 |
Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 651 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания
|
|
|
|
Пример, подтверждающий невозможность взыскания арендной платы в размере, установленном в дополнительном соглашении, которое должно было пройти, но не прошло госрегистрацию
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
|
|
|
Ситуация
Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности в размере неуплаченных арендных платежей.
В удовлетворении иска было отказано.
Применение ст. 651 ГК РФ в этой ситуации
Суд, оценивая расчет задолженности, указал на то, что он сделан на основании арендной платы, размер которой установлен в дополнительном соглашении к зарегистрированному договору аренды. Однако само соглашение государственную регистрацию не прошло. Поэтому в силу ст. ст. 433, 651 ГК РФ оно является незаключенным и, следовательно, не может быть основанием для возникновения задолженности. Исходя из этого суд отказал арендодателю в удовлетворении иска.
(Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу N А65-31531/2005-СГ2-6)
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
| См. также: Важнейшая практика по ст. 652 ГК РФ |
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 652 ГК РФ
1. Заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение) >>>
2. Взыскание неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение) >>>
3. Правоустанавливающий документ, являющийся основанием для взимания с арендатора здания (сооружения) или помещения земельного налога либо арендной платы >>>
4. Возможность применения ст. 7.1 КоАП РФ об административной ответственности за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов к арендатору здания (сооружения) >>>
5. Возможность применения к договору аренды помещения ст. 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) >>>
|
|
|
6. Возможность применения к договору аренды временных зданий и сооружений ст. 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) >>>
7. Возможность применения к договору аренды объектов незавершенного строительства ст. 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) >>>
8. Границы права пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания (сооружения) >>>
Заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение)
В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При анализе указанной статьи возникает вопрос о возможности арендатора требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды такого участка.
1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендатора здания (сооружения) требовать заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, существует две позиции судов.
Позиция 1. Право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды такого участка.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...22. Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
|
|
|
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ..."
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А29-2683/2009
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и ЗАО "Сплав" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 16.09.2003 N 01/03-654, по условиям которого арендатору передан в пользование сроком до 07.08.2008 земельный участок площадью 14744 квадратных метра из категории земель - земли поселений, расположенный по адресу: город Сыктывкар, улица 28-й Невельской дивизии, 6, для обслуживания производственной базы.
ЗАО "Сплав" (арендодатель) и ООО "НПП "Ресурсы" (арендатор) заключили договор аренды имущества с последующим выкупом от 01.01.2007, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передано во временное пользование и распоряжение принадлежащее арендодателю на праве собственности недвижимое и движимое имущество, в том числе нежилые помещения N 1, 2, 3, 4, 7 на втором этаже площадью 82,7 квадратного метра и N 1, 7, 8, 9, 10, 11 на первом этаже площадью 82,4 квадратного метра; склад кислородных баллонов площадью 40,3 квадратного метра (литер Д); железнодорожный тупик протяженностью 112 квадратных метров (литер II); железнодорожный тупик протяженностью 270 квадратных метров (литер I); гараж площадью 236,6 квадратного метра (литеры Е и Е1); весовая площадью 110,9 квадратного метра (литеры Ж, Ж1 и Ж2), расположенные по адресу: город Сыктывкар, улица 28-й Невельской дивизии, 6.
В пункте 22 Постановления о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства разъяснено, что отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
|
|
|
Суд установил, что договор субаренды земельного участка не был заключен между сторонами. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности оплачивать, помимо арендных платежей за аренду имущества, плату за земельный участок, на котором оно расположено..."
Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.04.2017 N Ф03-1154/2017 по делу N А73-11054/2016
"...Условий о передаче образовательному учреждению как арендатору здания права пользования соответствующим земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования, либо частью этого участка указанный договор от 04.01.2003 N 1046 не содержит.
Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним отдельного самостоятельного договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, в связи с чем соответствующие доводы образовательного учреждения об обратном отклоняются в силу своей несостоятельности, как основанные на неверном толковании и понимании заявителем положений действующего законодательства.
Следовательно, отсутствие в договоре аренды здания от 04.01.2003 N 1046 специальных условий об аренде земельного участка, на котором данное здание расположено, не противоречит нормам статьи 652 ГК РФ и не требует заключения между сторонами отдельного договора аренды такого участка, поскольку эти обстоятельства не препятствуют использованию арендатором земельного участка одновременно с эксплуатацией переданного ему в пользование здания..."
|
|
|
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 28.03.2007 N Ф09-2047/07-С6
"...В соответствии со ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости..."
Позиция 2. Арендатор вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды, если это право предусмотрено договором аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008(8852-А70-37)
"...В пункте 2.2.6 названного договора указано, что в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с передачей прав пользования имуществом арендодатель обязан передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования. Передача земельного участка в аренду осуществляется после проведения арендатором процедуры межевания, постановки земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности Российской Федерации на него (л.д. 37).
Судом установлено и не оспаривается заинтересованным лицом, что ОАО "НПО "Нефтепроммаш" выполнило обязательства по проведению межевания, постановке земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности Российской Федерации на названный земельный участок своими силами и за свой счет.
После выполнения обязанностей по формированию земельного участка Общество 30 октября 2007, 15 ноября 2007, 10 и 13 декабря 2007 обращалось в ТУ ФАУФИ по Тюменской области с просьбой о предоставлении земельного участка в аренду, подготовке проекта договора и о заключении договора аренды на земельный участок под арендуемым движимым и недвижимым имуществом (л.д. 75, 84, 86, 88).
В связи с тем, что решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю уполномоченным органом не принято, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, так как считает, что бездействия ТУ ФАУФИ по Тюменской области нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Суд кассационной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что право ОАО "НПО "Нефтепроммаш" на получение земельного участка в аренду предусмотрено договором аренды имущества и закреплено в статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, уклоняясь от заключения договора, ТУ ФАУФИ по Тюменской области нарушает права и законные интересы общества.
Кроме того, в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор..."
1.2. Вывод из судебной практики: Арендатор недвижимого имущества в силу закона имеет право пользования земельным участком, на котором расположено это имущество. Такой участок не может передаваться в пользование (в том числе в субаренду) лицу, которое не является правообладателем арендуемого имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 06.08.2010 N КГ-А40/7876-10 по делу N А40-139570/09-21-992
"...Кроме того, судом был правильно установлен и тот факт, что ООО "АУРЕЛ" в силу договора аренды недвижимого имущества N ЦРИА/4/А/0311010000/06/004840 является арендатором складского здания общей площадью 372,1 кв. м, расположенного на земельном участке, в отношении которого на торги было выставлено право заключения договора субаренды в составе лота N 1.
В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. При этом арендатор строения или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Таким образом, коллегия находит обоснованным также и вывод суда о том, что передача прав владения и пользования земельным участком, занятым арендуемым складским зданием, возможна не ранее истечения срока действия договора соответствующего здания. В данном случае, заключение договора субаренды земельного участка с лицом, не являющимся правообладателем недвижимого имущества, расположенного на соответствующем земельном участке, противоречит положениям ст. 652 ГК РФ, Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и грубо нарушает права истца в пользовании и владении принадлежащим ему объектом недвижимого имущества..."
Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 17.02.2012 по делу N А55-12966/2011
"...Пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Из материалов дела видно, что ООО "Долина" переданы в аренду на срок с 10.06.2006 по 31.01.2015 нежилые здания, являющиеся муниципальной собственностью городского округа Самара и расположенные на спорном земельном участке.
Согласно письму департамента от 04.10.2010 N 15-07-05/52434 указанные нежилые здания и прилегающая к ним территория составляют единый комплекс и единую систему жизнеобеспечения объекта и земельный участок площадью 44 231 кв. м необходим для использования и эксплуатации нежилых зданий, расположенных на данной территории (л. д. 157 т. 1).
С учетом приведенных обстоятельств арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к правильным выводам о том, что при наличии у ООО "Долина" действующих до 2015 года договоров аренды нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке, данный земельный участок не мог быть до истечения срока действия этих договоров аренды предоставлен иным лицам, в том числе на основе конкурса или аукциона в связи с чем опубликование информации о предоставлении данного участка в целях обеспечения возможности участия других лиц в конкурсе, аукционе на право аренды этого земельного участка не должно было производиться..."
|
|
|
