного договора на передачу земельного участка было предусмотрено договором аренды здания (сооружения), но он не был заключен.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.09.2010 по делу N А56-25524/2009
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 01.06.2005 N 15-А006481 аренды здания общей площадью 722,9 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 43а, лит. Б.
Согласно пункту 6.6 договора Организация в срок до 24.02.2006 обязана заключить с КУГИ договор аренды земельного участка под зданием.
Претензией от 05.08.2008 N 2226 КУГИ предложил арендатору в срок до 20.08.2008 представить документы, необходимые для оформления договора аренды земельного участка, уплатить штраф и за фактическое использование земельного участка.
|
|
|
Поскольку условия претензии выполнены не были, КУГИ обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Пунктом 2 названной статьи установлено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено судом, предусмотренная договором от 01.06.2005 N 15-А006481 арендная плата за пользование зданием не включала в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание. В спорный период договор аренды земельного участка, необходимого для использования здания, обязанность по заключению которого предусмотрена условиями договора аренды (пункты 2.2.16 и 6.6), не был заключен сторонами. Изменения в условия договора, касающиеся обязанности арендатора по заключению такого договора, не вносились.
Таким образом, суд обоснованно установил, что на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2012 по делу N А66-9447/2011
"...Как следует из материалов дела, 01.11.2008 Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 4121 аренды нежилого помещения площадью 279,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Горького, д. 202, сроком по 30.09.2009.
В силу статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Пользование земельным участком без внесения соответствующей платы содержит в себе признаки неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Пунктом 2 названной статьи установлено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из материалов дела не следует, что Общество в составе арендной платы за помещение вносило и арендную плату за земельный участок.
В спорный период договор аренды земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации нежилого помещения, обязанность по заключению которого предусмотрена условиями договора аренды (пункт 4.2.10), не был заключен сторонами. Изменения в условия договора, касающиеся обязанности арендатора заключить такой договор, не вносились.
|
|
|
Таким образом, суды обоснованно установили, что на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком..."
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2700/10-С6 по делу N А60-23199/2009-С2
"...Министерство по управлению имуществом обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества "Торговый дом "Подъемно-транспортное оборудование" 1 622 864,75 руб. неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 01.02.2005 по 20.11.2006.
Как следует из п. 1 охранно-арендного договора, земельный участок, занятый арендуемым объектом недвижимости, передается арендатору по отдельному договору. Однако договор аренды земельного участка заключен не был.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что общество "Торговый дом "Подъемно-транспортное оборудование" в период с 19.06.2006 по 20.11.2006 без оформления договора и внесения платежей использовало занятый арендуемым объектом земельный участок площадью 342 кв. м. При определении площади земельного участка, используемого ответчиком, суды исходили из того, что Министерством по управлению имуществом не представлено доказательств, подтверждающих использование ответчиком земельного участка площадью 1625,1 кв. м, в то время как по данным технического паспорта здания по ул. Боевых Дружин д. 26 / ул. Шейнкмана д. 15 застроенная площадь участка составляет 342 кв. м (п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.
|
|
|
Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Принцип платности любого использования земли (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) установлен и подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку такой договор сторонами заключен не был, а также учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих внесение обществом "Торговый дом "Подъемно-транспортное оборудование" платы за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый обществом объект, судами сделан верный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных Министерством по управлению имуществом требований о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы..."
2.2. Вывод из судебной практики: Размер платы за пользование земельным участком под арендованным государственным или муниципальным имуществом без заключения договора аренды в отношении данного участка определяется исходя из установленных ставок арендной платы.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.10.2018 N Ф01-4623/2018 по делу N А82-9433/2017
"...Как видно из документов и установил суд, земельный участок площадью 136 799 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:000000:44, расположенный по адресу: город Ярославль, Тормозное шоссе, дом 120, поставлен на кадастровый учет 15.09.2005, с разрешенным использованием "для эксплуатации складов". Право общей долевой собственности на него зарегистрировано за открытым акционерным обществом "Возрождение" (16/25 долей) и муниципального образования город Ярославль (9/25 долей). Участок является многоконтурным и состоит из участка с кадастровым номером 76:23:060307:22 и 76:23:060308:7.
На едином земельном участке находятся муниципальные нежилые здания общей площадью 8 974 квадратных метра.
Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 06.11.2015 нежилых зданий площадью 3225,6 квадратного метра, литеры М, М1, М2, сроком до 05.11.2020, для использования под склад.
В пункте 2.3.27 договора контрагенты согласовали, что в 30-дневный срок со дня подписания договора арендатор обязан оформить права на земельный участок и что арендная плата по договору не включает в себя плату за пользование земельным участком.
|
|
|
Бесплатное использование ответчиком с 06.11.2015 по 31.12.2016 земельного участка послужило основанием для обращения Агентства в арбитражный суд с настоящим иском.
В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, вопреки доводу заявителя у судов отсутствовали основания для освобождения Предпринимателя от обязанности по оплате землепользования.
С учетом принципа единства судьбы земельного участка и объектов, прочно с ним связанных, суды правильно установили факт использования Предпринимателем с 06.11.2015 по 31.12.2016 без оформления соответствующего права и оплаты земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:44, в пределах его площади, определенной пропорционально площадям зданий, которые находятся в аренде у Предпринимателя, и признания сторонами факта неиспользования Пироговой О.А. земельного участка площадью 1 849 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:060308:7, сформированного в границах спорного участка для эксплуатации железнодорожного пути.
Приняв во внимание указанные обстоятельства, а также правило о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за пользование аналогичным имуществом, на основании нормативных правовых актов, регулировавших порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности на территории Ярославской области, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно взыскали с ответчика в пользу истца 1 883 336 рублей 98 копеек неосновательного обогащения..."
|
|
|
