Государственная регистрация изменения размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения)

 

Дополнительное соглашение об изменении договора аренды, который подлежит госрегистрации (ст. 651 ГК РФ) и зарегистрирован в установленном порядке, является его неотъемлемой частью, и регистрация такого соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора. На это указано в ст. 651 ГК РФ и информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

На практике возникают споры относительно последствий отсутствия госрегистрации дополнительных соглашений к зарегистрированному договору аренды указанного выше имущества, в том числе и в части изменения размера арендной платы.

 

15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли заключенным подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы, если оно не прошло такую регистрацию, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Подлежащее госрегистрации соглашение об изменении размера арендной платы считается заключенным, если стороны исполняли его в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие регистрации.

 

Судебная практика:

 

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)

"...Ассоциация, являясь арендатором нежилых помещений, передала в субаренду часть этих помещений обществу (субарендатор). Согласно условиям этого договора на момент его подписания общество передало ассоциации денежную сумму, которая будет зачтена в счет арендной платы. Кроме того, ассоциация в течение 15 дней после подписания договора обязуется передать обществу лифт, а в случае невозможности представить лифт в указанный срок обществу предоставляется право установить его самостоятельно с дальнейшей компенсацией понесенных расходов. Возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями, на сумму фактически произведенных затрат.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительными соглашениями в 2014 и 2015 годах стороны изменили площадь арендуемых помещений и размер арендной платы. Указанные дополнительные соглашения не были зарегистрированы.

Решением суда по другому делу договор субаренды расторгнут, общество освободило арендуемые помещения.

Ассоциация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Дополнительное соглашение 2015 года подписано генеральными директорами сторон, скреплено печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда помещений обществом продолжена. При таких обстоятельствах последующая ссылка арендодателя на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы. В свою очередь, арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, в частности производил улучшения арендуемого имущества с целью дальнейшего его использования.

Из изложенного следует, что дополнительное соглашение 2015 года должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

Кроме того, суды не приняли доказательства оплаты арендной платы наличными денежными средствами, сославшись на то, что договором не предусмотрено внесение платежей наличными денежными средствами и стороны в установленном порядке не меняли его условия в части проведения расчетов.

Согласно п. 2 ст. 861 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 июня 2018 г.) расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если договором предусмотрен безналичный способ платежей, то кредитор может отказаться от принятия платежа через наличные расчеты, поскольку данное исполнение не будет надлежащим.

Вместе с тем, если кредитор принимает наличные денежные средства, он соглашается на изменение порядка исполнения обязательства и впоследствии не может ссылаться на условие договора о безналичном расчете.

Поскольку законодательством не предусмотрено закрытого перечня доказательств, которыми может подтверждаться внесение арендной платы, осуществление предоставления по договору может подтверждаться любыми относимыми и допустимыми доказательствами (ст. 68 АПК РФ). При этом само по себе непоступление полученных уполномоченным представителем арендодателя наличных денежных средств на банковские счета организации не является основанием считать обязательство арендатора по внесению арендной платы неисполненным..."

 

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031

"...Дополнительным соглашением от 01.10.2010 N 1 стороны изменили размер арендной платы - 475 000 руб. с 01.12.2010.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Судами установлено, что дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010 зарегистрировано не было.

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения послужило для истца (арендатора) основанием для признания соглашения незаключенным.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

- контрагенты согласовали его существенные и иные условия;

- была соблюдена форма договора;

- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

- договор исполнялся сторонами.

Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным..."

 

Позиция 2. Соглашение об изменении арендной платы по договору, подлежащему госрегистрации, считается незаключенным, если оно не зарегистрировано.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 N Ф04-270/2018 по делу N А70-6861/2017

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (арендодатель) и федеральным государственным унитарным предприятием "Стройтранс N 1" (арендатор) (далее - ФГУП "Стройтранс N 1") заключен договор от 09.09.2013 N 1302/з (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (РНФИ П11720003504), общей площадью 16 210 кв. м, расположенный по адресу: город Тюмень, улица 50 лет Октября, 63, с кадастровым номером 72:23:0221003:1194. Государственная регистрация договора произведена 29.09.2014.

Размер арендной платы согласно отчету об определении рыночной стоимости и величины годовой арендной платы от 23.07.2013 N 305/13, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛЕГРА" по состоянию на 13.06.2013, составляет 805 000 руб. в год (пункт 3.1 договора).

Дополнительным соглашением от 06.11.2014 к договору стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора, согласно которым размер арендной платы установлен на основании отчета об определении рыночной стоимости и величины годовой арендной платы от 17.10.2014 N 2839/14, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" по состоянию на 13.10.2014, и составил 537 570 руб. в год (пункт 1 дополнительного соглашения от 06.11.2014).

В пункте 2 дополнительного соглашения от 06.11.2014 стороны предусмотрели, что арендная плата по договору устанавливается в размере, указанном в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения, с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 4, 5 дополнительного соглашения от 06.11.2014 данное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, арендатор обязан зарегистрировать настоящее дополнительное соглашение и в течение 5-ти дней с момента государственной регистрации предоставить экземпляр арендодателю.

Обязанность по государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.11.2014 арендатором не исполнена.

Исполняя условия заключенного дополнительного соглашения, общество вносило арендную плату по договору в размере, установленном этим соглашением.

Управление Росимущества письмом от 22.12.2016 N 5230/03 уведомило общество о наличии по состоянию на 20.12.2016 задолженности по арендной плате в сумме 87 809 руб. 17 коп. и по пени в сумме 123 658 руб. 06 коп., указало на необходимость их уплаты до 30.12.2016.

Ссылаясь на дополнительное соглашение от 06.11.2014, общество указало на отсутствие оснований для начисления арендной платы в размере, установленном договором, отказалось произвести оплату и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 3 статьи 433, пунктом 1 статьи 452 ГК РФ и исходил из того, что при несоблюдении требований о государственной регистрации изменений в договор соответствующее соглашение не может быть признано заключенным.

Соглашаясь с судебным актом суда первой инстанции, апелляционный суд также указал на условия, предусмотренные сторонами в пунктах 2 и 4 дополнительного соглашения, в силу которых положения последнего, в том числе в части размера арендной платы, не начали действовать, независимо от фактических действий сторон по его исполнению.

Выводы судов являются правильными.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Пункт 3 статьи 452 <*> ГК РФ предусматривает, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: здесь и далее имеется в виду пункт 3 статьи 453 ГК РФ, а не статьи 452.

 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенные договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

По смыслу статей 164, 165 (как в редакции, действовавшей на дату подписания сторонами дополнительного соглашения от 16.11.2014, так и в действующей редакции), пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход отражен в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ N 73 и в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - информационное письмо ВАС РФ N 165).

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что стороны достигли соглашения по изменению арендной платы в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости и величины годовой арендной платы от 17.10.2014 N 2839/14, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" по состоянию на 13.10.2014 в размере 537 570 руб. в год, а также по моменту, с которого арендная плата в этом размере считается установленной.

Поскольку стороны договора связали изменение размера арендной платы с датой государственной регистрации дополнительного соглашения и вступление его в законную силу также с указанного момента (пункт 3 статьи 452 ГК РФ), суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований общества, указав на то, что такой иск фактически направлен на изменение волеизъявления сторон о моменте введения в действие изменений в договор, в отсутствие для этого установленных законом оснований.

С учетом того обстоятельства, что арендатором не обеспечены условия для применения арендной платы, согласованной в дополнительном соглашении к договору, то соответствующее обязательство в отношениях сторон не начало действовать.

Такие доводы признаны судом соответствующими разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ N 73, в пунктах 2, 3 информационного письма ВАС РФ N 165. Однако, как правильно указал апелляционный суд, с учетом согласования сторонами порядка введения в действие условий дополнительного соглашения от 06.11.2014 о новом размере арендной платы и вступления этого соглашения в силу, оснований для признания последнего заключенным в целях применения его условий в отсутствие государственной регистрации не имеется.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на фактических обстоятельствах настоящего дела, установленных на основании представленных в дело доказательств, и соответствуют им, сделаны при правильном применении норм права..."

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

"...9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке..."

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2010 по делу N А17-9472/2009

"...В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суд апелляционной инстанции установил, что дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006 N 103, которым изменены размер арендной платы с 01.01.2009 по 31.12.2009 и срок ее уплаты, не было зарегистрировано, в связи с чем правомерно в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признал соглашение незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. В этой связи отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения недействительной сделкой.

При таких обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 N А19-25747/06-Ф02-5977/07 по делу N А19-25747/06

"...Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 31.05.2002 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N 127 нежилого трехэтажного кирпичного здания кинотеатра "Яросама", расположенного по адресу: г. Усть-Илимск, пр. Мира, 11.

Договор аренды заключен сроком на 15 лет и прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции.

Судебные инстанции правильно указали, что соглашения сторон об изменении размера арендной платы подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью подлежащего государственной регистрации договора аренды от 31.05.2002 и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций в полном соответствии с материалами дела пришли к выводу, что истец, указывая на наличие задолженности по арендной плате, ссылался на незаключенные соглашения об изменении размера арендной платы, а также на увеличение арендной платы более одного раза в год..."

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009

"...Как следует из материалов дела, 22.04.2002 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района (арендодатель), муниципальным учреждением "Служба заказчика" (балансодержатель) и ООО "Сплэндид" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда, являющихся муниципальной собственностью N 231.

Разделом 3 договора предусмотрено, что за пользование объектом арендатор своевременно уплачивает арендную плату в общей сумме 317 502 руб. в год с учетом налога на добавленную стоимость. Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения МРОТ, установленного федеральным законом на день, когда должна быть произведена оплата, и оформляется в виде дополнительного расчета к договору.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительные соглашения от 10.10.2007, от 10.01.2008, от 11.02.2009 об увеличении размера арендной платы в установленном законом порядке не зарегистрированы.

В целях поддержания положительного баланса в расчетах по спорному договору ООО "Сплэндид" производились арендные платежи исходя из размера, установленного соглашениями от 10.10.2007, 10.01.2008, 11.02.2009.

ООО "Сплэндид", ссылаясь на то, что в период 2007 - 2009 годов изменения в части увеличения размера арендной платы в договор аренды от 22.04.2002 не вносились, в связи с чем у ответчика образовалось неосновательное обогащение, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По смыслу указанной нормы права соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации.

При исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ арбитражные суды установили, что дополнительные соглашения от 15.06.2004, от 07.02.2005 стороны зарегистрировали в установленном законом порядке, а дополнительные соглашения от 10.10.2007, от 10.01.2008, от 11.02.2009 об увеличении размера арендной платы в установленном законом порядке не зарегистрированы.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что применение корректирующих коэффициентов в данном случае влекло изменение условий договора аренды о размере арендной платы и способе ее расчета, является обоснованным.

Поскольку для установления истцу нового размера арендной платы требовалось заключение сторонами дополнительного соглашения в установленном законом порядке, требования ООО "Сплэндид" о взыскании неосновательного обогащения обоснованно удовлетворены..."

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.03.2012 по делу N А45-14086/2011

"...Как усматривается из материалов дела, 05.02.2009 между истцами (арендодатели) и ОАО "АКБ "НРБ" (арендатор) был заключен договор аренды N 411-DG нежилых помещений, а именно: нежилых помещений 1-го и 2-го этажа в жилом доме переменной этажности по адресу г. Новосибирск, ул. Сибирская, дом 57, общей площадью 1036,2 кв. м для использования под офис.

Дополнительным соглашением к договору от 30.04.2009 стороны установили, что в период с 01.05.2009 по 31.12.2009 размер арендной платы составляет 1 036 200 руб. в месяц.

По смыслу пунктов 1 статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон и совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Учитывая требования вышеназванных норм, изменения рассматриваемого договора могли быть заключены только в письменной форме путем составления одного документа и должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Пунктом 5.12 договора N 411-DG аренды нежилых помещений от 05.02.2009 предусмотрено, что арендодатели имеют право изменять размер арендной платы.

Между тем, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.03.2011 не оформлено в виде одного документа, подписанного сторонами и зарегистрированного в установленном законом порядке.

В связи с этим договор аренды в части изменения арендной платы упомянутыми счетами-фактурами и двухсторонними актами в силу пункта 3 статьи 433, статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истцов о взыскании арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.03.2011.

Обжалуемые судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, в связи с чем, в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат отмене..."

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2012 по делу N А41-42233/11

"...Материалами дела подтверждено, что договор аренды от 21.12.2009 года N 13 был заключен на период с 01.01.2010 по 31.12.2015, прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 02.03.2010 года.

Установлено, что 22.04.2010 стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым установили, что с 01.05.2010 арендная плата будет составлять 95 000 руб. в месяц. 31.12.2010 также стороны подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, в соответствии с которым установили, что арендная плата на 2011 год устанавливается в размере 95 000 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Между тем, как правильно установил суд апелляционной инстанции, дополнительные соглашения за N 1, 2 к договору аренды от 21.12.2009 года N 13, которыми были изменены размер арендной платы, не были в установленном действующим законодательством порядке зарегистрированы, в связи с чем правомерно в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признал данные дополнительные соглашения незаключенными и не влекущими юридически значимых последствий до их государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 17.01.2011 N КГ-А40/16993-10 по делу N А40-33740/10-105-240

"...Как следует из материалов дела 05 сентября 2002 года, между истцом и ответчиком был заключен договор N 01-7/770 на передачу в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, по условиям которого арендодатель (истец) с согласия собственника (3-е лицо в настоящем деле) передал (по акту приема-передачи от 15.07.2002 года), а арендатор (ответчик) принял во временное владение и пользование, сроком до 28 июля 2012 года нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к договору, расположенные в здании по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д. 16, для использования под медико-косметологическую студию.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01 ноября 2008 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно положениям пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Судами установлено, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы не зарегистрировано в установленном за

⇐ Предыдущая23242526272829303132Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: